رکود تاریخی در بازار مسکن تقاضای مصرفی ملک به مرز صفر رسیده است
به گزارش فراز برج، رییس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران با اشاره به رکود بی سابقه در بازار مسکن اظهار داشت: حدودا هیچ خریدار اولی در بازار وجود ندارد و تقاضای مصرفی به مرز صفر رسیده است.
به گزارش فراز برج به نقل از مهر، خشایار باقرپور رییس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران امروز (یکشنبه، ۲۹ تیر) ضمن اشاره به شرایط بازار مسکن اظهار نمود: بازار مسکن وارد رکودی بی سابقه شده و حدودا خریدار اولی در بازار وجود ندارد. بطور کامل تمامی کارشناسان و دست اندرکاران حوزه مسکن اذعان دارند که با رکودی بی سابقه مواجه هستیم. دیگر نمی توان تنها از یک رکود عمیق سخن گفت، بلکه در ۵۰ سال اخیر، چنین رکودی در بازار مسکن مشاهده نشده است.
وی اضافه کرد: دیگر نمی توان از مجرای بازار مسکن این معضل را حل کرد، چونکه باید مشکلات در سطح اقتصاد کلان کشور برطرف شود تا قدرت خرید به خانوار بازگردد و در نتیجه خریدار واقعی وارد بازار شود.
بازار مسکن دیگر خریدار اولی ندارد
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: معدود معاملاتی که حال در بازار صورت می گیرد عمدتا معاملات تهاتری یا تبدیل به احسن است. هم اکنون، خرید اولی در عمل از بازار حذف گردیده است. قسمتی از معاملات پیشین نیز از نوع سرمایه گذاری در عرصه مسکن بود، که به علت شرایط فعلی و بی ثباتی، دیگر صورت نمی گیرد.
وی خاطرنشان کرد: اولین لطمه جنگ ها، به بازار املاک وارد می شود و امنیت سرمایه گذاری را از بین می برد. بااینکه جنگ اخیر تنها ۱۲ روز به طول کشید، اما تأثیر روانی عمیقی بر بازار گذاشته و اندک تقاضاهای سرمایه ای را نیز به سوی بازارهایی نظیر ارز و طلا سوق داده است.
باقرپور تاکید کرد: وقتی حجم مبادلات در بازاری کاسته می شود، علاوه بر ضربه به فعالان آن صنف، جریان تولید نیز لطمه می بیند. تولیدی که نقدشوندگی نداشته باشد، تولیدکننده را از بازار خارج می کند و در طولانی مدت موجب ایجاد تورم و جهش قیمتی خواهد شد. جهشی که ناشی از برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا خواهد بود.
وی اضافه کرد: هم اکنون عرضه مسکن به سوی صفر سوق یافته و با آنکه درحال حاضر تقاضا پایین است، اما در آینده ای نه چندان دور، این تقاضا بروز خواهدنمود و نبود عرضه متناسب با آن، منجر به تورم جدی خواهد شد. در کوتاه مدت و میان مدت نیز چشم اندازی برای گشایش در بازار وجود ندارد، چونکه همانطور که اشاره شد، حل مشکل بازار مسکن، خارج از حوزه مسکن و در گرو اصلاحات اقتصادی می باشد.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران ضمن اشاره به تأثیر اتباع خارجی در عرصه ساخت وساز اظهار داشت: این مساله از دو زاویه قابل بررسی است، بازار خرید و فروش مسکن، و بازار تولید مسکن. در بخش تولید نیز، نگرانی هایی از طرف فعالان صنعت ساختمان مطرح شده که باید از سه بعد اقتصادی، اجرائی و واقع گرایانه بررسی شود.
باقرپور افزود: هزینه تمام شده مسکن شامل دو بخش اصلی است، زمین و عوارض (که حدود ۶۵ درصد از کل هزینه را شامل می شود) و بخش ساخت وساز که حدود ۳۵ درصد باقیمانده را تشکیل می دهد. از این ۳۵ درصد، حدود ۳۰ درصد مربوط به حقوق و دستمزد است و از این میزان نیز، ۳۰ درصد به اتباع اختصاص دارد، که عمدتا کارگران ساده هستند.
وی اضافه کرد: اگر فرض نماییم تمامی این اتباع بدون مجوز باشند و از کشور بیرون بروند و نیروی کار ایرانی جایگزین آنها شود که ۳۰ درصد بیشتر دستمزد بگیرد، تأثیر غائی بر هزینه ساخت، تنها در حدود یک درصد خواهد بود. بدین سبب نمی توان اظهار داشت که خروج اتباع موجب گرانی مسکن می شود، چونکه افزایش یک درصدی در مقابل جهش های روزمره قیمت مصالحی چون سیمان، آهن و فولاد، عددی قابل توجه نیست.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران در جواب سوال مهر مبنی براینکه راهکارهای جبران افزایش قدرت خرید مستأجران در بازار مسکن چیست، خاطرنشان کرد: برای ایجاد قدرت خرید، باید کالاهای ارزان تری در بازار ارائه شود. این کالاها یا از مسیر اصلاح کمیت حاصل می شود یا بوسیله کاهش کیفیت. تجربه طرح هایی مانند مسکن مهر نشان داده که تولید مسکن بی کیفیت، راهکار موفقی نیست و در همان شروع بهره برداری با چالش های جدی مواجه می شود.
افزایش قدرت خرید مستأجران با مدل مسکن تدریجی
باقرپور اضافه کرد: یکی دیگر از مدلهای مدنظر، «مسکن تدریجی» است. مسکن تدریجی یک مدل مالی و اقتصادی بحساب می آید. در این مدل، ظرفیت مالی مصرف کننده با ظرفیت سرمایه گذار ترکیب می شود و با استفاده از این هم افزایی، پروسه تولید مسکن شکل می گیرد.
وی افزود: در این مدل، تفاوتی ندارد که واحد کوچک متراژ، اقتصادی یا سنتی باشد، اصل ماجرا آنست که مسکن تولیدشده از همان شروع مورد بهره برداری مصرف کننده قرار گیرد و وی به میزان آورده مالی خود، مالک قسمتی از آن شود. سپس به تدریج و در گذر زمان، با افزایش سهم خود از محل پس انداز یا اجاره بهایی که دیگر پرداخت نمی کند، بطور کامل مالک همان واحد شود.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: بطور مثال، فردی با ۳۰ درصد آورده، مالکیت خودرا شروع می کند و همان زمان نیز در همان واحد ساکن می شود. ۷۰ درصد باقی مانده توسط سرمایه گذارانی که علاقمند به سرمایه گذاری در عرصه مسکن هستند، تامین می شود. این افراد متناسب با سهم خود اجاره دریافت می کنند و در نهایت، مصرف کننده سالانه درصدی از مالکیت را زیاد می کند تا طی ۷ تا ۱۰ سال به مالک کامل واحد تبدیل گردد.
باقرپور بیان کرد: این طرح در وزارت تعاون مطرح شده و با استقبال خوبی روبه رو شده است. هماهنگی های لازم با وزارت راه و شهرسازی نیز انجام شده تا کار بصورت هماهنگ جلو برود.
وی اضافه کرد: اجرای این طرح نیازمند اقدامات عجیب و پیچیده نیست؛ چونکه مبتنی بر قوانین ثبتی، قواعد حقوقی و ساختارهای مورد تأیید وزارت راه است. تمامی ابعاد اجرائی آن در مدل مسکن تدریجی دیده شده و هیچ مانعی از نظر حقوقی یا ساختاری برای اجرای آن وجود ندارد.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: در حالی که سرمایه گذاری به علت شوک های ناشی از جنگ از بازار مسکن فاصله گرفته، باید فرصتی ایجاد شود تا این اعتماد مجدداً بازگردد و ظرفیت بازار سرمایه باردیگر به سوی حوزه مسکن هدایت شود.
وی ضمن اشاره به سیاستها و عملکرد دولت چهاردهم در عرصه مسکن، بیان کرد: مشکل فعلی بازار مسکن نه فقط به دولت چهاردهم، بلکه به دولت های پیشین نیز محدود نمی گردد، ما با بحران ۵۰ ساله ای مواجهیم که طی آن، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل گشته است.
باقرپور افزود: دولت چهاردهم در وضعیت غیرمترقبه شکل گرفت و برای طراحی سیاستهای جدید نیازمند زمان و فرصت است. اصلی ترین معضل امروز بازار مسکن این است که این بازار، طرح مشخصی ندارد، حتی اگر پروژه ای ساخته شود، مشتری برای آن در بازار وجود ندارد، چونکه بخش تقاضا در عمل از چرخه خارج شده است.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران تصریح کرد: تنها چشم اندازی که می توان برای تولید مسکن تعریف کرد، آنست که ساخت مسکن از ابتدا با مشارکت خود مردم در قالب تشکل های مردم نهاد و تعاونی ها صورت گیرد تا بتوانند در کنار یکدیگر، تامین سرمایه و بهره برداری را در قالبی واحد و منسجم دنبال کنند.
وی اظهار داشت: تولید مسکن، مقوله ای نیست که تنها یک دستگاه متولی در حوزه آن فعال باشد، باید اذعان داشت که بالاتر از نیمی از حاکمیت با مسئله مسکن درگیر هستند. وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، شهرداری ها، شوراهای اسلامی شهر، وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی و سایر نهادهای ذی ربط باید با هم هماهنگ و همسو عمل کنند. زمانیکه این هماهنگی وجود نداشته باشد، طبیعی است که مشکلات بازار مسکن نیز حل نخواهد شد.
باقرپور با تاکید بر لزوم بازبینی در الزامات تولید مسکن اظهار نمود: یکی از مهم ترین موانع، محدودیت هایی است که در راه ساخت مسکن کوچک متراژ وجود دارد، در صورتیکه این نوع واحدها می تواند مصداق واقعی مسکن در استطاعت باشد. برای پاسخ به نیاز دهک های پایین درآمدی، باید این نگاه تغییر کند و سازوکارها بگونه ای اصلاح گردد که مسیر تولید مسکن کوچک متراژ تسهیل شود.
وی ضمن اشاره به فرمایش امام خمینی (ره) که «جنگ نعمت است» اظهار داشت: باید نعمت های جنگ ۱۲ روزه تحمیلی را بررسی نماییم، نعمتش این است که ما را بیدار کند و ساختارهایی که باید در عرصه مسکن اصلاح گردد را سریع تر اصلاح نماییم. معضل مسکن، مسئله کوچکی نیست. دیگر نباید بالاتر از این مردم را با موانع خرید خانه آزرده نماییم. این بدیهی ترین نیاز زندگی است.
منبع: farazborj.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب