حداقل بودجه برای خرید ویلا چقدر است؟
به گزارش فراز برج دنیای اقتصاد نوشت: بازار ویلا در شمال با دست كم دو تغییر نسبت به سال قبل و نیمه اول امسال همراه شده است. خریدهای سرمایه ای آن هم عموما به صورت معاوضه ملك با ملك در حال پررنگ شدن است. با این وجود با نزدیك شدن به سفرهای نوروزی، واسطه های بازار ویلا به تقویت خریدهای مصرفی نیز امیدوارند. متوسط قیمت خانه های دوم در استان شمالی حداقل 50 درصد نسبت به سال قبل رشد كرده است. بودجه خرید دو دسته ویلا در مناطق معمولی و مرغوب شمال برآورد شده است.
رصد تازه ترین تحولات بازار خانه های دوم در شمال كشور از تغییر چهره نحوه معاملات واحدهای ویلایی در توریستی ترین استان شمالی خبر می دهد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تازه ترین تحولات بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی و خانه های دوم در استان مازندران كه بعنوان توریستی ترین استان شمالی كشور شناخته می شود حاكیست الان شكل غالب معاملات در بازار این گروه از املاك، در مقایسه با سال های قبل دست كم با یك تغییر عمده همراه شده است. در حالیكه عمده تقاضای موجود در بازار معاملات ویلا در مناطق توریستی و پرتقاضای این استان همچون نواحی توریستی اطراف شهرهایی مانند نوشهر مربوط به تقاضای سرمایه ای و حضور سرمایه گذاران است الان عمده خریدوفروش هایی كه در بازار این املاك صورت می گیرد به قصد معاوضه ویلا با ویلای دیگر، زمین یا سایر املاك انجام می شود. در واقع الان بازار معاملات خریدوفروش ویلا در این مناطق شمالی عموما بازاری سرمایه ای است كه فروشنده ها وخریداران آنها به قصد سرمایه گذاری و كسب سود مبادرت به معاوضه املاك خود می كنند. الان دو نوع معاوضه ملكی در بازار معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای شمالی معمول است. یك نمونه از این معاملات مربوط به معاوضه ملك های تحت مالكیت افراد در سایر شهرها با املاك ویلایی، زمین و... در مناطق توریستی شمالی و نوع دیگر مربوط به معاوضه املاك در اختیار سرمایه گذاران در نواحی شمالی با ملك دیگری در همین مناطق است. این اقدام عموما با هدف تبدیل سرمایه ملكی به سرمایه های با قابلیت كسب سود بیشتر در آینده میان مدت و گاهی بلندمدت صورت می گیرد. این معاوضه در بعضی موارد به صورت تعویض مستقیم ملك با ملك یا فروش یك ملك و خریداری همزمان ملك ویلایی دیگر در استان های شمالی انجام می شود. با این وجود بررسی های میدانی نشان داده است همانند گذشته هنوز هم قسمتی از معاملاتی كه در بازار خریدوفروش ویلاهای شمالی انجام می شود مربوط به تقاضای مصرفی است. به خصوص در نیمه دوم سال كه تقاضا برای خرید ویلا افزایش می یابد هم حجم تقاضای سرمایه ای و هم خریدهای مصرفی در شهرهای توریستی شمالی نسبت به نیمه اول سال بیشتر می شود. الان بنا بر اعلام واسطه های معاملات خرید و فروش ویلاهای توریستی در پرتقاضاترین مناطق توریستی شمال كشور در استان مازندران كف نقدینگی مورد نیاز برای خرید یك دستگاه ویلای معمولی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است. البته تمام قیمت ها به صورت نسبی اعلام می شود و بسته به موقعیت و محل قرارگیری و سایر امكانات ویلا این قیمت ها متفاوت می باشد. با این وجود این نرخ برای یك ویلای معمولی با امكانات معمولی است كه بعنوان مثال در زمینی تا حدود ۲۰۰ مترمربع بنا شده و مساحت بنای آن حدود ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع است. این نوع ویلاها معمولا در مكان های نامرغوب اما قابل سكونت و غیربومی قرار دارند كه متقاضیان با سطح بودجه ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی می توانند مبادرت به سرمایه گذاری در این گروه از املاك كنند.
همین طور بر طبق آخرین اطلاعات دریافتی از واسطه های معاملات ویلاهای مسكونی در مناطق پرتقاضای توریستی مازندران-به عنوان مثال حوالی نوشهر-قیمت ویلاهای معمولی اما واقع در مكان های مرغوب و پرتقاضا در بازه ۸۰۰ میلیون تومان تا ۲ میلیارد تومان است و قیمت هر یك از ویلاهای لوكس در مكان های مرغوب بسته به میزان برخورداری از امكانات مختلف و همین طور محلی كه در آن واقع شده اند معمولا از ۳ میلیارد تومان شروع شده و گاهی تا بیشتر از ۱۰ میلیارد تومان نیز می رسد. واسطه های معاملات خرید و فروش ویلا در عین حال تاكید می كنند كه سطح قیمتی ویلاها بسته به مساحت زمین و بنا، نوع و متریال ساخت، قرار داشتن در داخل شهرك یا بیرون از آن و موقعیت آنها به جهت قرار گرفتن در مناطق روستایی، جنگلی، ساحلی، میزان فاصله از جاده و... بسیار متغیر است و از هر ویلا به ویلای دیگر به رغم آنكه ممكنست به لحاظ خیلی از خاصیت ها مشابه به نظر برسند، متفاوت است. بررسی ها نشان داده است سطح میانگین قیمت فروش ویلاهای توریستی در این مناطق نسبت به مقطع زمانی مشابه حال حاضر پارسال حداقل ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش یافته است. همین طور الان قیمت این ویلاها بطور متوسط در مقایسه با تابستان ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد كرده است. با این وجود واسطه های معاملات ویلا از كندتر شدن آهنگ افزایش قیمت ویلاهای توریستی در مقایسه با یك سال قبل خبر می دهند. هر چند در عین حال تاكید می كنند كه الان به علت نزدیك شدن به مقطع زمانی شب عید به علت افزایش تقاضا برای خرید ویلاهای توریستی بازار معاملات ویلا در حال گرم شدن است و پیش بینی می شود حرارت بازار هم از نظر قیمتی و هم از نظر سطح معاملاتی با افزایش همراه شود. هر چند بنا بر اعلام آنها بازار خریدوفروش ویلا همواره متقاضیان خاص خودرا دارد كه عمده این متقاضیان سرمایه گذاران هستند اما در مقطع زمانی فعلی تعداد سرمایه گذارها نسبت به گذشته بیشتر شده است. این افراد به اشكال مختلف الان در بازار معاملات ویلا فعال ودر حال خریدوفروش و معاوضه املاك خود به قصد كسب سود در آینده هستند. در حالیكه نیمه اول امسال سطح و حجم معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای توریستی مازندران تا حدی افت كرد و كاهش پیدا كرد، اما مهم ترین عاملی كه در این بازه زمانی منجر به افزایش قابل توجه سطح قیمت ها شد مورد توجه قرار گرفتن بازار معاملات ویلا از طرف بعضی از متقاضیان كشورهای عربی بود كه مبادرت به ورود ارز به كشور و تبدیل آن به ریال و در نهایت خرید ویلا در شهرهای توریستی شمال كردند. در این میان تعدد سرمایه گذاران عراقی نسبت به سایر كشورها بیشتر بود. در واقع به رغم آنكه حجم معاملات خریدوفروش ویلا در نیمه اول امسال در مقایسه با نیمه اول سال قبل با افت مواجه گردید اما ورود ارز سرمایه گذاران كشورهای عربی به شهرهای شمالی و تبدیل آنها به ویلا سبب شد سطح قیمت ها به علت افت معاملات نه تنها كاهش پیدا نكند بلكه با افزایش نیز همراه شود. با این وجود، بنا بر اعلام فعالان بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی، نوسان قیمت در بازار این گروه از املاك هیچ گاه به صورت ناگهانی و هیجانی نبوده و قیمت ویلاها معمولا به صورت پلكانی و مرحله به مرحله افزایش می یابد. اطلاعات اعلام شده از طرف آنها نشان داده است الان میانگین قیمت هر مترمربع زمین در نواحی مرغوب و ساحلی از كمتر از ۵ میلیون تومان در تابستان سال جاری به حدود ۸ میلیون تومان افزایش یافته است؛همچنین در سایر مناطق كه از مرغوبیت كمتری برخوردار می باشند در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع زمین از كمتر از ۲ میلیون تومان به حدود ۵/ ۳ میلیون تومان رسیده است. بررسی ها همین طور نشان داده است در حالیكه بیشترین تقاضا برای انجام معامله در بازار املاك ویلایی در نیمه اول سال و حتی در عمده روزهای پاییزی از طرف فروشنده های ویلا بوده است یعنی تعداد فروشنده ها در این بازار از تعداد متقاضیان خرید بیشتر بوده است اما در مقطع زمانی فعلی به علت نزدیك شدن به فصل اوج خرید املاك ویلایی، سطح تقاضا برای خرید ویلا نیز افزایش یافته است. اما همچنان میزان عرضه بیشتر از تقاضای موجود برای خرید ویلاست هر چند واسطه های معاملات ویلا پیش بینی می كنند با پیشروی در ایام پایانی سال و در بهار سال آینده سطح تقاضا برای خرید ویلا افزایش پیدا كند. اظهارات فعالان بازار معاملات خرید وفروش املاك ویلایی در مناطق پرتقاضا و توریستی مازندران نشان داده است الان بر خلاف بازار معاملات مسكن شهر تهران كه در حالت ركود به سر می برد بازار معاملات ویلا در شرایط ركودی قرار ندارد و خرید و فروش در سطح مناسبی انجام می شود. تغییرات قیمتی املاك ویلایی همین طور حاكیست كه بعنوان مثال در مناطق توریستی اطراف نوشهر قیمت یك ملك ویلایی كه پارسال در مقطع زمانی مشابه حال حاضر حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان بوده است الان به حدود ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. با سطح بودجه ۴۰۰ میلیونی الان در مناطق نامرغوب تر(ارزان تر) همچون چمستان كه قیمت ویلا در آن مناسب تر از نواحی نزدیك تر به شهر نوشهر است می توان مبادرت به خرید یك دستگاه ویلای معمولی كرد. فعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق پرتقاضای مازندران اختلاف قیمت ویلاهای سنددار و بی سند را تا ۱۰۰ میلیون تومان برای موارد مشابه اعلام می كنند. این میزان برای ویلاهایی كه در داخل بافت روستایی قرار دارند یا خارج از بافت هستند نیز مصداق دارد. همین طور بنا بر اعلام آنها در حالیكه پارسال فروش ویلا به صورت اقساطی و با شرایط پرداخت ۱۰ تا ۱۵ ماهه از اشكال رایج فروش ویلا بوده است؛ اما الان فروش اقساطی ویلا تنها با شرایط تسویه حساب كامل تا حداكثر ۵ ماه انجام می شود. البته خرید اقساطی ویلا برای مدت زمان بیشتر گاهی از سازنده ها امكان پذیر است اما فروشنده های مصرفی و برخی سرمایه گذاران حداكثر تا ۵ ماه برای تسویه حساب كامل به خریدار مهلت زمانی می دهند. با این وجود، به رغم آنكه قیمت املاك ویلایی در نیمه اول سال جاری افزایش یافت در همین زمان نوعی سكته معاملاتی در بازار خریدوفروش ویلا نیز رخ داد؛ اما الان بازار یك دفعه دیگر در حال گرم تر شدن است. حجم معاملات خرید و فروش ویلا در استان مازندران در تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال قبل ۴۷درصد كاهش یافت؛همچنین معاملات خرید وفروش ویلا در تابستان امسال در مقایسه با بهار سال جاری نیز با افت ۲۶ درصدی همراه شد. در بهار امسال همین طور حجم معامله خرید ویلا در توریستی ترین استان شمالی كشور در مقایسه با بهار سال قبل ۳ درصد و در مقایسه با زمستان پارینه ۶ درصد كمتر شد. در كل می توان نیمه اول سال جاری را بعنوان مقطع زمانی كاهش معاملات خریدوفروش ویلا در این استان معرفی نمود. روند بلندمدت نوسانات قیمتی در بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی در شمال كشور نشان داده است ریتم تغییرات قیمت ویلا در این مناطق مانند آهنگ رشد نرخ اجاره مسكن در تهران، یك ریتم آهسته و كند است. در واقع نوسانات قیمتی ویلاهای توریستی در مناطق شمالی كشور به صورت یك روند آهسته صعودی است و این تغییرات قیمتی ناگهانی نیست. درحالی كه واسطه ها وفعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق شمالی كشور نبض معاملات مسكن در این مناطق را ركودی توصیف نمی كنند اما بازار معاملات این گروه از املاك بنا بر اعلام آنها در شرایط فعلی بازاری پررونق و هیجانی نیز نیست. همین طور چشم اندازی كه واسطه ها وفعالان بازار ویلا در مناطق شمالی توریستی و پرتقاضا برای اختتام سال وبهار سال آینده توصیف می كنند چشم اندازی روشن همراه با انجام حجم قابل قبولی از معاملات خرید ویلاست. این در شرایطی است كه فعالان بازار مسكن شهر تهران برای همین بازه زمانی در پایتخت چشم انداز روشنی را تصور نمی كنند و معتقدند بازار مسكن تهران بازاری ركودی خواهد بود و ركود در این بازار در بهار سال ۹۹ نیز ادامه خواهد داشت. 223223
منبع: فراز برج
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب