روش تعیین ارزش ملك

به گزارش فراز برج به نقل از مهر، سیدكامل تقوی نژاد، رئیس سازمان امور مالیاتی، الگوی جدید ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاك را ابلاغ كرد. در این بخشنامه آمده است:
پیرو بخشنامه شماره ۲۲۰/۹۴/۱۱۱ مورخ ۱۳۹۴/۱۱/۲۱ كه با هدف یكسان سازی محاسبات مربوط به مالیات نقل و انتقال املاك در كشور صورت پذیرفت، به منظور هم افزایی و تطابق حداكثری مصوبات كمیسیون های تقویم املاك در كشور، با نرم افزار یكپارچه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاك و امكان پیاده سازی كامل ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی با نرم افزار مذكور، به پیوست الگوی جدید ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاك برای بهره برداری ابلاغ می گردد.
از این رو برای صیانت و جلوگیری از تضییع حقوق دولت و مؤدیان محترم مالیاتی وفق مقررات قانونی مربوط، توجه ادارات كل امور مالیاتی استان ها و واحدهای تابعه آنان را به نكات ذیل جلب و مقرر می دارد:
-۱اداراتی كه دوره یكساله اجرای ارزش معاملاتی املاك آنان به اتمام رسیده است، ترتیبی اتخاذ نمایند كه حداكثر تا آخر آذرماه سال جاری نسبت به برگزاری و تشكیل كمیسیون های تقویم املاك و تصویب ارزش های معاملاتی املاك سال ۱۳۹۶ مطابق مقررات ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم ۱۳۹۴/۴/۳۱ با رعایت مفاد الگوی مذكور بخصوص با عنایت به تغییرات به وجود آمده در بخش اول ضوابط اجرایی (ارزش معاملاتی عرصه املاك)، نسبت به اصلاح و درج میانگین ارزش معاملاتی عرصه املاك با كاربری های مسكونی، تجاری و اداری در نقشه های بلوك بندی املاك (مطابق نمونه پیوست) اقدام نمایند.
-۲ادارات امور مالیاتی سراسر كشور موظف اند ضمن استخراج دقیق قیمت های روز املاك در محدوده های تحت پوشش تصمیمات كمیسیون مربوط، دقت لازم را مبذول و در این رابطه از ظرفیت های دستگاه های اجرایی و مراجع ذی ربط و هم سایر اعضای كمیسیون تقویم املاك استفاده نمایند.
همچنین به منظور پرهیز از هرگونه تبعیض میان مؤدیان مالیاتی ناشی از اختلاف قیمت املاك واقع در بلوك بندی های مناطق تحت پوشش، ارزش های معاملاتی بلوك های مربوط در سال ۱۳۹۶ را معادل چهاردرصد (۴ %) میانگین قیمت های روز منطقه تعیین و در این رابطه ملاحظات مربوط به قیمت گذاری املاك واقع در محله های ضعیف و محروم موجود در هر بلوك یا منطقه را حتی الامكان با استفاده از اصلاح نقشه های بلوك بندی املاك در قالب تولید بلوك های همگن و كوچك تر صورت داده و از تعیین ارزش معاملاتی عرصه برای معابر خاص یا معابر با ارزش متفاوت (علاوه بر آنچه كه مطابق بند یك فوق تعیین می شود)، جداً خودداری شود.
شایان ذكر است كمیسیون های مزبور در صورت ضرورت می توانند نسبت به تعدیل ضرایب و نصاب های مندرج در الگوی ضوابط اجرایی پیوست این بخشنامه متناسب با واقعیات مربوط به ارزش های املاك حوزه های تحت پوشش اقدام نمایند.
-۳نظر به تشابه ساختاری در حوزه های جغرافیایی همجوار و عوامل مؤثر بر تعیین ارزش معاملاتی املاك، ضروری است مدیران كل امور مالیاتی استان ها، پیش از تصویب نهایی ارزش معاملاتی املاك توسط كمیسیون های تقویم املاك در مركز استان و ادارات تابعه با تشكیل كارگروه های تخصصی املاك در مركز استان، ضمن بررسی پیش نویس مصوبات كمیسیون های مزبور، بر نحوه عملكرد ادارات یادشده، از حیث نحوه تشكیل و برگزاری جلسات كمیسیون تقویم املاك، رعایت قوانین و مقررات (اعم از شكلی و محتوایی) و الگوی پیوست این بخشنامه و همینطور میزان ارزش های معاملاتی تعیین شده (بر اساس خصوصیت مناطق توسعه یافته، كمتر توسعه یافته، شهرك های صنعتی و... ) نظارت نموده و با انجام هماهنگی های لازم موارد اختلاف و مغایرت های موجود را به حداقل ممكن كاهش دهند.
-۴ نظر به اینكه قانون گذار در مقررات ماده ۶۴ اصلاحی و بند (الف) آن، هیچ گونه مجوز یا ملاكی به منظور تعیین ارزش معاملاتی اعیانی برای مواردی نظیر انواع درخت، چاه، قنات، چشمه و امثال آن به كمیسیون های تقویم املاك تجویز ننموده است، این گونه موارد در الگوی مذكور پیش بینی نشده و به تبع آن قابلیت پیاده سازی در نرم افزار مذكور را ندارد، بر این اساس ضروری است كمیسیون های تقویم املاك از تصویب ارزش معاملاتی اعیانی برای چنین مواردی خودداری نمایند.
-۵وفق مقررات بند دو تبصره یك ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم تشكیل مجدد كمیسیون تقویم املاك پیش از اتمام دوره یكساله در هر شهر، بخش یا روستا برای تعدیل ارزش معاملاتی نقاطی كه در مقایسه با سایر نقاط مشابه هماهنگی ندارند یا تغییرات عمده ای در ارزش املاك آنان به وجود آمده است، صرفاً منوط به دریافت مجوز از سازمان متبوع (معاونت پژوهش، برنامه ریزی و امور بین الملل) می باشد و ادارات امور مالیاتی موظف اند در زمان درخواست دریافت مجوز، مستندات مربوط و گزارش لازم به همراه تقاضای صدور مجوز تشكیل مجدد كمیسیون مربوط را به معاونت مزبور ارسال كنند. بدیهی است ادارات امور مالیاتی در اجرای مقررات بند یك تبصره ماده مذكور ضرورتی به كسب مجوز یادشده نداشته و می توانند رأساً نسبت به تشكیل مجدد كمیسیون تقویم املاك و تعیین ارزش معاملاتی برای نقاطی كه فاقد ارزش معاملاتی است، اقدام نمایند.
همچنین یادآور می گردد به طور كلی به استناد قسمت اخیر مقررات تبصره یك ماده ۶۴ قانون مذكور، تعدیلاتی كه در اجرای مقررات تبصره مزبور توسط كمیسیون های تقویم املاك صورت می پذیرد، یك ماه بعد از تاریخ تصویب، قابلیت اجرا پیدا خواهند كرد و تصمیمات كمیسیون مزبور، عطف به ماسبق نمی گردد. ازاین رو مقتضی است ادارات امور مالیاتی در هنگام تصویب ارزش های معاملاتی دقت لازم را مبذول نمایند تا موجبات تضییع حقوق دولت و مؤدیان مالیاتی فراهم نشود.
-۶با توجه به اینكه مطابق مقررات تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون یادشده، ارزش های معاملاتی كه به تصویب كمیسیون های تقویم املاك می رسند، صرفاً برای محاسبه انواع مالیات است و مأخذ محاسبه عوارض و سایر وجوه مطابق مقررات قانونی مزبور بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی تعیین می گردد كه به تصویب هیأت محترم وزیران و یا مراجع قانونی مرتبط می رسد و در این رابطه تصویب نامه شماره ۵۷۷۸/ت۵۴۲۰۲هـ مورخ ۱۳۹۶/۱/۲۶ هیأت محترم وزیران، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه را تا آخر سال ۱۳۹۶، معادل هشتاد و پنج درصد (۸۵ %) ارزش معاملاتی مصوب سال ۱۳۹۵ تعیین كرده است، ازاین رو مدیران كل امور مالیاتی و نمایندگان ادارات تابعه عضو كمیسیون های تقویم املاك موظف اند در زمان تصویب ارزش معاملاتی املاك در سال جاری ضمن تبیین مقررات تبصره ۳ ماده مذكور و مفاد تصویب نامه یادشده به سایر اعضاء كمیسیون تقویم املاك، مراتب را به نحو مقتضی به اطلاع مراجع و دستگاه هایی كه مطابق دیگر قوانین و مقررات، مبنای محاسبه عوارض و سایر وجوه آنان، فروش معاملاتی املاك است، برسانند بخصوص اینكه این مورد در زمان عرضه گواهی مبحث ماده ۱۸۷ قانون به دفاتر اسناد رسمی مورد تاكید قرار گیرد.
-۷ ادارات كل امور مالیاتی استان ها موظف اند بعد از تصویب ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی املاك، نسبت به ارسال نسخه ای از ضوابط و جدول ارزش معاملاتی املاك مربوط به مركز استان و شهرستان های تابعه به دفتر پژوهش و برنامه ریزی با استفاده از بارگذاری در FTP استان، اقدام نمایند.
مدیران كل امور مالیاتی، مسئول نظارت بر حسن اجرای مفاد این بخشنامه هستند. گفتنی است، این بخشنامه كه به استثنای ادارات كل امور مالیاتی شهر تهران است برای تمامی استان ها و ادارات كل امور مالیاتی شرق، غرب، جنوب و شمال استان تهران كاربرد دارد.