تجمع خانه اولی ها پشت گیت بازار مسكن
به گزارش فراز برج دنیای اقتصاد نوشت: فنر تقاضا در بازار مسکن تا حد هشدارآمیز، فشرده شده و با تاخیر مکرر سیاست گذار در انجام تکلیف اصلی، انباشت نیروی این فنر می تواند برای آینده بازار ملک مشکل آفرین شود.
بررسی ها از اوضاع خانه اولی ها و همینطور سایر متقاضیان مصرفی نشان داده است از آغاز سالجاری تاکنون، فقط یک سوم از زوج های فاقد مسکن که به قصد صاحب خانه شدن پس انداز کرده بودند، توانستند خرید کنند؛ به صورتی که مابقی این گروه، پشت در بازار مسکن منتظر بهبود شرایط هستند. یک سیاست اعتباری کارآمد برای ترمیم قدرت خرید مسکن مانع بازشدن ناگهانی فنر خواهد شد. تاخیر مکرر سیاست گذار مسکن در انجام تکلیف اصلی در ارتباط با پاسخ به نیاز مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در این بازار به خصوص در مصرفی ترین بخش بازار ملک شده است. بررسی های «دنیای اقتصاد» بر پایه آخرین وضعیت بازار مسکن و همینطور تازه ترین سطح پاسخگویی بازار به تقاضای مصرفی نشان داده است الان فنر تقاضا در بازار مسکن به شدت فشرده شده است و بخش زیادی از خانوارهای متقاضی خرید مسکن به خصوص خانه اولی ها در پشت بازار در انتظار بازشدن گیت های ورود به بازار هستند. این تجمع و فشردگی به دنبال سرکوب چندساله و پی در پی تقاضای مصرفی در بازار و تضعیف قدرت خرید متقاضیان به دنبال سه عامل مهم یعنی جهش های مکرر قیمت مسکن، کمبود عرضه ورکود ساختمانی و همینطور عدم تناسب سطح تسهیلات خرید مسکن با تحولات قیمتی بازار ملک بوجود آمده است. بگونه ای که برآوردها نشان داده است الان ۴۰ تا ۷۰ درصد زوج های فاقد مسکن در پشت گیت های بازار تجمع کرده اند و به محض مهیا شدن شرایط برای ورود به بازار برای خرید آپارتمان به بازار هجوم خواهند برد. بررسی ها نشان داده است فشردگی فنر تقاضای مصرفی بازار مسکن وتجمع متقاضیان مصرفی در پشت گیت های بسته بازار الان به میزانی رسیده است که در صورتیکه تحت تأثیر یک یا چند عامل محرک تقاضا، همه این متقاضیان یا بخشی از آنها شرایط را برای ورود به بازار مهیا ببینند انرژی پتانسیلی این گروه متقاضیان به انرژی جنبشی تبدیل گشته و هجوم گسترده به بازار مسکن شروع می شود. وقوع این رویداد که در سالهای آینده چندان دور از انتظار نیست، می تواند منجر به تشدید التهاب در بازار مسکن شود. به خصوص آنکه بازار ساخت وساز و عرضه مسکن از حدود ۵ سال قبل در شرایط رکودی قرار گرفته و حجم عرضه جدید به بازار حتی از کف بحرانی پایین تر است. درحالی که مطابق مطالعات و نیازسنجی های صورت گرفته از جانب کارشناسان، سالانه به عرضه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید به بازار نیاز است، اما طی سالهای اخیر این میزان به صورت متوسط کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. این درحالی است که کف بحرانی عرضه جدید به بازار مسکن هم عددی حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد است. بررسی های «دنیای اقتصاد» درمورد وضعیت معاملات مسکن در کشور با استناد به میزان ورود تقاضای جدید به بازار مسکن نشان داده است معاملات مسکن صورت گرفته در کشور در سال ۹۷ معادل ۸۰ درصد تقاضای جدید، سال ۹۸ معادل ۶۰ درصد تقاضای جدید و در نیمه اول سال ۹۹ معادل ۶۵ درصد تقاضای جدید بوده است. خانه اولی ها پشت گیت بازار البته این آمارها در ارتباط با فرض انجام همه معاملات مسکن در سمت تقاضای مصرفی خانه اولی (مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن) است. این درحالی است که در این سه سال عمده معاملات خرید مسکن ناشی از ورود متقاضیان سرمایه ای، سفته بازی و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی بوده است و تعداد خانه اولی ها از هر سه گروه یاد شده کمتر بوده است. این درحالی است که در سه سال گذشته سالانه به صورت متوسط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت گرفته است. مطابق با آنچه گفته شد، در بهترین حالت و با فرض اینکه تمام معاملات مسکن طی سه سال گذشته در ارتباط با تقاضای مصرفی جدید(مسکن اولی) بوده که چنین هم نبوده است به ترتیب ۸۰، ۶۰ و ۶۵ درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن در ارتباط با تقاضای مصرفی خانه اولی بوده است. این مورد به این معناست که در بهترین حالت وحتی در صورتیکه به فرض محال همه معاملات صورت گرفته در بازار معاملات مسکن کل کشور طی سه سال گذشته از جانب خریداران مصرفی خانه اولی صورت گرفته باشد هنوز در هر کدام از این سه سال به صورت متوسط ۴۰ درصد از این متقاضیان توان ورود به بازار را پیدا نکرده و به اجبار در پشت درهای بسته بازار به انتظار مهیا شدن شرایط ورود به بازار مسکن نشسته اند. این آمارها خود گویای آن می باشد که الان بخش زیادی از تقاضای مصرفی وخانه اولی پشت گیت های بسته بازار ملک تجمع کرده اند. این تجمع هم تجمعی الزامی و ناشی از ضعف شدید قدرت خرید خانوارهای مصرفی و خانه اولی به دنبال جهش مکرر قیمت مسکن و ناتوانی این خانوارها در پر کردن شکاف قدرت خرید با سطح قیمت واحدهای مسکونی است. آمارهای موجود همینطور نشان داده است در یک سال قبل تنها ۳۰ درصد از خانه اولی ها موفق به ورود به بازار و خرید مسکن شده اند و ۷۰ درصد از این متقاضیان پشت گیت های بازار به اجبار منتظر نشسته اند. در واقع درمورد میزان تجمع خانه اولی ها پشت درهای بسته بازار مسکن، از دو تراز یا دو خط کش یعنی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن و مقایسه آن با تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده در هر سال و همینطور تعداد تسهیلات بانکی دریافتی برای خرید مسکن می توان استفاده نمود. تجمع گروه گسترده ای از خانه اولی ها پشت گیت های بسته بازار مسکن منجر به فشردگی حداکثری فنر تقاضا در بازار ملک شده و سبب شده است انرژی پتانسیلی این فنر در بالاترین حد خود قرار بگیرد. این وضعیت سبب می شود به محض آنکه این گروه از متقاضیان احساس کنند شرایط برای ورود آنها به بازار فراهم گشته است با فشار حداکثری وارد بازار شود و هجوم گسترده به بازار برای خرید آپارتمان را رقم بزنند. در جریان آزاد شدن انرژی و نیروی حداکثری فنر تقاضا، معاملات و وضعیت بازار مسکن هم دستخوش تغییر می شود و بر سطح قیمت مسکن اثر افزایشی برجای خواهد گذاشت. این شرایط در وضعیت بد فعلی که بازار مسکن حدود ۵ سال به لحاظ میزان عرضه جدید در حالت رکود قرار داشته هم بدتر از قبل خواهد شد. هجوم تقاضا به بازار مسکن در چنین شرایطی منجر به ایجاد التهاب قیمتی در بازار مسکن از یکسو و دشوارتر شدن باردیگر شرایط برای خرید مسکن به خصوص برای متقاضیان مصرفی و خانه اولی خواهد شد. حتی این شرایط می تواند منجر به دامن زدن به حجم معاملات سفته بازی و سرمایه ای در بازار مسکن شود. سرگردانی دو سوم تقاضای مصرفی آمارها نشان داده است طی سالهای ۹۷ و ۹۸، در شهر تهران ماهانه ۱۵۰۰ نفر خانه اولی از راه پس انداز در حساب وام مسکن خود مبادرت به تجهیز مالی برای ورود به بازار مسکن وخرید آپارتمان کردند؛ اما از این تعداد تنها ۵۰۰ متقاضی یعنی معادل یک سوم افرادی که قصد ورود به بازار مسکن در هشت ماه اول سالجاری داشتند، موفق به ورود به بازار و خرید مسکن با استفاده از وام خود شده اند. در کشور هم در سالهای ۹۷ و ۹۸ به صورت متوسط ماهانه ۸ هزار متقاضی خرید مسکن مبادرت به پس انداز در حساب وام خود در شبکه بانکی برای دریافت وام خرید مسکن کرده اند؛ اما در نهایت در کشور هم چیزی حدود یک سوم از این متقاضیان یعنی معادل حدود ۲۵۰۰ متقاضی موفق به ورود به بازار و اقدام برای خرید مسکن با استفاده از وام شده اند. این مورد نشان داده است مابقی این متقاضیان که دوسوم کل متقاضیان استفاده از وام برای خرید مسکن را می سازند به اجبار به بیرون از بازار پرتاب شده و پشت گیت های ورود به بازار ملک تجمع کرده اند. این جمعیت منجر به فشرده تر شدن فنر تقاضای خرید مسکن شده اند. پیامد انباشتگی تقاضا پیامد این انباشت تقاضا و فشردگی فنر تقاضا در صورت عدم سیاست گذاری درست در بازار مسکن در سالهای پیش رو می تواند زیان های غیرقابل جبرانی به بازار مسکن وارد کند. شبیه رویدادی که در بازار ارز تجربه شد. سیاست گذار ارزی در سالهای گذشته و به مدت چندسال به صورت دستوری از واقعی شدن نرخ ارز متناسب با تغییرات و تحولات اقتصادی، جلوگیری به عمل آورد و نرخ ارز در چند سال به صورت دستوری حدودا ثابت ماند. اما این اقدام دستوری در نهایت منجر به افزایش یکباره نرخ ارز از اواخر سال ۹۶ و در ادامه در سال ۹۷ شد که در چارچوب شوک ارزی اثر و نتایج مخرب خویش را در این بازار و سایر بازارهای اقتصادی نشان داد. الان این اقدام مخرب در بازار مسکن هم دیده می شود. سرکوب تقاضای مصرفی وخانه اولی در بازار مسکن، کمبود عرضه وعدم سیاست گذاری درست در جهت افزایش سقف وام مسکن به صورت تدریجی و متناسب با تحولات قیمتی سالانه مسکن سبب افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن می شود و باعث می شود در صورتیکه در سالهای بعد علائمی از بهبود شرایط برای ورود متقاضیان به بازار مشاهده شود، انفجار تقاضا یا هجوم گسترده تقاضا به بازار رخ دهد. این اقدام اثرات و پیامده های مخرب زیادی برای بازار مسکن به همراه خواهد داشت. شاید این گمانه مطرح شود که طی سالهای اخیر عواملی نظیر جهش قیمت، اثر متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن وکمبود عرضه جدید به بازار منجر به افزایش فشردگی فنر تقاضا در بازار مسکن وافزایش تجمع پشت گیت های بسته بازار ملک شده است. این گمانه زنی و اثر آن بر افزایش فشردگی فنر تقاضا درست است. اما نمی توان از آن بعنوان تنها دلیل این مورد یاد کرد. بخش زیادی از فشرده شدن حداکثری فنر تقاضا در بازار مسکن ناشی از تاخیر مکرر سیاست گذار مسکن در اعمال سیاست های درست به منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن به واسطه به روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن و اعمال راه کارهای موثر برای تأمین مالی مسکن به منظور از پشتیبانی از تقاضای مصرفی و خانه اولی بوده است. در واقع و در شرایطی که لازم است حلقه های زنجیره عرضه مسکن تکمیل شود، به علت تاخیر وتعلل سیاست گذار در این حوزه، الان انرژی پتانسیلی ذخیره شده در فنر تقاضا به سطح حداکثری رسیده است. حلقه مکمل زنجیره عرضه در زنجیره عرضه مسکن یک حلقه در ارتباط با امکان ساخت وساز از جانب سازنده ها و ورود آنها به بازار ساخت وساز و در نتیجه افزایش عرضه مسکن به بازار است. اما از طرفی این زنجیره زمانی کامل خواهد شد که سازنده ها بتوانند واحدهای ساخته شده را در زمان مناسب و در اسرع وقت به بازار عرضه نموده و آنها را به فروش برسانند. زمانی که عملا به علت ضعف قدرت خرید و ناکارآمد بودن وام مسکن متقاضیان مصرفی و خانه اولی قادر به ورود به بازار و خرید ملک نباشند زنجیره عرضه هم تکمیل نخواهد شد و در نتیجه حتی در صورت اقدام گسترده سازنده ها برای ساخت مسکن در یک دوره زمانی، رکود قطعی خواهد بود. ازاین رو لازم است سیاست گذار مسکن با شناسایی تکلیف اصلی خود در این حوزه واقدام موثر در جهت تکمیل زنجیره عرضه از قبیل مناسب سازی وام خرید مسکن، اتصال خانه اولی ها به سازنده ها و... مکانیزم های مناسب پشتیبانی از سمت عرضه و تقاضای مصرفی به خصوص تقاضای خانه اولی و عرضه متناسب با تقاضای این گروه از خانوارها را در دستور کار قرار دهد. چندی قبل «دنیای اقتصاد» در گزارشی ضمن اشاره به ناکارآمد شدن وام خرید مسکن و بی اثر شدن آن در پوشش بخش موثری از هزینه خرید مسکن، از سال ۹۹ بعنوان سال سیاه بازار مسکن یاد کرد. راهکار خروج از ابر رکود در این گزارش ضمن اشاره به سه مقطع طلایی، سبز و سیاه در بازار مسکن، شرایط این سه دوره به لحاظ سطح پوشش وام خرید مسکن نسبت به قیمت واحدهای مسکونی برای خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی تشریح شد. برپایه اطلاعات عرضه شده در این گزارش سقوط قدرت وام مسکن به پایین ترین سطح طی سه دهه گذشته، «سال سیاه» را برای خانه اولی ها رقم زده است. حجم تقاضای مصرفی در ابررکود فعلی مسکن، به زیر یک پنجم رکود قبلی رسیده است. الان وام فعلی خرید مسکن به صورت متوسط تنها هزینه خرید ۵مترمربع مسکن در شهر تهران را پوشش می دهد که رقمی بسیار ناچیز تلقی می شود. اما در دوره هایی که وام مسکن سطح نسبتا مناسبی از هزینه خرید مسکن را برای متقاضیان تأمین می کردند بازار در شرایط رونق قرار گرفته و روند عادی در بازار ملک جریان داشته است. سال ۷۳ به لحاظ میزان پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان، سال طلایی بازار به حساب می آید. چونکه در این سال به صورت متوسط وام خرید مسکن هزینه خرید۴۲مترمربع واحد مسکونی را تأمین می کرد. از طرفی این تسهیلات در سال ۷۳، تأمین کننده ۵۶ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی ۷۵ مترمربعی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران بود. همینطور تسهیلات خرید مسکن در این سال که در واقع سال شکوفایی و اوج کارآمدی صندوق های پس انداز مسکن در تأمین هزینه خرید واحدهای مسکونی بود، ۸۴درصد از هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰مترمربعی را تأمین می کرد. بالاترین میزان پوشش دهی وام مسکن نسبت به هزینه خرید آپارتمان در سه دهه اخیر در ارتباط با سال ۷۳ است. در سال ۷۷ هم یک مقطع زمانی دیگر در ارتباط با پوشش دهی سطح نسبتا وام از هزینه خرید مسکن تجربه شد؛ هرچند در مقایسه با سال ۷۳، رقم وام پرداختی نسبت کمتری از هزینه خرید مسکن را پوشش می داد. در سال ۸۴ هم تجربه مشابه سال ۷۷ تکرار شد. این دو سال، به لحاظ آنکه دو سال پس از وقوع جهش قیمت مسکن محسوب می شوند با یکدیگر تشابه دارند. سال ۷۷ دو سال از زمان وقوع جهش قیمت مسکن در سال ۷۵ وسال ۸۴ دو سال از وقوع جهش قیمت در سال ۸۲ سپری شده بود. هر چند دو سال پس از جهش قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید مسکن در سالهای ۷۷ و ۸۴ افزایش یافت اما این اقدام در مقایسه با مقطع زمانی فعلی به لحاظ زمان افزایش سقف تسهیلات مسکن نوعی اقدام سریع به حساب می آید. تسهیلات خرید مسکن در سال ۷۷ به صورت متوسط و با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هزینه خرید ۳۲ مترمربع از یک آپارتمان مسکونی و ۴۳ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و مصرفی ۷۵ مترمربعی در پایتخت را تأمین می کرد. هر چند این میزان پوشش دهی با سطح پوشش وام از هزینه خرید مسکن در سال ۷۳ برابری نمی کرد و از آن کمتر بود؛ اما در این دوره هم نسبت وام مسکن به هزینه خرید آپارتمان در تهران به میزان نسبتا مناسبی ترمیم شد. در سال ۸۴ هم وام خرید مسکن ۲۴ متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و متوسط را تأمین می کرد. این تسهیلات در سال ۸۴ همینطور به صورت متوسط هزینه خرید ۳۷ درصد از یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی را در مناطق عادی و مصرفی تهران تأمین می کرد. این درحالی است که الان قدرت پوشش دهی وام مسکن به ۲/ ۵ مترمربع کاهش یافته است و وام خرید مسکن در سطح فعلی به هیچ عنوان پاسخگوی نیاز خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی مسکن برای خرید آپارتمان نیست. در این گزارش با استناد به تجربه داخلی از مناسب سازی سطح تسهیلات خرید مسکن از یکسو و همینطور مرور یک تجربه موفق جهانی درمورد پاسخ به نیاز تأمین مسکن خانه اولی ها اعلام گردید خروج از وضعیت سیاه بازار مسکن و ابررکود معاملاتی که در سال ۹۹ با آن روبرو شده ایم با «بسته نجات مجهز به وام استاندارد» امکان پذیر است. لازم است سیاست گذار بخش مسکن بدون هرگونه تاخیر و تعلل در اصلاح و به روزرسانی سقف تسهیلات خرید مسکن زمینه ورود بخشی از خانه اولی ها به بازار را در شرایط رکود فعلی فراهم آورد. 223224
منبع: farazborj.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب