به گزارش فراز برج به نقل از مهر، در پی كاهش سود سپرده های بانكی از ۱۱ شهریور امسال به ۱۵ درصد، واكنش های زیادی در خصوص انتقال سرمایه های خرد و كلانی كه در بانك ها سپرده گذاری شده بود به بخش مسكن مطرح شد كه برخی از آغاز روند انتقال این سپرده ها به حوزه مسكن خبر دادند و برخی از كارشناسان اقتصادی نیز می گویند هنوز هم سپرده گذاری در بانك جذاب تر از ورود سرمایه به بازار مسكن خواهد بود.
هرچند هنوز برای قضاوت در این باره زودهنگام است و تا به حال هیچ دستگاه رسمی اعم از بانك مركزی، مركز آمار و وزارت راه و شهرسازی آماری در خصوص میزان افزایش سرمایه گذاری در بخش مسكن و كاهش سپرده های بانكی منتشر نكرده اند؛ گمانه زنی های كارشناسان هم در این خصوص، عمدتا از اتفاقاتی كه در گذشته در دوره های رشد نقدینگی رخ می داد، نشأت می گیرد.
تئوری های اقتصادی از كوچ سرمایه ها به بخش مسكن خبر می دهند
حمید یاری در گفت وگو با خبرنگار مهر گفت: دوره فعلی ركود در بخش مسكن و ساختمان را می توان یكی از طولانی ترین دوره ها به شمار آورد كه علل متفاوتی برای آن شمرده شده است، از كاهش نرخ ازدواج و تشكیل خانوار تا تولید مازاد مسكن و بیش از حد نیاز در ده سال گذشته، مسكن مهر، ركود جهانی و... . اما شاید بتوان یكی از مهم ترین این دلایل را مثبت شدن نرخ سود واقعی (تفاوت بین نرخ سود اسمی سپرده های بانكی و تورم) دانست كه باعث شد هم خریداران مصرفی مسكن خرید خود را به تعویق بیندازند و هم متقاضیان سوداگری و سفته بازان مسكن، بازار بانكی (سپرده گذاری) را بازار جذاب تری برای سرمایه گذاری بدانند.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا كاهش نرخ سود سپرده های بانكی باعث می شود بازار مسكن از ركود خارج شود یا خیر؟ اظهار كرد: به طور كلی كاهش نرخ سود بانكی از یك سو با كاهش هزینه های تولید، قیمت تمام شده مسكن را تحت تاثیر قرار خواهد داد كه به آن «اثر تولیدی» بخش مسكن گفته می شود و از دیگر سو مسكن به عنوان یك دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به عنوان یك بازار رقیب جدی برای منابع سپرده گذاران مطرح می شود كه همان «اثر سفته بازی» است.
كارشناس اقتصاد مسكن تصریح كرد: نتایج تجربی به دست آمده از پردازش مدل های اقتصادسنجی برای اقتصاد ایران نشان می دهد كه متغیر نرخ سود واقعی بانكی با سرمایه گذاری رابطه منفی دارد، اما حساسیت سرمایه گذاری نسبت به تغییرات نرخ بهره پایین است. به این معنی كه تغییرات نرخ سود بانكی بر تصمیم برای سرمایه گذاری در ایران مهم است، اما درصد واكنش به تغییر آن پایین است.
وی با بیان اینكه سرمایه گذاران با توجه به درجه ریسك گریزی خود، دارایی هایشان خود را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری می كنند، اظهار داشت: در شرایطی كه نرخ بازده یك بازار كاهش پیدا كند، سرمایه ها از آن بازار خارج و به بازارهای رقیب كوچ می كنند. با توجه به ویژگی های بازار مسكن، به نظر می رسد با كاهش بازده سیستم بانكی و كاهش نرخ سود سپرده ها، سرمایه ها از این بازار خارج و به بازارهای زمین، مسكن، ارز و ... وارد می شوند.
یاری با اشاره به بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مسكن ادامه داد: این بررسی ها نشان می دهد هنگام كاهش نرخ سود بانكی، منابعِ خارج شده از بانك ها در صورتی كه وارد بخش مسكن شوند، در ابتدا به دنبال سفته بازی و تقاضای سوداگری هستند و تقاضای مسكن را از بعد تقاضای سفته بازی تحریك می كنند. سپس تقاضای مصرفی تحریك می شود.
رابطه كاهش سود سپرده با اجاره بها
وی در پاسخ به پرسشی در خصوص رابطه نرخ سود بانكی و بازار اجاره مسكن گفت: كه زمانی كه موجران، سود سپرده كمتری را دریافت كنند، طبیعی است كه به سراغ اجاره بهای بیشتر می روند تا این كسری را جبران كنند. لذا با كاهش نرخ سود بانكی، موجران تمایل زیادی به دریافت اجاره بها پیدا خواهند كرد. به طوری كه مبالغ رهن را پایین آورده و به جای آن، اجاره ماهانه دریافت می كنند تا به این وسیله درآمد ماهانه خود را افزایش دهند.
تفاوت رفتار مردم در عمل نسبت به تئوری های اقتصادی
یاری تأكید كرد: بسیاری از این اظهار نظرها درباره رابطه مسكن با كاهش سود سپرده، از دید تئوریك قضیه است اما از نظر اجرایی می بینیم كه اتفاقات اخیر در بازار پولی كشور تاثیری بر بازار مسكن نخواهد داشت.
این اقتصاددان خاطرنشان كرد: آنچه در عمل می بینیم این است كه سوابق گذشته و نحوه اجرای بخشنامه های این چنینی بانك مركزی نشان داده قدرت نظارت و تنبیهی بانك مركزی در اجرای سیاست كاهش سود سپرده از سوی بانك ها چندان قوی نیست. در همین مدت زمان از اجرای بخشنامه سود ۱۵ درصدی می بینیم كه بیشتر حساب های روزشمار با همان نرخ سابق تبدیل به حسابهای سپرده یكساله شده اند؛ همچنین وجود ابزارهای درآمد ثابتی نظیر انواع صكوك، اوراق مشاركت، اوراق خزانه اسلامی و ... با نرخ بازده بالا در حال خرید و فروش هستند كه نوعی دور زدن بخشنامه كاهش سود سپرده محسوب می شوند. به نظر می رسد كاهش نرخ بهره بانكی در بازار به میزان معناداری اتفاق نیفتد.
اجاره بهای مسكن افزایش نمی یابد
وی با اشاره به رد شدن پیك تقاضای اجاره در بازار اجاره مسكن و مشخص شدن نرخ افزایش اجاره بهای امسال بیان داشت: به نظر نمی رسد كاهش سود سپرده تأثیری در بازار اجاره بها برای سال جاری داشته باشد.
بروز پیش رونق مسكن فقط در واحدهای كوچك متراژ
یاری پایین بودن بازده مورد انتظار فعالان بازار از بخش مسكن را یادآور شد و افزود: حتی اگر فرض كنیم كه نرخ سود بانكی در حد همان ۱۵ درصد مد نظر بانك مركزی هم اجرایی شود این نرخ سود بدون ریسك همچنان از نرخ سود پرریسك و مورد انتظار بخش مسكن بالاتر است كه قاعدتا فعالان اقتصادی همچنان نرخ بدون ریسك را باید به نرخ ریسكی ترجیح دهند.
این نظریه پرداز اقتصاد مسكن خاطرنشان كرد: جدیدترین آمارها نشان می دهد بازار مسكن قبل از اعلام بخشنامه الزام بانك ها به كاهش نرخ سود سپرده، تحولات مثبتی از خود بروز داده كه نشان از یك دوره «پیش رونق» می دهد. با آغاز ورود تسهیلات مسكن یكم، این نوسانات می تواند تا حدودی تغییرات معنادار داشته باشد؛ اما به نظر نمی رسد با شرایط فعلی این نوسانات منجر به افزایش قابل توجه در قیمت های مسكن شود كه این تغییرات نیز بیشتر در واحدهای «كوچك متراژ» با قیمت های مناسب قشر متوسط اتفاق خواهد افتاد.
وی پیش بینی كرد: علی رغم همه این اتفاقات همچنان این بازار بانكی باشد كه بازار اول سرمایه گذاری باقی می ماند.