اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره بها، قیمت
مسكن است و اگر قیمت
مسكن افزایش پیدا كند و رو به رشد باشد طبعاً با افزایش رشد قیمت
مسكن، افزایش بها نیز امری طبیعی است، اما این روزها می‌بینیم كه از سال 92 به بعد و به رغم اینكه قیمت
مسكن افزایش پیدا نكرده ولی هر ساله اجاره بها افزایش داشته و هرچند این افزایش بالا نبوده ولی این افزایش كم هم حتی در چهار پنج سال گذشته به عدد قابل توجهی رسیده و تغییرات زیادی را در اجاره بها برای دهك‌های ضعیف و متوسط كه عموماً از مستأجرین هستند، ایجاد كرده است.
اكثر مشاوران املاك در خصوص رشد بی ضابطه نرخ اجاره بها به رغم ثبات قیمت
مسكن می گویند: موجرین و مالكین هرساله چند شاخص را به رغم تمام نكاتی كه به عنوان مشاور در این حوزه به آنها اعلام می‌كنیم برای تعیین اجاره بها در نظر می‌گیرند كه قیمت
مسكن مهمترین عامل تعیین كننده برای این موضوع است.
آنها اضافه می‌كنند: اما موضوعی كه ناخودآگاه در بازار اجاره بها، مالكان را تحت تأثیر قرار می‌دهد سود بانكی و نرخی است كه بانك‌ها از بابت سپرده گذاری به مردم پرداخت می‌كنند،بنابراین به‌رغم ثبات قیمت‌ها با نگاه به نرخ سود بانكی این بار نرخ اجاره را بالا می برند.
برخی از مشاوران املاك نیز بر این باور هستند كه دلیل رشد اجاره بها را نمی دانند و نقشی هم در تعیین اجاره بها ندارند اما این موضوع را نیز درك نمی‌كنند كه وقتی قیمت
مسكن رشد نداشته و تورم هم در حدود 10 تا 12 درصد است چرا باید اجاره بها از رشد 30 تا 40 درصدی برخوردار شود.
آخرین گزارش بانك مركزی در خصوص تحولات اجاره بهای
مسكن تا اردیبهشت ماه نشان می دهد كه شاخص
مسكن اجاره‌ای در كل مناطق شهری نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 11/5 درصد رشد داشته و این رشد 30 تا 40 درصدی تا حدودی دور از واقعیت و خارج از ضابطه است.
■■■
پیرلورن، مشاور معاون
مسكن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینكه اجاره بها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در كشور است، می گوید: حداقل انتظار افرادی كه در این حوزه سرمایه گذاری كردند حداقل یك سود و هزینه‌های ناشی از سرمایه گذاری استهلاك سرمایه شان است و این دور از انتظار نیست.
وی اضافه كرد: در حال حاضر نرخ سود بانكی بسیار تأثیرگذار در افزایش یا كاهش اجاره بهاست و چون نرخ سود بانكی همچنان بالاست افراد مقایسه می‌كنند.
البته اگر چه هنوز نرخ سود بانكی بالاست اما نكته ای كه حائز اهمیت است این است كه به محض كاهش نرخ سود بانكی، مالكان واحدهای مسكونی برای جبران سعی در بالا بردن اجاره بها می‌كنند.همه ساله با معضل رشد اجاره بها مواجه هستیم و هیچ ارگان و نهادی نیز بر آن نظارت نمی كند اما دولتی ها به خصوص مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی بر این موضوع تأكید دارند كه دولت نمی تواند و نباید بر بازار اجاره بها دخالت مستقیم داشته باشد.
مشاور معاون
مسكن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینكه دولت نمی‌تواند در امر اجاره بها ورود پیدا كند، گفت: منطق این است كه اجاره بها از یك سیاست پیروی كند و آن سیاست بازار است و دولت نمی‌تواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قرارداد‌ها را قانون می‌گوید و كاملاً دو طرفه است، یعنی من به عنوان سرمایه گذار انتظار بازدهی دارم. در سال‌های اخیر كه تورم كنترل شده و كشور با ركود دست‌به گریبان بوده است افزایش اجاره‌بها زیاد نبوده و نهایت 10 درصد بوده در حالی كه نرخ سود بانكی و تورم بیش از این عدد است.
پیرلورن متذكر شد: نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات
مسكن در ماه های اردیبهشت وخرداد هستیم كه بعضی‌ها می‌آیند و سودا طلبی می‌كنند. افزایش نرخ اجاره‌بها كاذب است ولی اینكه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است.
كاهش عرضه
مسكن بر بازار اجاره تأثیر داشته
برخی از مشاوران املاك با تأكید بر اینكه اگر چه تورم و قیمت
مسكن تأثیر بسزایی در نرخ اجاره بها دارند اما نكته ای كه این روزها نقش زیادی بر اجاره بها داشته نبود واحد مسكونی اجاره ای و فایل اجاره در دفاتر مشاور املاك است.
سلطان محمدی یكی از مشاوران املاك گفت:ركود
ساخت و ساز در سه سال گذشته باعث شده تا تعداد واحدهای مسكونی استیجاری و فایل اجاره در بنگاه‌های
مسكن كاهش یابد.
وی افزود: افزایش تقاضا و كاهش عرضه همواره در قیمت
مسكن تأثیر داشته است بنابراین وقتی عرضه از تقاضا عقب باشد و قیمت
مسكن هم به گونه ای باشد كه در توان خرید متقاضیان نیست، مردم به اجاره‌نشینی روی می آورند و همین موضوع موجب رشد بیش از حد اجاره‌بها می‌شود.
مالكان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده‌اند
رحیم پور یكی از مشاوران املاك می گوید:اگر چه رئیس اتحادیه املاك اعلام كرده نرخ اجاره بها 10 تا 15 درصد افزایش داشته است اما باید گفت این عدد در حدود 30 تا 40 درصد است و بیشتر مالكان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده اند.
وی تأكید كرد: این روزها مالكان ترجیح می دهند اجاره بهای خود را افزایش دهند و از دریافت ودیعه خودداری می كنند چرا كه معتقد هستند چون نرخ سود بانكی كاهش یافته و بانك ها سود كمتری پرداخت می كنند پس دریافت اجاره می تواند كمك بیشتری به آنها كند.