همزمان با افزایش قیمت اوراق حق تقدم امتیاز تسهیلات مسكن (تسه) و ورود به كانال حدودا ۸۵ هزار تومانی، بسیاری از كارشناسان نسبت به ورود قیمت این اوراق به كانال ۹۰ هزار تومانی هشدار می دهند.به ویژه اینكه این افزایش ناگهانی نرخ اوراق تسهیلات مسكن در شرایط ركودی بازار مسكن رقم خورده است.
در حالی كه در چند سال اخیر قیمت اوراق تسهیلات مسكن به دلیل ركود حاكم بر این بازار و علی رغم افزایش قیمت وام مسكن در چند نوبت، نوسان چندانی نداشت اما با این حال پیش بینی می شد كه با ابلاغ وام ۱۲۰ میلیونی، قیمت اوراق تسه دچار نوسانات صعودی شود كه این اتفاق افتاد؛ اما دامنه این نوسانات و بازه های قیمتی به وجود آمده كوتاه بود و به دلیل ركود بازار مسكن، مجددا به قیمت های قبلی بازگشت و در محدوده ۷۲ تا ۷۶ هزار تومان باقی ماند.
آخرین قیمت برگه های حق تقدم تسهیلات مسكن مربوط به دیروز است كه برگه های صادر شده جدید تا ۸۲ هزار تومان هم رسید؛ بنابراین زوجین متقاضی دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسكن، می بایست نزدیك به ۱۷ میلیون تومان (نزدیك به یك پنجم) از منابع مالی خود را به این اوراق اختصاص دهند؛ یعنی مبلغی كه می تواند صرف خرید واحد مسكونی با متراژ بالاتر شود، باید برای انتقال حق تقدم دریافت تسهیلات خرید مسكن به خزانه دولت واریز شود.
هشدار درباره بازگشت دلالان؛ انجام چند معامله خرید ۴۰۰ برگه «تسه» در یك هفته
حمیدرضا چراغی، كارشناس خرید و فروش اوراق تسه در گفت وگو با خبرنگار مهر، درباره علت افزایش ۳ تا ۴ هزار تومانی برای هر برگه تسهیلات مسكن اظهار كرد: به نظر می رسد بهبود نسبی بازار مسكن در این افزایش بی تأثیر نباشد؛ اما ایجاد جو روانی در میان معامله گران و دلالان بازار سرمایه مبنی بر احتمال افزیش قیمت این اوراق در ماه های آتی نیز در ایجاد صف خرید برای این اوراق مؤثر بوده است.
وی ادامه داد: اگرچه دارنده این اوراق تا ۴ ماه از زمان خرید، امكان فروش آن را ندارد، اما برخی خریداران به امید افزایش قیمت «تسه» در نیمه دوم امسال به خرید همراه با احتیاط این اوراق روی آورده اند.
چراغی در پاسخ به این پرسش كه حجم خریدها نشان می دهد بخش زیادی از خریداران اوراق تسهیلات بیشتر در حجم های پایین این برگه ها را تهیه كرده اند كه تأثیری در عدم توازن بازار عرضه و تقاضا ندارد، تصریح كرد: اگرچه بیشتر خریدها در حجم های پایین است، اما چند خرید بالای ۳۰۰ و حتی تا نزدیك ۴۰۰ برگه هم در روزهای گذشته انجام شد. این در حالی است كه هیچ یك از وام های عرضه شده از سوی بانك مسكن به این تعداد برگه تسه نیاز ندارد.
این كارشناس اوراق تسهیلات در خصوص احتمال افزایش یا كاهش قیمت اوراق تسهیلات مسكن اظهار داشت: به نظر نمی رسد در كوتاه مدت قیمت این برگه ها به كانال زیر ۷۰ هزار تومان برگردد. اما با توجه به باقی ماندن بخش كمی از دوره رونق بازار مسكن كه معمولا نیمه نخست سال است، پیش بینی می شود كه در اواخر مهر ماه و كل آبان ماه كه همزمان با ماههای محرم و صفر است و معمولا در این روزها بازار مسكن در ركود موقتی است، قیمت اوراق تسهیلات مسكن نیز تا حدودی كاهش یابد.
یك اقتصاددان: نوبت دریافت وام را یك بار می فروشند نه به دفعات
رضا ابراهیمی اقتصاددان در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اینكه اوراق تسهیلات به مانعی بر سر راه دریافت كنندگان وام مسكن تبدیل شده، گفت: هر بار كه قیمت اوراق تسهیلات مسكن دچار تغییرات اثرگذار در قیمت تمام شده وام مسكن می شود، این بحث نیز مطرح می شود كه آیا جایگزین های بهتری برای خرید و فروش حق تقدم تسهیلات مسكن وجود دارد یا خیر؟
این مدرس دانشگاه افزود: زمانی می توان گفت حق تقدم زمان دریافت تسهیلات، خرید و فروش می شود كه یك فردی كه زمان دریافت نوبت وام مسكن اش فرارسیده ولی از دریافت آن خودداری می كند، حال به فرد دیگری كه به این تسهیلات نیازمند است، «نوبت» خود را تنها برای یك مرتبه می فروشد؛ این كاملا پذیرفته شده است. چون سپرده ای در بانك داشته تا با استفاده از آن، تسهیلات دریافت كند و حال به جای دریافت وام، نوبت خود را به دیگری می دهد و متقاضی جدید وام مسكن حق نوبت وی را خریداری می كند؛ این مدل، اعطای تسهیلات مسكن بر اساس نظام پس انداز به اضافه وام مسكن است كه در بسیاری از كشورهای رایج بوده و مردم می توانند در اثر پس اندازی كه داشته اند، تسهیلات دریافت كنند.
وی ادامه داد: اما در مدل موجود در كشور ما ، بانك مسكن حساب سپرده ای دارد به نام سپرده ممتاز كه از ابتدا به سپرده گذار اعلام می كند قرار است این حساب به شما سود بدهد نه وام؛ اما به جای دریافت سود می توانید اوراق حق تقدم تسهیلات مسكن دریافت كرده و آن را به متقاضیان دریافت تسهیلات مسكن بفروشید؛ این مدل خود به خود بستر ایجاد دلالی و سفته بازی را فراهم می كند و هر چه قدر هم برای بازار این اوراق، محدودیت های مختلف از جمله محدودیت زمانی خرید و فروش های متعدد ایجاد شود، باز هم راه های فراری برای دلالان بازار از جمله استفاده از كارت ملی های اجاره ای وجود دارد كه در كنار خود، بازار كاذب اجاره كارت ملی ایجاد می كند؛ این مشكل در دوره های تغییر توازن عرضه و تقاضا به سمت افزایش تقاضای خرید این اوراق به خصوص در زمان رونق بازار مسكن بیشتر است. به عبارت دیگر «نوبت» دریافت وام مسكن چندین بار دست به دست می شود و از هر بار خرید و فروش نوبت وام، درآمد خوبی برای خزانه كشور به وجود می آورد.
ابراهیمی تأكید كرد: بنابراین سازوكار دریافت تسهیلات مسكن با استفاده از اوراق باید تغییر كند و سیاست گذاران بازار پولی و اعتباری كشور باید روش جدیدی برای دریافت تسهیلات مسكن بدون پس انداز طراحی كنند؛ به خصوص كه بانك مسكن به جز كارمزد ناچیر خرید و فروش اوراق در شعب، نفع چندانی از جابه جایی مبالغ معامله اوراق تسهیلات مسكن نمی برد در حالی كه مصرف كننده واقعی این وام باید بخش مهمی از منابع خود را كه می توانست با آن واحد مسكونی خریداری شده را ارتقاء دهد، بابت استفاده از حق تقدم دریافت تسهیلات مسكن به دولت پرداخت كند.