حداكثر رشد قیمت مسكن در سال ۱۳۹۹ چقدر خواهد بود؟

حداكثر رشد قیمت مسكن در سال ۱۳۹۹ چقدر خواهد بود؟ به گزارش فراز برج ایسنا نوشت: افق پیش روی بازار مسكن به عواملی همچون مدت زمان ماندگاری ویروس كرونا، نرخ ارز، قیمت نفت، ظرفیت بازارهای موازی همچون بورس و طلا، تسهیلات بانكی، قیمت مصالح ساختمانی و میزان تولید مسكن بستگی دارد. با این وجود برآیند كلی نظر كارشناسان این است كه اگر وضعیت در یك روال معمول پیش برود حداكثر رشد قیمت مسكن در سال ۱۳۹۹ به اندازه نرخ تورم عمومی خواهد بود.


بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتاً​ می بایست معاملات و قیمت افزایش پیدا کند با افت تاریخی خرید و فروش و کاهش قیمت همراه بود؛ تا جایی که معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته می شود پایین ترین میزان از سال ۱۳۶۶ تابحال بوده است و قیمتها هم ۳.۵ درصد افت کرد. در انتهای سال هم با وجود گمانه زنی ها در خصوص افت قیمت ناشی از شیوع کرونا، رشد ۸.۷ درصدی ماهیانه قیمت صورت گرفت که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه ۱۱.۴ درصد بالا رفت بی سابقه بود. همین رفتار غیر قابل پیشبینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه زنی از چشم انداز این بازار امسال را دشوار می کند. با این وجود کارشناسان معتقدند سقف های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ وجود دارند که می توانند قیمتها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریباً در سال ۱۳۹۸ هم رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه ۱۳۹۸ عرضه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه ۳۴.۸ درصد بود. وزارت راه و شهرسازی هم تورم نقطه به نقطه در اسفند ماه ۱۳۹۸ شهر تهران را ۴۲ درصد اعلام نمود. این رقم کمتر از نصف تورم ۹۵.۶ درصد آخر سال ۱۳۹۷ بخش مسکن بود. رشد ۲۵۴ درصدی قیمت مسکن ظرف سه سال از طرفی آمار نشان داده است که قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال ۲۵۴ رشد کرده است. میانگین قیمت مسکن در پایتخت از ۴.۴ میلیون تومان در هر متر مربع در اسفند ۱۳۹۵ به متری ۱۵.۶ میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۸ رسید. با عنایت به این موضوع، توان متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی توان در سال ۱۳۹۹ ردپایی از آنها در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه ۷۷ درصد سفته باز که مدام بر طبل گرانی مسکن می کوبند باقی می ماند؛ مگر آنکه با اعمال سیاست های مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم گردد تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات قیمت مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند. احتمال افزایش نرخ اجاره با وجود توان پایین مستاجران ناتوانی از خرید مسکن عمده متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره سوق داده است. بر مبنای آمار میزان افزایش اجاره بها در شهر تهران از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز ۱۳۹۸ بالغ بر ۷۶ درصد بوده و با عنایت به رشد ۱۴۵ درصدی قیمت مسکن تهران در همین بازه زمانی، نرخ رشد اجاره بها تقریباً نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده است. اما به علت اینکه معمولاً بازار اجاره در بین مدت، خویش را با رشد قیمت در بخش خرید و فروش بالانس می کند احتمال افزایش نرخ اجاره در سال ۱۳۹۹ وجود دارد. با این که مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷ را ۳۱ درصد اعلام نموده، گزارش های میدانی نشان داده است در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخها تا ۵۰ درصد می رسد. طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال قبل ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است. برنامه اجاره داری حرفه ای بر روی کاغذ البته وزارت راه و شهرسازی اعلام نموده که طرح اجاره داری حرفه ای را در برنامه های خود گنجانده است؛ طرحی که فعلاً بر روی کاغذ قرار دارد. اواخر سال گذشته، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه دولت در حال تدوین نظام اجاره داری حرفه ای است، اظهار داشته بود: ورود استارتاپ ها را به حوزه اجاره داری حرفه ای پایه گذاری کرده ایم و تلاش داریم با اجرای این روش مهم حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم. طرح دیگر دولت، استفاده از واحد های مسکونی نوساز یا در حال راه اندازی برای اختصاص به بازار اجاره است. پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص می گوید: الان پروژه های مسکونی نیمه تمام و تمام شده ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره داری حرفه ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل شده و در دست تکمیل در طرح اجاره داری حرفه ای برای گروه های مختلف درآمدی که توان تأمین مسکن خویش را ندارند یا بخش عمده درآمد آنها به اجاره بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می شود.
مهاجرت تدریجی حدود ۲۰۰ هزار خانوار از تهران به سه شهر اقماری باتوجه به جهش قیمت مسکن ظرف ۲.۵ سال گذشته، بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید و حتی اجاره در پایتخت به شهرهای اطراف کوچ کرده اند. پرند، پردیس، هشتگرد، کرج، محمد شهر، اندیشه و دیگر شهرهای اقماری مقصد خانوارهای اجاره نشین شده است. بررسی های میدانی نشان دهنده افزایش جمعیت در بعضی از شهرهای مذکور است. در پردیس از ۸۲ هزار واحد مسکن مهر بیشتر از ۴۵ هزار تحویل شده و با عنایت به جهش قیمت مسکن در تهران خیلی از متقاضیان در حال مهاجرت به این شهر هستند. در شهر جدید پرند از ۹۶ هزار واحد اولیه که به علت نبود متقاضی حالا به ۹۰ هزار رسیده ۷۰ هزار واحد تحویل و ۲۰ هزار باقی ماند. در هشتگرد هم که ۳۵ هزار واحد مسکن مهر در برنامه شرکت عمران است تابحال ۲۱ هزار واحد تحویل شده و ۱۴ هزار واحد هم بزودی تحویل می شود. طبق مشاهدات، جمعیت هر سه شهر مذکور در حال افزایش می باشد. کاهش انگیزه ساخت با وجود رشد ۸ درصدی پروانه های ساختمانی رکود بازار مسکن، نبود تقاضای مفهوم داری از جانب متقاضیان مصرفی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن کاهش داده است. البته طبق آمار تا دیماه سال ۱۳۹۸ ساخت ساز در شهر تهران حدود ۸ درصد نسبت به ۱۰ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۷ افزایش نشان داده است. از آغاز سال ۱۳۹۸ تا آخر دیماه برای راه اندازی ۵۴ هزار و ۹۱۰ واحد مسکونی، پروانه ساخت صادر گردیده است. اما در صورت ادامه رکود بازار مسکن، احتمال افت ساخت و ساز وجود دارد. کما اینکه پس از شیوع ویروس کرونا، فعالیتهای ساختمانی به صورت قابل ملاحظه ای کاهش نشان داد. سقوط ۸۹ درصدی معاملات ظرف یک ماه اما شاید مهمترین اتفاقی که در سال ۱۳۹۸ برای بازار مسکن افتاد، افت شدید معاملات ناشی از شیوع کرونا بود. دفاتر املاک در انتها اسفند ماه از فعالیت منع شدند. برخی هم به علت نبود مشتری از نیمه اسفند فعالیت را متوقف کرده بودند. بنابراین فروردین ماه ۱۳۹۹ معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۰ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد کاهش پیدا کرد. در شهر تهران فقط ۱۲۵۰ فقره معامله ملک انجام شد که ۸۹ درصد کمتر از اسفند ماه ۱۳۹۸ بود. در کل کشور هم تنها ۱۴ هزار و ۹۹۶ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسید که نسبت به اسفند سال گذشته ۷۰ درصد و نسبت به فروردین سال گذشته ۵۲ درصد افت کرد. در نخستین روزهای بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ با وجود افزایش معاملات، تغییر محسوسی در قیمت ها مشاهده نشد. ادعای یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی از طرفی یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشم گیر قیمت مسکن بخصوص در سال ۱۳۹۸ جلوگیری کرد. پروانه اصلانی اظهار نمود: سرمایه گذاران و تولید کنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چون که طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه ای ایجاد می شود و همین مبحث می تواند زمینه ساز افزایش تولید مسکن باشد. نظر یک انبوه ساز درباره آینده بازار مسکن اما سید محمد مرتضوی، عضو هیات رئیسه کانون انبوه سازان نه تنها اعتقاد دارد طرح اقدام ملی از ظرفیت اثر گذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست بلکه پیشبینی رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ را دارد. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد قیمت سایر کالاها خواهد شد خاطرنشان کرد: اتفاقی که سال ۱۳۹۸ در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه صورت گرفت. امسال هم با عنایت به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات و افزایش حدود ۴۰ درصدی باید پس از به انتها رسیدن انتشار کرونا منتظر افزایش احتمالی قیمت مسکن باشیم. مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن اظهار داشت: صرف نظر از مقیاس این پروژه ابتدا باید در نظر گرفت چنین طرح هایی در صورتی می تواند مفید باشد که قیمت زمین را به صفر برساند. اما مبحث این است که دولت تا چه اندازه می تواند مسکن تولید نماید. به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به اندازه ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود. ۲۲۳۲۲۷

1399/02/10
23:27:22
5.0 / 5
1717
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۱ بعلاوه ۳
فرازبرج

farazborj.ir - حقوق مادی و معنوی سایت فراز برج محفوظ است

فراز برج

ساخت و ساز برج و ساختمان