چرا قیمت آپارتمان در منطقه یك تهران كاهش یافت؟
به گزارش فراز برج دنیای اقتصاد نوشت: تحقیقات میدانی از بازار ملك نشان داده است «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در منطقه یك تهران طی روزهای اخیر كاهش پیدا كرده است. این عقبگرد قیمتی در فایل های فروش مسكن، فعلا در محله های لوكس كه طی دست كم یك سال گذشته، صدرنشین تورم ملكی بودند، رخ داده است.
فروشنده های آپارتمان در این محله ها قیمت پیشنهادی خویش را ۱۰ تا ۱۵ درصد كاهش داده اند. تحت تاثیر ركود سنگین در معاملات خرید، هنوز امكان ردیابی انعكاس كاهش قیمت پیشنهادی در قیمت های قطعی فراهم نشده است. با این وجود فعالان بازار مسكن از كاهش قیمت در معاملات هم خبر می دهند. بررسی ها درباره منشأ كاهش قیمت های پیشنهادی فروش مسكن، ۶ علت را مشخص می كند. مهم ترین عامل، به ثبت بیشترین رشد قیمت در كارنامه فروش واحدهای مسكونی منطقه یك طی سال های ۹۶ و ۹۷ در مقایسه با سایر مناطق پایتخت برمی گردد. اثر روانی كاهش قیمت ارز طی هفته های اخیر هم پارامتر دیگری است كه با عنایت به سهم بالای تجهیزات ساختمانی وارداتی به كاررفته در ساخت وسازهای لوكس نسبت به سایر پروژه های ساختمانی مصرفی در تهران، حالا فروشنده ها در منطقه یك به این كاهش، واكنش نشان داده اند. تغییر رفتار سوداگران هم موثر بوده است.
عقبگرد قیمت های پیشنهادی فروش مسكن در منطقه یك شهر تهران الان خویش را در شكل كاهش ۱۶ درصدی قیمت پیشنهادی فروش مسكن در بعضی محلات منطقه یك شهر تهران نسبت به بازه زمانی میانه بهار(اردیبهشت ماه) نشان می دهد؛ بعنوان مثال، در بعضی از فایل های مشابه، در حالیكه قیمت پیشنهادی فروش یك آپارتمان لوكس در اردیبهشت ماه مترمربعی ۵۰ میلیون تومان اعلام شده بود الان قیمت پیشنهادی برای فروش همین واحد به ۴۲ میلیون تومان كاهش یافته است. این مورد در مورد تعداد قابل توجهی از فایل های مشابه هم رصد شد. بررسی ها همینطور از نشست قیمت پیشنهادی بخش عمده ای از فایل های فروش مسكن در منطقه یك شهر تهران در شرایط فعلی معادل ۲۸ درصد نسبت به اسفندماه و ۱۰ تا ۱۵ درصد در مقایسه با خردادماه خبر می دهد. این در شرایطی است كه این مورد به شكل كاهش ۱۰ درصدی قیمت قطعی در بعضی از معاملات واحدهای مسكونی كه طی یك هفته اخیر انجام شده هم خویش را نشان داده است.
نتایج تحقیقات «دنیای اقتصاد» از شناسایی تاثیر و وجود ۶ عامل كاهنده «قیمت پیشنهادی» آپارتمان ها در منطقه یك پایتخت حكایت دارد.
اولین عامل به ردپای كاهش قیمت طلا و سكه طی روزهای اخیر و اثر آن بر سطح قیمت های پیشنهادی فروش مسكن در مناطق لوكس و شمالی شهر تهران مربوط می شود؛ در حالیكه نوسانات نرخ ارز، طلا و سكه از آغاز سال جاری تابحال در مقایسه با یك سال قبل به میزان قابل توجهی كاهش یافته، ریزش قیمت دلار طی یك هفته گذشته كه منجر به كاهش قیمت هر دلار از محدوده قیمتی بالای ۱۳ هزار تومان به كمتر از ۱۱ هزار و ۷۰۰ تومان شده بر نرخ های اعلامی برای فروش واحدهای مسكونی لوكس هم اثر گذاشته است. این در شرایطی است كه قیمت هر سكه بهار آزادی هم طی یك هفته گذشته از كانال ۴میلیون تومان به كانال ۳ میلیون تومان سقوط كرد و همین ریزش نرخ ارز و سكه بازار معاملات مسكن شهر تهران به خصوص در مناطق لوكس و گران قیمت را تحت تاثیر قرار داد.
از آنجا كه عمده واحدهای مسكونی لوكس و گران قیمت در منطقه یك شهر تهران و سایر محلات لوكس پایتخت با استفاده از مصالح و متریال لوكس خارجی ساخته شده اند كاهش نرخ ارز انتظارات كاهش قیمت مسكن در این مناطق را تشدید می كند. در واقع كاهش قیمت دلار انتظارات كاهشی از بابت عقبگرد قیمت واحدهای مسكونی لوكس را كه هزینه ساخت آنها به صورت مستقیم با نرخ ارز در ارتباط بوده وبه آن وابسته است، شارژ كرده است؛ به صورتی كه سمت تقاضای این گروه از واحدهای مسكونی الان معتقدند با كاهش نرخ ارز، قیمت این نوع آپارتمان ها هم باید كاهش پیدا كند. عامل دوم به وجود انتظار شروع عقبگرد قیمتی از پرتورم ترین منطقه شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمتی آپارتمان های مسكونی مربوط می شود؛ درحالی كه منطقه یك شهر تهران به استناد آمارهای رسمی پرتورم ترین منطقه پایتخت به لحاظ تغییرات قیمت واحدهای مسكونی به حساب می آید، طبیعتا نشست قیمتی هم ابتدا باید از این منطقه آغاز شود، سپس به سایر مناطق شهر تسری پیدا كند.
سومین عامل به طرح سه پرسش اساسی فرا روی تقاضای سفته بازی در بازار مسكن كه بخش عمده ای از این تقاضا در منطقه یك و محلات لوكس شهر تهران به لحاظ معاملات مسكن تمركز یافته است برمی گردد؛ در حالیكه بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی خرید مسكن تحت تاثیر جهش قیمت و افزایش شكاف بین قیمت مسكن و قدرت خرید خانوارها و متقاضیان مصرفی طی ماه های اخیر به اجبار از بازار مسكن خارج شد و معدود معاملات خرید مسكن عموما از جانب سرمایه گذاران وسفته بازان ملكی انجام می شد، الان تقاضای سفته بازی هم با سه پرسش اساسی روبرو شده است؛ این پرسش ها در خصوص اینكه چرا مسكن بخرم؟ چه زمانی آنرا به فروش برسانم؟ و با چه قیمتی بفروشم؟ از هفته های اخیر به سوالات اصلی سفته بازان ملكی تبدیل گشته است؛ به خصوص اینكه چشم انداز مشخصی از بابت رشد محسوس قیمت ها در بازار معاملات مسكن متصور نیست وبه دنبال خروج تقاضای مصرفی از بازار و نبود متقاضی برای خرید این واحدها احتمال حبس سرمایه ها در واحدهای بدون متقاضی برای دست كم دو تا سه سال آینده بیشتر از پیش قوت گرفته است.
در حالی كه سفته بازان در شرایط فعلی قادر به یافتن پاسخ منطقی برای این سه سوال مطرح شده نیستند، ازاین رو فعالیت آنها در بازار معاملات خرید مسكن هم به میزان قابل توجهی كاهش یافته است و می توان اظهار داشت كه پس از خروج تقاضای مصرفی از بازار مسكن كه منجر به ایجاد ركود در این بازار شد این دفعه نوبت به تقاضای سفته بازی رسیده است كه از بازار مسكن بیرون برود. عامل چهارم موثر در عقبگرد قیمت پیشنهادی فروش مسكن در مناطق لوكس بازار مسكن پایتخت، به غلبه حس نخریدن به خریدن مسكن مربوط می شود؛ تحت تاثیر آنچه در عامل سوم توضیح داده است در حالیكه در ماه های گذشته سفته بازان علاقه زیادی به معاملات ملكی داشتند الان حس نخریدن بر تمایل به خرید مسكن در بین این گروه از متقاضیان بازار مسكن افزایش یافته است.
از سوی دیگر و بعنوان عامل پنجم، الان این مورد كه «قیمت مسكن به سقف رسیده است» در بین فعالان ومتقاضیان بازار مسكن جا افتاده است؛ به این معنا كه در شرایط فعلی انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت ها در كوتاه مدت و حتی میان مدت وجود ندارد. اثر روانی تهدیدهای مالیاتی ششمین عامل موثر در نشست قیمتی واحدهای مسكونی لوكس است؛ هرچند تابحال برنامه مالیاتی مشخصی برای مقابله با سفته بازی و سوداگری در بازار مسكن به اجرا در نیامده است اما همین تهدیدهای مالیاتی كه به تازگی مطرح گردیده است بعنوان یكی دیگر از عوامل موثر در تسریع خروج سفته بازان از بازار مسكن قابل بررسی است. برآیند این ۶ عامل منجر گردیده است بازار معاملات مسكن از برتری فروشنده (قدرت بیشتر فروشندگان مسكن برای مانوردهی روی سطح قیمت ها وافزایش نرخ های اعلامی) به سمت توازن نسبی قدرت فروشنده و خریدار در تعیین قیمت های پیشنهادی حركت نماید. در واقع در حالیكه فروشندگان مسكن دست كم طی یك سال و نیم گذشته از قدرت زیادی برای تعیین نرخ فروش مسكن وتغییر لحظه ای و روزانه قیمت ها در بعضی مقاطع زمانی برخوردار شده بودند الان و تحت تاثیر عوامل ذكر شده این قدرت به میزان زیادی كاهش یافته است.
در واقع بازار معاملات مسكن مناطق شمالی تهران به خصوص منطقه یك پایتخت، كه طی ماه های اخیر به علت خروج تقاضای مصرفی از بازار وارد فاز ركود شده بود از ركود به سمت ركود همراه با كاهش قیمت در حال حركت است؛ عقبگرد قیمتی در نرخ های پیشنهادی فروش مسكن در منطقه یك شهر تهران درحالی طی هفته های اخیر محسوس شده است كه علایم اولیه این عقبگرد قیمتی خویش را در شكل جاماندگی تورم ملكی این منطقه نسبت به تورم ملكی كل شهر تهران و منطقه ۵، در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸، نشان داد. در حالیكه میانگین قیمت مسكن در كل شهر تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸ معادل ۲۲درصد رشد كرد و این میزان رشد در همین بازه زمانی در منطقه ۵ شهر تهران به میزان ۲۴درصد و در مناطق جنوبی پایتخت معادل ۲۷درصد رقم خورد اما میزان رشد قیمت مسكن در این بازه زمانی در منطقه یك شهر تهران ۱۲درصد به ثبت رسید. آمارها نشان داده است باآنكه میانگین قیمت مسكن در منطقه یك در فاصله ابتدا تا انتهای بهار امسال رشد ۱۲ درصدی را تجربه نمود اما این میزان رشد به مراتب كمتر از نرخ رشد قیمت مسكن در سایر مناطق شهر تهران بوده است كه این مورد را می توان در حكم علامت اولیه عقبگرد قیمتی مسكن در این منطقه عنوان نمود.
بررسی های «دنیای اقتصاد» درمورد چشم انداز بازار معاملات مسكن و همینطور عقبگرد قیمتی واحدهای مسكونی در منطقه یك وسایر مناطق و محلات لوكس شهر تهران حاكی می باشد به رغم كاهش قیمت های پیشنهادی در هفته های گذشته همچنان خریداری برای واحدهای مسكونی عرضه شده به بازار مسكن این مناطق وجود ندارد وتعداد معاملات خرید مسكن در این مناطق به میزان قابل توجهی افت كرده است؛ این مورد در وهله اول ناشی از شارژ انتظارات كاهش قیمت مسكن است؛ متقاضیان انتظار دارند در ماه های پیش رو تحت تاثیر عوامل اعلام شده باز هم سطح قیمت های پیشنهادی و قطعی كاهش پیدا كند. به خصوص آنكه الان تعداد بیشتری از مالكان واحدهای مسكونی به خصوص مالكان واحدهای نوساز كه عموما سازنده هستند به علت آغاز موج عقبگرد قیمت واحدهای مسكونی لوكس تبدیل به فروشنده شده اند، چون كه این تصور الان در بازار مسكن بوجود آمده است كه قیمت ها می تواند به صورت دومینویی نشست كند.
در شرایط فعلی همچنان دو متغیر كلیدی آینده بازار مسكن را كارگردانی می كند؛ نخستین متغیر وضعیت بازار ارز به خصوص تغییرات نرخ دلار است؛ و دومین متغیر به اوضاع سیاست بین الملل مربوط می شود؛ فعالان بازار مسكن معتقدند در صورت ثبات نرخ ارز و همینطور تثبیت شرایط فعلی سیاست بین الملل دو احتمال از بابت تغییرات قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسكونی وجود دارد. نخستین احتمال انتظار كاهش قیمت واحدهای مسكونی در ماه های آینده وادامه سیر نزولی قیمت های پیشنهادی و اثر آن بر عقبگرد قیمت های قطعی فروش مسكن است؛ این در شرایطی است كه دومین احتمال كه پررنگ تر و قوی تر نسبت به احتمال اول به حساب می آید انتظار ثبات قیمت مسكن در ماه های پیش رو است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان داده است در حالیكه عقبگرد قیمتی در منطقه یك شهر تهران شروع شده است علایم اولیه نشست قیمت های پیشنهادی در بعضی از فایل های عرضه شده به بازار مسكن منطقه ۵ شهر تهران هم مشاهده می شود. انتظارمی رود این نشست قیمتی در ماه های آتی در سایر مناطق شهر تهران هم تجربه شود.
17302
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب