گزارش فراز برج؛
نخستین صندوق املاك و مستغلات فرا می رسد
فراز برج: نخستین صندوق املاک و مستغلات با هدف توسعه مسکن استیجاری و کنترل اجاره بها بزودی تاسیس می شود.
به گزارش فراز برج به نقل از مهر، در بازار سرمایه ایران طی سالهای اخیر شاهد تأسیس و گسترش سریع صندوق های سرمایه گذاری در اوراق با درآمد ثابت، سهام، مختلط، کالایی، جسورانه و … بوده ایم.
با توجه به مزایای قابل توجه صندوق های سرمایه گذاری، تا حالا جای خالی صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که جایگزین مناسبی برای پوشش ریسک ناشی از تغییرات قیمت مسکن می باشد، به شدت احساس می شود.
با توجه به اخبار منتشره، بنظر می رسد در آینده ای بسیار نزدیک، نخستین صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد.
این نخستین رابطه بازار سرمایه با بازار مسکن نیست و قبل از این نیز صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان (صندوق های ویژه ساخت و ساز مسکن) و همین طور بورس املاک و مستغلات توانسته بودند از شورای عالی بورس مجوز بگیرند.
با این حال باتوجه به مشکلات گسترده ای که در بخش اجاره مسکن خصوصاً برای خانه اولی ها وجود دارد، صندوق های املاک و مستغلات می تواند در حوزه کنترل اجاره بها، چاره خوبی باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن: صندوق های املاک و مستغلات راهکاری برای کنترل اجاره بها
در همین راستا بهرنگ اسدی پژوهشگر اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره این که منظور از صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟، اظهار داشت: صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITs) بعد از دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، با هدف جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران و تخصیص آن به دارایی های موضوع فعالیت صندوق، تأسیس می شوند.
موضوع فعالیت صندوق های املاک؛ خرید و فروش و اجاره مسکن
وی اضافه کرد: موضوع فعالیت اصلی این صندوق ها خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آن هاست. موضوع فعالیت فرعی نیز دریافت تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی، اوراق بهادار شرکت های ساختمانی پذیرفته شده در بورس یا بازار خارج از بورس و در نهایت تقسیم عوائد ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران صندوق است. همین طور امکان سرمایه گذاری مانده وجوه صندوق، در سپرده های بانکی و گواهی سپرده بانکی نیز وجود دارد.
ظرفیت ۷ درصدی صندوق های املاک در GDP
اسدی افزود: تجربه جهانی نشان میدهد در صورت فراهم شدن بستر مناسب و بعد از بلوغ فعالیت، ارزش بازار این صندوق ها در خیلی از کشورها در حدود ۳ تا ۷ درصد تولید ناخالص ملی برآورد می شود که به خوبی نشان دهنده ظرفیت های بالقوه این بخش برای تقویت سمت تقاضای املاک و مستغلات کشور و افزایش عرضه املاک اجاری است.
بازدهی صندوق های املاک؛ معادل نرخ رشد مسکن
کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش بینی بازدهی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات برای دارندگان یونیت ها و واحدهای هر صندوق اظهار نمود: عوامل مختلفی در بازدهی صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن می باشد.
وی تاکید کرد: در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود ۲۷ درصد و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد با میانگین حدود ۱۱ درصد بوده است. همین طور شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر خواهد بود.
نسبت قیمت مسکن به اجاره چه رقمی است؟
اسدی دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق های زمین و ساختمان را میزان دریافت اجاره بهای املاک تحت تملک عنوان و اشاره کرد: مطابق با آخرین آمار انتشار یافته در شهر تهران در بهار ۱۳۹۹، نسبت قیمت به اجاره (P/E) حدود ۲۸ واحد در یک سال بوده است. در حقیقت اجاره بهای دریافتی سالانه حدود ۳.۵ درصد بازدهی واقعی برای صندوق به وجود می آورد. از طرفی، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، هزینه هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به سبب افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و … را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می دهد. بدین سبب در حالت محافظه کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن با تاکید بر جذاب بودن سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات اظهار داشت: معمولاً سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فقط برای کسب بازده صورت نمی پذیرد بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن می باشد. از جانب دیگر در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه هم بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه گذاری شده و به متنوع سازی آن کمک نماید.
وی اشاره کرد: همین طور با ایجاد صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ابزار مالی مورد نیاز فعالان بازار سرمایه برای سرمایه گذاری در بازار مسکن فراهم می شود. بنظر می رسد بازدهی صندوق املاک و مستغلات در حالت محافظه کارانه و مدیریت غیرفعال، تقریباً با نرخ رشد مسکن برابر و در بلندمدت کمی بهتر از تورم است.
بیشترین افزایش قیمت مسکن در ۳ سال اخیر در کدام منطقه های تهران بود؟
اسدی درباره تغییرات قیمتی مسکن در ۳ سال اخیر در تهران اظهار داشت: افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نیست؛ مطابق آمار پخش شده، در بازه زمانی بهار ۱۳۹۷ تا اسفند ۱۳۹۹ در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق ۲۰، ۹، ۲۲، ۳ و ۲۱ به ترتیب با درصد رشد ۴۴۰ درصد، ۴۳۶ درصد، ۴۳۳ درصد، ۴۲۵ درصد و ۴۰۴ درصد بوده است.
این فعال اقتصادی حوزه تامین مالی مسکن افزود: در سال قبل (۱۳۹۹)، ۱۵ درصد تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، مربوط به منطقه ۵ بوده است. مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب با ۹، ۸ و ۸ درصد در رتبه های بعدی معاملات قرار گرفته اند. این مساله بیان می کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه گذاری بهتر برقرار شد و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد پروسه تصفیه شد، نقد کردن دارایی ها به آسانی امکان پذیر باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، آسان تر به وقوع می پیوندد.
فاصله بسیار زیاد رقم تسهیلات خرید مسکن با قیمت املاک
اسدی درباب مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات تصریح کرد: بر اساس گزارش صندوق بین الملی پول در سال ۲۰۱۶، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود ۸۰ درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین است. افزایش بی رویه قیمت مسکن طی سالهای اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است.
قدرت پایین تسهیلات خرید مسکن عامل اجاره نشینی خانه اولی ها
وی تاکید کرد: نسبت پایین پوشش دهی تسهیلات مسکن به بهای مسکن در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده تا خیلی از مردم به ویژه زوج های جوان به اجاره نشینی روی بیاورند. از طرفی مطابق با آمار پخش شده، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سالهای ۱۳۹۹، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ نسبت به سال پیش از آن به ترتیب حدود ۴۷، ۳۷ و ۲۹ درصد بوده است. این نرخ رشد سرسام آور، باعث شده است که طی سالهای اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند.
کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: با این وجود افزایش منازل مسکونی قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهدنمود تا با افزایش عرضه ساختمان های اجاری، کاهش نسبی اجاره بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه ترین حالت، راه اندازی صندوق املاک و مستغلات کمک می نماید، ساختمان های مسکونی قابل اجاره بالا رفته و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان شود.
منبع: فراز برج
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب