گزارش فراز برج به نقل از مهر؛
بازارمسكن چاره می خواهد نه مسكن، نسخه هایی كه غلط پیچیده میگردد
فراز برج: كارشناسان معتقدندبرای رونق بازار مسكن و افزایش توان خرید مردم مسئولان و سیاست گذاران بایدبه جای افزایش وام خرید به دنبال كاهش هزینه نهایی مسكن باشند؛ سوداگری در این بازار باز باید كنترل شود.
به گزارش فراز برج به نقل از مهر، كارشناسان می گویند كه مسئولین و سیاستگذاران اگر به دنبال رونق بازار مسكن و افزایش توان خرید مردم هستند، باید به جای افزایش وام خرید مسكن كه نتایج اجرای این سیاست در كشور قابل مشاهده می باشد، به دنبال كاهش هزینه نهایی مسكن باشند. در این راستا، حمایت صحیح از تولید و عرضه مسكن، مقابله جدی با سوداگران بازار مسكن می تواند راه گشا باشد. مطابق با آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی از معاملات مسكن در شهر تهران، میانگین قیمت مسكن در آبان ماه امسال با رشد بیشتر از ۹۰ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل به ۹.۲ میلیون تومان برای یك مترمربع واحد مسكونی رسیده است. همین طور تعداد معاملات باز به ۷ هزار معامله در ماه رسیده است كه پایین ترین میزان معامله در سه سال اخیر است. در این شرایط كه بازار مسكن هم با تورم و هم ركود مواجه می باشد، آغازین چاره ای كه به ذهن مسئولین و سیاست گذاران می رسد افزایش سقف وام خرید مسكن می باشد. در همین راستا، ۲۵ آبان محمدرضا رضایی كوچی، رئیس كمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینكه رشد قیمت مسكن و كاهش قدرت خرید مردم به گونه ای شده است كه تسهیلات مسكن هم جوابگو نیست، اظهار داشت: باید سقف تسهیلات افزایش یابد و این برنامه متناسب با رشد قیمت باشد. ۲۹ آبان محمود شكری، عضو كمیسیون اقتصادی مجلس هم با اشاره به اینكه منابع در نظر گرفته شده برای ارائه تسهیلات مسكن كفایت افزایش نرخ ها را نكرده، از شروع بازبینی در سقف و مدت بازپرداخت وام خرید مسكن آگاهی داد. ۱ آذرماه باز عبدالناصر همتی، رئیس كل بانك مركزی در گفت و گوی ویژه خبری در مورد این بررسی ها اظهار داشت: در این باره مطالعه اولیه داشتیم اما هنوز به جمع بندی نرسیدیم. افزایش میزان وام خرید مسكن در حالی مطرح میگردد كه به نظر می آید بررسی های كارشناسی لازم درباره آن انجام نشده است. مهدی غلامی، كارشناس مسكن در گفتگو با خبرنگار مهر در این زمینه اظهار داشت: اجرای این پیشنهاد هر چند در بازه كوتاهی می تواند سبب رونق اندك معاملات مسكن شود ولی با عنایت به شرایط تولید و بازار مسكن، پس از مدت كوتاهی نتایج مخرب بیشتری خواهد داشت. در ادامه به بررسی بعضی از ایرادات این پیشنهاد می پردازیم. افزایش تولید و عرضه مسكن پیش نیاز افزایش وام مسكن مطابق با سرشماری سال ۹۵ در حالیكه تعداد خانوارهای كشور به ۲۴.۱ میلیون نفر رسیده، كل موجودی مسكن كشور ۲۲.۸ میلیون واحد بوده است. علاوه بر این با عنایت به جمعیت جوان كشور بازار مسكن در این سال ها همواره با حجم عظیمی از تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج رو به رو بوده است. همین طور حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری كشور و ۶۰ درصد از جمعیت روستایی كشور در بافت های فرسوده زندگی می كنند كه واحدهای مسكونی آنها نیاز به بهسازی و بازسازی دارند. با وجود این، در دولت یازدهم و دوازدهم تولید مسكن با ركود سنگینی رو به رو شد به شكلی كه بر طبق داده های مركز آمار تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در دولت یازدهم در مقایسه با دولت دهم، حدود ۵۰ درصد كاهش داشت. غلامی اظهار داشت: مسكن مانند هر كالای دیگر در صورتیكه میزان عرضه آن كمتر از تقاضای واقعی موجود در بازار باشد، با افزایش قیمت روبه رو خواهد شد. در این شرایط تحریك تقاضا بدون افزایش تولید و عرضه، تورم بیشتر از پیش آنرا به دنبال خواهد داشت. در این صورت اتخاذ سیاست های كاهش هزینه های تولید مسكن و تشویق به ساخت و عرضه مسكن، این مشكل را مرتفع می كند. تحریك تقاضا حتما منجر به افزایش تولید نمی شود این كارشناس مسكن افزود: عده ای معتقدند افزایش وام خرید مسكن سبب تحریك تقاضا در بازار مسكن و در نتیجه رونق تولید و عرضه مسكن خواهد شد. در صورتیكه مسكن، كالایی است كه فرایند تولید آن به نسبت سایر كالاها زمانبر است. پس درصورت افزایش تقاضا، عرضه آن نمی تواند به سرعت افزایش یابد. بدین سبب تا زمانی كه تولید مسكن به میزان كافی نرسیده است، افزایش تقاضا بیشتر از آنكه افزایش تولید را به دنبال داشته باشد، افزایش قیمت ها را به دنبال خواهد داشت و تاثیری بر خروج تولید مسكن از ركود نخواهد داشت. به قول وی، شاهد این ماجرا تداوم ركود تولید مسكن در سال های اخیر با وجود ۸ برابر شدن مقدار وام خرید مسكن می باشد. كنترل سوداگری در بازار مسكن مقدم بر افزایش وام خرید بررسی سال های اخیر بازار مسكن نشان می دهد، افزایش وام خرید كه به امید خانه دار شدن خانواده ها انجام می شود، بیشتر موجب افزایش منفعت سوداگران بازار مسكن شده است.غلامی معتقد است: خاصیت های خاص مسكن مانند غیر قابل انتقال بودن، دوام بالا و ناهمگن بودن سبب گشته است تا سرمایه گذاری در این بخش ریسك پایین و حاشیه سود مطمئنی را در برداشته باشد. احتكار مسكن از راه خالی نگه داشتن خانه ها و فروش آنها در زمان مناسب، یكی از مسیرهایی است كه سود تضمین شده ای دارد و سوداگران را تشویق می كند بجای تولید مسكن كه هزینه ها و دردسرهای خودرا دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب كنند. در حالیكه دولت ها با ستاندن مالیات سنگین بر خانه های خالی، جذابیت احتكار و خالی نگه داشتن مسكن را كم می كنند، عدم اجرای این سیاست در كشور سبب گشته است تعداد واحدهای مسكونی خالی به ۲.۶ میلیون واحد برسد. هرچند طرح مالیات بر خانه های خالی بعنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس رسیده است. متاسفانه تابحال عزم خاصی هم در مسئولین برای اجرای این مالیات دیده نمی گردد. یكی دیگر از ابزارهای مهم دولت ها برای مقابله با سوداگری در بخش مسكن، استفاده از پایه مالیاتی با عنوان مالیات بر عائدی سرمایه (CGT) است كه این مالیات باز در كشور ما اجرا نمی گردد. در این مالیات، دولت ها درصدی از ما به التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسكن ستاندن می كنند تا حاشیه سود در معاملات مسكن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه كاهش پیدا كند. شایان ذكر است خانه اول هر فرد كه تقاضای مصرفی است و تولیدكنندگان مسكن از این مالیات معاف هستند. بدین سبب تا زمانی كه این دو مالیات در كشور اجرا نشود، افزایش وام خرید مسكن فرصت را به سوداگران می دهد تا با احتكار یا افزایش بی علت قیمت مسكن، سود بیشتری را نصیب خود كنند. بااینكه با ورود بهنگام مجلس شورای اسلامی، طرح مالیات بر عایدی مسكن تهیه و كلیات آن در كمیسیون اقتصادی مجلس به تصویب رسید اما خبرهای واصله از آن حكایت می كند كه باوجود گذشت یك ماه و نیم از تصویب كلیات طرح در كمیسیون، هنوز كارگروه بررسی آن در كمیته مالیاتی كمیسیون تشكیل نشده است. خانواده ها هم توان استفاده از وام های خرید مسكن را ندارند بررسی میزان درآمد و هزینه های خانوارهای ایرانی نشان داده است كه خانوارهای دهك های پایین و متوسط جامعه امكان بازپرداخت اقساط وام خرید مسكن در شرایط فعلی را ندارند و اگر سقف وام و به تبع آن، میزان اقساط بازپرداخت آن افزایش یابد، تعداد بسیار اندكی از خانواده ها می توانند از این وام برخوردار شوند. غلامی اظهار داشت: میزان استقبال از وام مسكن یكم با وجود متقاضیان بسیار زیاد در بازار مسكن، نشانی از این عدم استطاعت مردم جهت استفاده از وام های طراحی شده است. به علاوه پس از مدتی به دلایلی كه ذكر شد افزایش قیمت مسكن رخ خواهد داد و عملا تعداد بیشتری از خانواده ها توان خرید مسكن نخواهند داشت و كاملا از تقاضای موثر بازار مسكن خارج می شوند و بازار مسكن با ركود بیشتری مواجه میگردد. منابع بانكی توان افزایش وام مسكن را ندارند بانك عامل حوزه مسكن بعنوان عامل پرداخت وام خرید مسكن در شرایط فعلی باز با كمبود منابع رو به رو است. شهریورماه امسال محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانك عامل حوزه مسكن در گفتگویی، از عدم توانایی این بانك برای افزایش سقف وام مسكن آگاهی داده بود. جالب است بدانیم كه این كسری با وجود استفاده از منابع حاصل از اقساط بازگشتی مسكن مهر است. منابعی كه می توانست به خود مسكن مهر اختصاص یافته و متقاضیان این واحدها را كه سال هاست منتظر تكمیل واحدهای خود هستند را صاحب خانه كند و از اجاره نشینی رهایی بخشد. غلامی معتقد می باشد اگر مسئولین و سیاستگذاران به دنبال رونق بازار مسكن و افزایش توان خرید مردم هستند، باید به جای افزایش وام خرید مسكن كه نتایج اجرای این سیاست در كشور قابل مشاهده می باشد، به دنبال كاهش هزینه نهایی مسكن باشند. در این راستا، حمایت صحیح از تولید و عرضه مسكن، افزایش میزان اعطای وام ساخت مسكن، حذف هزینه زمین از هزینه نهایی مسكن و مقابله جدی با سوداگران بازار مسكن می تواند راه گشا باشد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب