پیش بینی یك كارشناس اقتصادی از وضعیت قیمت مسكن
فراز برج: یك كارشناس اقتصاد مسكن پیش بینی كرد: «با توجه به اینكه الان نسبت قیمت مسكن به درآمد خانوار به حداكثر رسیده است و تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده، بدین سبب انتظار می رود شاهد خروج الزامی سوداگران از بازار مسكن و استقرار بازار در یك ثبات نسبی چند ساله باشیم. »
به گزارش فراز برج به نقل از خبر آنلاین، بهروز ملكی در یادداشت تلگرامی نوشت: «هرچند در نیازسنجی مسكن، مواردی چون خانوارهای تازه تشكیل شده، خانوارهای منحل شده، استهلاك مسكن، تخریب و نوسازی و حتی كمبود موجودی فعلی مسكن مورد توجه قرار می گیرد؛ ولی باید توجه داشت تقاضای مسكن، آن بخش از نیاز است كه با قدرت خرید همراه بوده و به بازار ورود می كند. قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پسانداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد. »
وی اضافه كرد: «علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسكن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی های رقیب، تحولات جمعیتی و... بر تقاضای مسكن اثر میگذارند. از طرف دیگر، باید توجه داشت كه مسكن، فقط كالایی مصرفی نیست. »
این كارشناس اقتصاد مسكن با بیان این كه در یك تقسیم بندی كلی می توان سمت تقاضای مسكن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایهای تقسیم كرد، عنوان كرد: «تقاضای مصرفی در بازار مصرفی املاك صورت می پذیرد. متقاضیان مصرفی مسكن به افرادی گویند كه هدف آنها تأمین سرپناه و محلی برای سكونت است؛ برای اینكه مسكن، یكی از ضروریات زندگی و كالایی فاقد جانشین است. »
ملكی اشاره كرد: «تقاضای مصرفی را می توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشكیل شده، رفع بد مسكنی سرانه زیربنا و رفع تراكم نامناسب خانوار در واحد مسكونی، تعویض واحدهای مسكونی بی دوام و فرسوده و... دانست. »
وی متذكر شد: «تقاضا در این بخش، عموما به وسیله خانوارهایی شكل می گیرد كه اولا ریسك گریزند؛ ثانیا به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت می باشند و ثالثا از آنجائیكه به خرید مسكن، نگاهی بلندمدت دارند، بدین سبب نقدشوندگی برای آنها چندان با اهمیت نیست. »
این كارشناس اقتصاد مسكن در ادامه نوشت: «تقاضای سرمایه ای در بازار دارایی املاك صورت می پذیرد. متقاضی سرمایه ای، با هدف بهره مندی از عایدی سرمایه، مبادرت به خرید مسكن می كند. این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسكن جهت استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسكن سوداگرانه تقسیم می شود. »
ملكی با اشاره به تقاضای خرید مسكن جهت استفاده غیرشخصی (بلندمدت)، اضافه كرد: این تقاضا عموما با انگیزه هایی چون اجاره داری و حفظ قدرت خرید صورت می پذیرد. در واقع «پسانداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یك نوع دارایی، صرف نظر از فراز و نشیبهای كوتاه مدت آن است. این نوع متقاضیان، علاقه ای به ورود و خروج متوالی ندارند و اساسا تحركات آنان با اینرسی بالایی رخ می دهد. »
وی عنوان كرد: تغییر در وضعیت عوامل موثر بر انگیزه سرمایه گذاری - به ویژه عامل بازدهی - بر میزان تقاضای خرید مسكن غیرشخصی (برای نگه داری بلندمدت) اثر می گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف كسب درآمد اجاره و بهره مندی از افزایش بهای بلندمدت مسكن، وارد بازار می شوند. »
این كارشناس اقتصاد مسكن همین طور با اشاره به تقاضای خرید مسكن سوداگرانه (كوتاه مدت) اشاره كرد: «در فرهنگ عامیانه، عموما «سوداگری» پدیده ای با ماهیت كوتاه مدت و بیان كننده كوشش برای كسب سود با بهره گیری از نوسانات كوتاه مدت قیمت دارایی است. از ویژگیهای متقاضیان سوداگرانه خرید مسكن می توان به تمایل آنان برای خانه های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسكن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره نمود. این متقاضیان را می توان دارای تاثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسكن دانست. »
ملكی نوشت: «در این نوع سرمایه گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصله بین قیمت خرید و فروش ملك در كوتاه مدت است. بر این اساس، برای یك سوداگر، نقدشوندگی ملك از اهمیت بالایی برخوردار می باشد. »
وی متذكر شد: «بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده های بازار مسكن ایران بسیار با اهمیت می باشد. سوداگران در دوره رونق وارد بازار می شوند و از افزایش قیمت ها حداكثر سود را كسب می كنند و با پدیدار شدن علایم ركود، به سرعت از بازار خارج می شوند و سرمایه خودرا به بازارهای موازی مسكن همچون بانك، بورس، ارز و طلا منتقل می كنند. شایان ذكر است كه در اقتصادهایی مانند ایران كه بازار سرمایه از عمق كافی برخوردار نیست، فعالیتهای سوداگرانه در بازار مسكن، بیشتر است. »
این كارشناس اقتصاد مسكن با اشاره به حال و هوای تقاضای مسكن در شرایط كنونی، عنوان كرد: «قیمت یك متر مربع واحد مسكونی در شهر تهران طی سال های ۹۲ تا ۹۵ در حدود ۴ میلیون تومان ثابت بود. از شروع سال ۹۶ تحرك بازار مسكن آغاز شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ۱۳.۵ میلیون تومان در شرایط كنونی شد. واقع مطلب این است كه هر چه تقاضای سوداگرانه مسكن طی سال های ۹۲ تا ۹۵ كمرنگ بود از سال ۹۶ به این سو پررنگ و پرنگتر شده است. اما مطلب غیر قابل انكار این است كه تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانی تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد. »
ملكی اشاره كرد: «بر این اساس و با عنایت به اینكه الان نسبت قیمت مسكن به درآمد خانوار به حداكثر رسیده است، تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می رود شاهد خروج الزامی سوداگران از بازار مسكن و استقرار بازار در یك ثبات نسبی چند ساله باشیم. »
۲۲۳۲۲۵
منبع: فراز برج
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب