ورود فایل های سبز به بازار مسكن شب عید
به گزارش فراز برج ایسنا نوشت: در شرایطی كه برخی سرمایه گذاران خرد، آپارتمان های خودرا با قیمت های نامتعارف وارد بازار مسكن شب عید كرده اند، بررسی ها نشان میدهد گروهی از مالكان با استفاده از رونق مقطع كنونی و برای در امان بودن از ركود احتمالی سال آینده، واحدها را زیر قیمت می فروشند.
گروهی از مالكان در مناطق میانی و جنوبی تهران با عرضه املاك با نرخ های پایین تر از عرف منطقه ای، ضمن تجهیز خود به نقدینگی برای ساخت وساز در سال آینده، قصد دارند خودرا از مواجهه با ركود احتمالی ۱۳۹۹ برهانند. بررسی های میدانی حاكی از آنست كه با وجود افزایش قیمت آپارتمان طی دو ماه اخیر در مناطق شمالی تهران، فروش واحدهای كوچك متراژ در مناطق پرتقاضای شهر تهران با قیمت های عرفی تثبیت شده طی ۱۰ ماهه سال جاری یا حتی پایین تر از قیمت اردیبهشت ماه در حال انجام می باشد. واسطه های ملكی عنوان می كنند باتوجه به تكمیل ظرفیت قیمتی در مناطق شمالی، سال جاری تورم ملك در مناطق جنوبی بیشتر از شمال تهران بوده است. نبض خرید و فروش نیز در واحدهای كوچك متراژ مناطق پرتقاض بیشتر می زند. مشاوران املاك می گویند كه اغلب معاملات از نوع تبدیل به احسن یا خانه اولی در مناطق ۴ و ۵ انجام می شود؛ هرچند غالب خرید و فروش ها در این مناطق نیز از نوع سرمایه گذارانه است. از طرف دیگر به سبب نگرانی از كسادی معاملات در سال آینده، فایل های زیر قیمت به تدریج وارد بازار می شود. آمارها نشان میدهد طی یك سال منتهی به دی ماه ۱۳۹۸ در ۱۱ منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نرخ افزایش قیمت مسكن، بالاتر از دیگر مناطق تهران بوده و بالاترین نرخ رشد سالیانه در دی ماه ۱۳۹۸ با ۶۹ درصد به منطقه ۱۶ تعلق داشته و پس از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتیب دارای رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد سالیانه بوده اند. این در حالیست كه افزایش قیمت در كل شهر تهران ۴۰ درصد گزارش شده است. با این وجود در محدوده جنوبی تهران بجز مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ تعداد معاملات در دیگر مناطق چندان بالا نیست. در نیمه شمالی نیز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بیشترین تعداد معاملات انجام می شود. سه منطقه ۵، ۲ و ۴ پیشتاز تعداد معاملات در تهران هستند. پس آمار گویای آنست كه با وجود جهش ۲۹ درصدی قیمت در دو ماه گذشته در منطقه ۱ خرید و فروش در محدوده متناسب با توان اقشار متوسط در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ انجام می شود كه دفاتر املاك عنوان می كنند طی دو ماه اخیر از تورم های سنگین در این مناطق خبری نبوده است. با وجود آن كه برخی سرمایه گذاران خرد، آپارتمان های خودرا با قیمت های نامتعارف وارد بازار شب عید كرده اند گزارش های میدانی نشان میدهد گروهی از سازندگان ضمن نگه داشتن قسمتی از واحدهای خود بمنظور حفظ ارزش دارایی در مقابل تورم آتی، بخش دیگری از واحدهای خودرا برای دستیابی به نقدینگی با نرخ های پایین تر از عرف منطقه ای عرضه نموده اند كه اغلب توسط سفته بازان خریداری می شود.
میانگین قیمت مسكن در دی ماه ۱۳۹۸ در سه منطقه ی محبوب شهر تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ به ترتیب ۱۶، ۱۴.۸ و ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. البته نرخ های پیشنهادی در آگهی ها و فایل های موجود در دفاتر املاك، بالاتر از این ارقام ارائه می شود كه گاها تا چند ماه بدون خریدار می ماند. در تهرانپارس شرقی یك آپارتمان ۷۵ متری چهار سال ساخت فول امكانات رو به آفتاب در بلوار پروین، متری ۱۳ میلیون تومان قیمت گذاری شده كه با سطح قیمت های معمول در منطقه حدودا همخوانی دارد. قیمت هر متر مربع از یك آپارتمان ۸۵ متری نوساز با امكانات كامل در محله جنت آباد نیز ۱۸میلیون تومان تعیین شده است. در سعادت آباد یك واحد ۷۶ متری ۱۸ ساله فول امكانات نورگیر، متری ۲۰ میلیون تومان به فروش می رسد. دی ماه امسال در حالی رشد سالیانه مسكن در تهران به ۴۰ درصد رسیده كه این ارقام نشان میدهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسكن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نكته قابل توجه دیگر این كه در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای كشور ۱.۵ درصد كاهش یافته اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسكن در تهران به ترتیب در ماه های آذر و دی بوده ایم. بنظر می رسد بازار مسكن كه بطور كلی در سال ۱۳۹۸ با ركود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل كاهش یافته است با ركود تورمی دست و پنجه نرم می كند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیشتر از ۱۰۰ درصد بالا رفته كه عمده كارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسكن در ایران از نوع سرمایه گذارانه است. بازار شهرهای دور و بر، بهتر از تهران است یكی از فعالان مجازی بازار ملك درباره آخرین وضعیت بازار مسكن در شب عید به ایسنا اظهار داشت: معاملات بیشتر شده و با مشاوران اكثرا ساعات روز در اتاق قرارداد هستند. البته سال هاست كه خرید و فروش مسكن از نوع سرمایه گذاری یا تبدیل به احسن است. تقاضای مصرفی هم با هدف خرید خانه بزرگ تر یا سن بنای كمتر صورت می گیرد كه آن هم با هدف حفظ ارزش پول انجام می شود. معمولا این طور است كه سرمایه گذاران ابتدا در مقطعی پول را به دلار، بعد به بورس و سپس به ملك تبدیل می كنند؛ بدین سبب می توان گفت معاملات از جانب تقاضای مصرفی نیست. یك زوج جوان اگر ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان فراهم آورد نمی تواند در مناطق میانی تهران خانه بخرد. یا باید در جنوب شهر، خانه ای بی كیفیت خریداری كند یا به شهرهای اطراف برود. الان بازار شهرهای دور و بر بهتر از تهران است و حتی در مواقعی درصد افزایش قیمت آن جا از تهران بیشتر شده است. وی ادامه داد: در بعضی مناطق تهران كه متراژ كوچك است دلالی زیاد شده و یك واحد چند دست می چرخد كه منجر به افزایش قیمت نهایی شده كه از ظرفیت متقاضیان واقعی خارج است و به همین دلیل، دلالی در تهران به اندازه ی اطراف جواب نمی دهد. در مناطق شمال تهران هم كه واحدها بالای ۸۰ متر است و اصلا مردم توانی برای خرید ندارند. الان در پردیس یا هشتگرد، حضور دلالان خیلی بیشتر از تهران است. یك مشاور املاك در شهرهای حاشیه ای بر روی یك خانه حدودا ۲۰ میلیون تومان سود می برد. در پردیس، بدون واسطه هیچ اتفاقی در بازار مسكن رخ نمی دهد. یعنی بطور مستقیم هیچ خرید و فروشی صورت نمی گیرد. دولت به راحتی می تواند جلوی این را بگیرد. اگر خرید و فروش ها از یك فقره بیشتر شد به خانه مالیات وضع كند. ملك نیز باید ارزش گذاری شود اما هیچ سازمان یا ارگانی نداریم كه به ارزش گذاری ملك بپردازد. اگر متریال، قیمت زمین، هزینه ساخت را محاسبه كنند به راحتی قیمت خانه تعیین می شود. اگر صاحب ملك بگوید با این رقم نمی فروشم مالیات برای واحد خالی ببندند. بعد یا مجبور می شود بفروشد یا اجاره بدهد كه موجب كاهش قیمت ها می شود. این فعال بازار املاك در پاسخ به این پرسش كه آیا قیمت ها در دو ماه اخیر تغییر كرده یا خیر، اظهار داشت: متوجه افزایش قیمت نشدیم. بیشتر مالكانی كه خانه های خودرا برای فروش به ما می سپارند قیمت را تغییر نداده اند. اوایل سال این اتفاق می افتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده و بسیار كمتر از این رقم بوده است. ما هر روز با مالكان تماس می گیریم ولی به ندرت پیش می آید كه مالك قیمت را افزایش دهد. در دی ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانك مركزی، متوسط قیمت مسكن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود كه نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان میدهد. در این ماه هم چنین تعداد معاملات آپارتمان های مسكونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسكونی رسید كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت. ۲۲۳۲۲۳
منبع: فراز برج
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب