تجویز ضدویروسی دولت برای حل مشكل مستاجرها
به گزارش فراز برج دنیای اقتصاد نوشت: تجویز ضدویروسی دولت برای حل مشكل مستاجرها، در راه بررسی ستاد ملی مقابله با كرونا قرار گرفت.
متولی بخش مسکن طرحی برای تصویب در ستاد ضدکرونا تهیه کرده است که بر طبق آن اختیار تمدید اجاره نامه های سال ۹۸ برای مستاجرها تا حداکثر ۶ ماه بعد از سررسید، به رسمیت شناخته می شود. این تصمیم دولت سومین تجربه میانجی گری بین مالک و مستاجر طی ۱۰ سال قبل به حساب می آید که البته دو تفاوت با تجربه های قبلی دارد. گفته می شود وضعیت اضطراری خانوارها بر اثر کرونا احتمال تصویب طرح در این ستاد را تقویت کرده است. تجویز تازه متولی وسیاست گذار بخش مسکن برای کمک به مستاجرها در شرایط فعلی وارد مرحله آخر برای تصویب گردید. یافته ها از سرنوشت طرحی که اخیرا از طرف وزارت راه و شهرسازی برای کمک به مستاجرها به دولت ارسال شده است، نشان داده است این طرح الان در آستانه تصویب قرار دارد. طرح تمدید اجاره نامه هایی که در شرایط فعلی و در وضعیت شیوع وماندگاری ویروس کرونا سررسید می شوند برای 6 ماه آینده، با همان نرخ درج شده در اجاره نامه سال 98، هم اکنون به ستاد ملی مقابله با کرونا ارسال شده است و به زودی سرنوشت این طرح از بابت تصویب یا ارجاع به متولی بخش مسکن برای انجام اصلاحات احتمالی و بررسی دوباره مشخص خواهد شد. هفته اول اردیبهشت ماه امسال، متولی بخش مسکن تصمیم گرفت برای کمک به مستاجرانی که الان قراردادهای اجاره آنها سررسید می شود و برای کاستن از بار مشکلات ناشی از رکود اقتصادی، زیان دهی کسب وکارها و کاهش درآمد بخش قابل توجهی از مستاجران تحت تاثیر شیوع و ماندگاری ویروس کرونا، با ارسال طرحی به ستاد ملی مقابله با کرونا، تمدید 6ماهه اجاره نامه هایی که طی این روزها تا دست کم اختتام بهار سررسید می شوند را در دستور کار قرار داده واجرای آنرا قانونی کند. در واقع این پیشنهاد یک نسخه خیرخواهانه از طرف متولی بخش مسکن برای کمک به مستاجران به حساب می آید. در چارچوب این طرح و در صورت تصویب در ستاد ملی مقابله با کرونا اجاره نامه هایی که از زمان تصویب این مصوبه تا دست کم اختتام بهار امسال سررسید می شوند برای مدت 6 ماه از طرف مستاجر و در صورت خواست وی به شکل یک طرفه وبا همان نرخ اجاره سال 98 قابل تمدید است و موجر نیز باید از قانون مصوب در این حوزه تبعیت کند. در واقع معنای این پیشنهاد که در صورت تصویب به صورت یک قانون لازم الاجرا برای موجران درخواهد آمد، آن است که مستاجران وموجرانی که قراردادهای اجاره مسکن فی درخلال آنها که پارسال همین موقع نوشته شده و الان زمان سررسید آن فرا رسیده است، در صورت خواست و تمایل مستاجر باید مبادرت به تمدید قرارداد برای مدت 6 ماه با همان نرخ درج شده در اجاره نامه سال قبل کنند. این راهکار الان در چارچوب پیشنهاد دولت برای کمک ضدکرونایی به مستاجرها وارد ستاد ملی مقابله با کرونا شده و مقرر است بعنوان یک دستور کار جدید در ایام آینده در این ستاد مورد بررسی قرار بگیرد. هدف و استدلال طراحان این پیشنهاد و نسخه ضدکرونایی برای کمک به مستاجرها آن است که از آنجائیکه مستاجران با عنایت به لزوم رعایت نکات ایمنی و اجرای فاصله گذاری اجتماعی، باید حداقل رفت وآمد وتردد در شهر و اجتماع را داشته باشند و از طرفی با عنایت به خسارت ها و هزینه هایی که شیوع و ماندگاری ویروس کرونا بر کسب وکار، فعالیتهای افتصادی و سطح درآمد خیلی از مستاجران بر جای گذاشته است، تمدید 6 ماهه قراردادهای سررسید شده اجاره مسکن می تواند کمک مهمی به خانوارهای مستاجر در شرایط فعلی باشد و تا حدودی خسارت های کرونا برای مستاجران را تحت تاثیر قرار داده و از افزایش دامنه این خسارت ها بکاهد. در واقع در صورت تصویب و لازم الاجرا شدن این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا، دست کم برای مدت 6 ماه آینده در صورت خواست و تمایل مستاجران برای ادامه سکونت در مسکن فعلی، تورم بازار اجاره مسکن به مستاجران به هدف خوردن نخواهد کرد و از بار هزینه ای آنها در سال جدید ناشی از تحمیل تورم اجاره کم می شود. در واقع طراحان این طرح از دو حسن مهم این پیشنهاد در صورت تصویب و اجرای آن در ستاد ملی مقابله با کرونا خبر می دهند.
نخستین حسن عدم نیاز به مراجعه مستاجرها وموجران به بازار مسکن برای یافتن مسکن اجاره ای یا متقاضی جدید برای اجاره واحدها و در نتیجه اجرای طرح فاصله گذاری اجتماعی است. ازاین رو در شرایطی که قراردادها و اجاره نامه های سال قبل تمدید شود مستاجران و موجران به علت عدم لزوم و نیاز به حضور و رفت وآمد در بازار مسکن تا حد زیادی از خطر مبتلاشدن به بیماری کرونا در امان خواهند ماند. حسن دوم مربوط به کمک اقتصادی این پیشنهاد به مستاجران است که دست کم برای 6 ماه آنها را از تورم سالانه اجاره مسکن در امان نگه می دارد. با این وجود به علت برخی ملاحظات و به رغم آنکه این پیشنهاد در جهت رعایت حال مستاجرها و کمک به خانوارهای کم درآمد در نظر گرفته شده است، امکان دارد در نحوه اجرا و به لحاظ بازتاب اجرای آن، قانون موردنظر به هدف به هدف خوردن نکند. در واقع بااینکه این پیشنهاد نوعی پیشنهاد و طرح خیرخواهانه برای کمک به مستاجران است اما امکان دارد بنا بر تجربه های قبلی، اجرای آن ناکام بماند و به هدف مورد نظر نرسد. این تردید در مورد احتمال عدم به هدف خوردن نسخه جدید دولت برای ورود به بازار اجاره و مداخله برای تنظیم آن، به تجارب قبلی در این حوزه مربوط می شود. تجویز جدید دولت برای بازار اجاره مسکن در حالی الان در مرحله آخر برای تصویب قرار گرفته است که از آغاز دهه 90 تابحال این ورود متولی بخش مسکن به بازار اجاره با هدف تنظیم بازار، سومین تلاش دولت برای مداخله موثر در این بازار به حساب می آید. درواقع این مورد سومین تجربه دولت در حوزه ورود و تصدی گری بازار اجاره است. پیش از این یک دفعه در سال 90 و یک دفعه دیگر در سال 97 دولت در دو تجربه ناموفق، قصد ورود به بازار اجاره و مداخله گری برای تنظیم سطح اجاره بها داشت. در هر کدام از این دو تجربه اهداف تعیین شده به هدف به هدف خوردن نکرد و در اجرا ناکام ماند. در واقع در دو تجربه قبلی دولت آن طور که پیشبینی شده بود متولی بخش مسکن موفق نشد مسیر بازار اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار داده یا آنرا تغییر دهد. برای نخستین بار در سال 90 دولت و سیاست گذار بخش مسکن بوسیله شورایعالی مسکن که مصوبات آن در حکم مصوبات هیات دولت در بخش مسکن می باشد قانونی را در این حوزه مصوب و به بازار مسکن ابلاغ نمود. در چارچوب این قانون اعلام گردید موجران در تهران و البرز، تنها مجاز به افزایش اجاره بهای مسکن حداکثر تا 9 درصد نسبت به رقم درج شده در قراردادهای اجاره مسکن سال 89 هستند. در این حوزه سازمان تعزیرات حکومتی نیز وارد عمل شده و قرار شد موجرانی که از این قانون تخلف می کنند تحت پیگیرد قانونی قرار گرفته و مطابق با آنچه در این مصوبه درج شده بود مجازات شوند. اما این مورد از طرف عناصر اصلی بازار اجاره یعنی موجران مورد قبول و پذیرش، اجرا و رعایت قرار نگرفت طوری که در شهر تهران در سال 90 میانگین اجاره بهای مسکن نسبت به سال 89 معادل 15 درصد افزایش پیدا کرد. تجربه دوم دولت در حوزه مداخله گری در بازار اجاره مسکن مربوط به سال 97 است؛ دو سال قبل وزارت راه و شهرسازی متن پیش نویس یک لایحه برای تغییر قانون روابط بین مالکان و مستاجران را به هیات دولت در چارچوب نامه وزیر راه و شهرسازی وقت به معاون اول ریاست جمهوری ارائه نمود. در این لایحه، عنوان شد مستاجرها می توانند تا یک سال بعد از انقضای زمان قرارداد اجاره، با افزایش حداکثر 10 درصدی اجاره بهای سال قبل، قراردادشان را با موجر تمدید کنند. هر چند تجربه دوم یک تفاوت اساسی با تحربه اول متولی بخش مسکن برای ورود به بازار اجاره با هدف تنظیم گری داشت. تجربه اول دستوری بود، اما تجربه دوم دستوری نبود و در متن لایحه عنوان شده بود مستاجرها می توانند نسبت به این مورد اقدام کنند؛ حتی در متن لایحه ای که سال 97 به این منظور تنظیم شد یک مشوق مالیاتی برای موجرانی که قراردادهای اجاره مسکن خود با موجران را به صورت دو ساله تنظیم کنند در نظر گرفته شده و برای آنها معافیت مالیاتی اجاره بها در نظر گرفته شده بود. اما با این حال، این پیشنهاد و پیش نویس لایحه، هیچگاه تبدیل به لایحه در دولت نشد و صورت قانونی و لازم الاجرا به خود نگرفت. به عبارت دیگر این پیشنهاد متولی مسکن در سال 97 برخلاف نخستین تلاش وزارت راه و شهرسازی در سال 90 برای ورود به بازار اجاره و مداخله گری در آن، مصوب نشد و به علت آنچه مغایرت این پیشنهاد با حق مالکیت موجران شناخته شد، در کمیسیون اقتصادی دولت متوقف ماند. هم اکنون، پیشنهاد مطرح شده از طرف متولی بخش مسکن برای تمدید 6 ماهه قراردادهای سررسید شده بازار اجاره، سومین تجربه متولی بخش مسکن از آغاز سال 90 در این حوزه به حساب می آید. اما این پیشنهاد در همین مرحله فعلی که هنوز در وضعیت جمع بندی قرار دارد و مصوب نشده است دست کم دو تفاوت عمده با دو اقدام قبلی متولی بخش مسکن در این حوزه دارد. در واقع، بررسی ها نشان داده است سرنوشت این پیشنهاد دولت که بعنوان سومین تجربه متولی بخش مسکن در ورود به بازار اجاره در کمتر از یک دهه به حساب می آید در چارچوب دو تفاوت عمده با دو تجربه قبلی قابل بررسی است. مهم ترین و نخستین تفاوت این پیشنهاد با دو تجربه قبلی یاد شده آن است که این پیشنهاد در شرایط ویژه مطرح گردیده است. در وضعیتی که به علت شیوع و ماندگاری ویروس کرونا، نوعی شرایط اضطرار در سطح ملی بوجود آمده است و فراتر از لزوم کمک به وضعیت معیشت و اقتصاد خانوارهای مستاجر، موضوع سلامتی افراد و رعایت فاصله گذاری اجتماعی برای پیشگیری از شیوع گسترده این ویروس مطرح است. همان گونه که ستاد ملی مقابله با کرونا از اواخر سال قبل اختیار و ماموریت پیدا کرد نسبت به هرنوع محدودسازی فعالیت ها و انواع مشاغل و کسب وکارها و همین طور اعمال مقررات مربوط به منع رفت و آمد عمومی و همین طور مقررات مربوط به تغییر سبک زندگی تصمیم گیری کند، هم اکنون هم مقرر است در مورد تنظیم ضد کرونایی رفتار مالک و مستاجر تحت تاثیر شرایط اضطرار شیوع کرونا، تصمیم گیری کند. با عنایت به اضطرار شرایط و همین طور سطح اختیار این ستاد ملی برای اتخاذ تصمیمات ضدکرونایی و از آنجائیکه طی حدود یک ماه و نیم گذشته تمام تصمیمات و مصوبات این ستاد اجرایی بند به بند از طرف مردم، صنوف، کارمندان و دستگاه های دولتی اجرایی شده است الان نیز این تحلیل در میان مسئولان و متولیان بخش مسکن وجود دارد که اگر این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا به تصویب برسد سرنوشت این تجربه کاملا متفاوت با دو تجربه اول و ناموفق دولت برای ورود به بازار اجاره با هدف تنظیم گری خواهد بود. به این معنا که در صورت تصویب این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا، این تجربه در بازار الزامی، قانونی، لازم الاجرا و عملیاتی خواهد شد. در واقع در صورت موافقت ستاد ملی مقابله با کرونا با تمدید 6 ماهه قراردادهای سررسید شده بازار اجاره این پیشنهاد بازارپذیر و اجرا می گردد. همین طور در چارچوب دومین تفاوت، این تصمیم که به نفع مستاجران در بازار اجاره و اجرای گسترده تر و موثرتر طرح فاصله گذاری اجتماعی خواهد بود بر خلاف دو تجربه قبلی در بزنگاه زمانی بازار اجاره مسکن گرفته نشده است. نگاهی به دو تجربه قبلی نشان داده است هر دو پیشنهاد قبلی در شرایطی عنوان شد که بازار مسکن عملا وارد فصل طلایی جابه جایی ها در بازار اجاره شده بود و بازار از فرصت کافی برای تطبیق با آنچه دولت برای مداخله گری به منظور تنظیم سطح اجاره بها تصمیم گیری کرده بود، برخوردار نبود. اما این تصمیم که در واقع تجربه سوم به حساب می آید در زمانی نسبتا مناسب اتخاذ شده است که در صورت تصویب، به لحاظ وجود فاصله زمانی با شروع فصل طلایی و اوج جابه جایی ها در بازار اجاره، فرصت کافی برای پذیرش و تطبیق با آن وجود خواهد داشت. تصمیم و تجربه اول متولی بخش مسکن برای مداخله گری در بازار اجاره در ایام پایانی خرداد ماه 90 گرفته شد یعنی دقیقا در فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره که معمولا از نیمه خردادماه تا اختتام تابستان هر سال است. تجربه دوم نیز یک ماه بعد از شروع فصل اوج جابه جایی های بازار اجاره مسکن یعنی در تیرماه عنوان شد که برخلاف تجربه اول پیش از تصویب متوقف گردید و هیچ گاه به بازار اجاره نرسید. در هر دوی این تجارب فرصت زمانی کافی برای پذیرش پیشنهادهای مطرح شده که یکی از آنها به صورت قانون نیز درآمد برای بازار اجاره و فعالان آن وجود نداشت. در حالیکه پیشنهاد فعلی حدودا در ابتدای سال و زمانی مطرح شده که هنوز فاصله زمانی کافی برای تطبیق آن با رفتار فعالان بازار اجاره وجود دارد. از آنجائیکه این احتمال وجود دارد که دست کم تا اختتام نیمه اول سالجاری، شیوع کرونا در کشور ادامه داشته باشد و شرایط فعلی تداوم یابد در صورت تصویب این پیشنهاد و تبدیل شدن آن به مصوبه در ایام آینده، قانون جدید بازار اجاره دست کم تا اختتام تابستان برای مستاجران کاربرد خواهد داشت. با این وجود بررسی ها نشان داده است این مورد می تواند دو سرنوشت متفاوت داشته باشد. نخستین احتمال تصویب این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا است. احیانا این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا به تصویب می رسد مگر آنکه کارشناسان این ستاد با استناد به مسائلی همچون محترم بودن حق مالکیت افراد و اختیار مالک و موجر نسبت به ملک یا املاک تحت مالکیت خود این پیشنهاد را قابل تصویب ندانند. با این وجود طراحان و مدافعان این پیشنهاد می گویند از آنجائیکه الان در شرایط اضطرار عمومی قرار داریم و برای حفظ منافع وسلامتی عمومی، ستاد ملی مقابله با کرونا محدودیت هایی مربوط به رفت وآمدها و همین طور فعالیتهای اصناف و کسبه را در هفته های اخیر اجرایی و اعمال کرده است احتمال تصویب این مورد در این ستاد بسیار زیاد است. در واقع همان گونه که به دستوراین ستاد بخش قابل توجهی از اصناف موظف به تعطیلی مغازه ها و مراکز تجاری خود شدند، الان این پیشنهاد نیز می تواند در همان راستا مورد بررسی و تصویب و در نهایت اجرایی شدن قرار بگیرد. همین طور در صورت تصویب نیز این پیشنهاد می تواند دو مسیر متفاوت را در پیش بگیرد؛ نخستین مسیر، مسیر عدم اجرای آن در بازار اجاره است. هر چند طراحان این پیشنهاد معتقدند از آنجائیکه تابحال همه تصمیمات و مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا اجرایی شده است این تصمیم نیز در صورت تصویب قطعا اجرا می گردد و عدم اجرای آن بعید به نظر می آید. سرنوشت احتمالی دوم نیز اجرای این طرح به صورت خفیف در بازار مسکن می باشد.
منبع: فراز برج
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب