بسته نجات از ابرركود مسكن

بسته نجات از ابرركود مسكن به گزارش فراز برج دنیای اقتصاد نوشت: سقوط قدرت وام مسکن به پایین ترین سطح طی سه دهه گذشته، «سال سیاه» برای خانه اولی ها رقم زد. حجم تقاضای مصرفی در ابررکود فعلی مسکن، به زیر یک پنجم رکود قبلی رسیده است. اما خروج از این وضعیت با «بسته نجات مجهز به وام استاندارد» امکان پذیر است. این بسته حاوی دو الگوی ایرانی و اروپایی برای وام رونق ساز است و معادله احیای قدرت پوششی وام مسکن تا «سطح سبز» را نشان داده است. البته سیاست گذار به احتمال قوی، از دو مانع در راه خروج خواهد اظهار داشت که در این بسته برای آنها هم راهکار وجود دارد.


الگوی نجات بازار مسکن از ابررکود با استناد به دو تجربه موفق داخلی و خارجی در حوزه تأمین مالی مسکن خانه اولی ها، استخراج شد. بررسی های «دنیای اقتصاد» با استناد به دو الگوی موفق داخلی و خارجی در تأمین کمک هزینه خرید مسکن از جانب خانه اولی ها ومتقاضیان مصرفی نشان داده است در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن در ابررکود معاملاتی به سر می برد می توان با استفاده از اهرم تسهیلات شرایط را از ابررکود به وضعیت بهبود نسبی تغییر داد. برآوردهای «دنیای اقتصاد» همینطور کف استاندارد وام مسکن برای پاسخ به نیاز تقاضای واقعی آپارتمان های مسکونی به تسهیلات خرید مسکن را اعلام می کند. این تسهیلات را می توان در گام اول بعنوان اهرم خروج بازار معاملات ملک از ابررکود به واسطه تقویت قدرت خرید خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی و در گام های بعدی بعنوان وام مسکن رونق ساز معرفی نمود. آذرماه سال جاری، برپایه اعلام آمارهای رسمی، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران به کم سابقه ترین میزان خود طی ۷ یا ۸ سال گذشته – از زمانی که آمارهای رسمی در ارتباط با حجم معاملات مسکن در پایتخت در اختیار است- رسید. در آخرین ماه از فصل پاییز تنها حدود ۲ هزار و۵۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان حتی از حجم معاملات خرید مسکن در فروردین ماه سال جاری هم به میزان قابل توجهی کمتر است. آمارهای در ارتباط با حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه سال جاری نشان داده است بازار معاملات مسکن تحت تأثیر نبود تقاضای موثر در بازار به فاز ابررکود معاملاتی ورود کرده است. در چنین شرایطی یک سوال مهم ایجاد می شود در خصوص آنکه علت شکل گیری ابر رکود معاملاتی در بازار مسکن در ماه پایانی پاییز سال جاری چیست؟ هر چند تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی سال قبل هم به دنبال افزایش دامنه جهش قیمت مسکن به ناچار و از روی اجبار به حاشیه بازار رانده شد و تنها تقاضای سفته بازی و سرمایه ای در بازار مسکن مبادرت به انجام معامله می کرد. با این وجود، در آذرماه به دنبال کاهش انتظارات تورمی در بازار و ایجاد ثبات نسبی در سایر بازارهای اقتصادی، سرمایه گذاران و سفته بازان ملکی هم حضور خویش را در بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده و گروه زیادی از آنها نقش خویش را از خریدار به فروشنده مسکن تغییر دادند تا بتوانند از این بازار بیرون بروند. سوال مهم تری که در این حوزه وجود دارد آن است که در شرایطی که بازار معاملات خرید و فروش مسکن وارد فاز ابررکود شده است راهکار خروج از این شرایط –ابررکود- چیست؟ به خصوص آنکه نتایج خیلی از اظهارنظرها و مطالعات کارشناسی نشان داده است الان وضعیت اقتصادی خانوارها و قیمت مسکن بگونه ای است که امیدواری برای خانه دار شدن گروه قابل توجهی از خانه اولی ها بسیار بعید است و از این ناحیه معلوم نیست که بازار مسکن چه زمانی از ابررکود خارج خواهد شد؟ با این وجود و در چنین شرایطی «دنیای اقتصاد» ضمن بررسی دو الگوی موفق پرداخت تسهیلات مسکن استاندارد در داخل وخارج از ایران در مقاطع زمانی مختلف، با محاسبه کف تسهیلات استاندارد برای کمک به تأمین مسکن خانه اولی ها، از طرفی معادله تأمین اعتبار برای وام مسکن را شرح می دهد. در صورت تأمین این تسهیلات و پرداخت آن به خانه اولی ها می توان بازار مسکن را از فاز ابررکود معاملاتی خارج کرد هر چند الان دو مانع عمده در راه تأمین اعتبار برای پرداخت این تسهیلات ذکر می شود که می توان با استفاده از تجارب موفق داخلی و خارجی در این حوزه، این دو مانع را برطرف کرد. تجارب موفق در این حوزه نشان داده است در صورت تعریف و پرداخت وام مسکن استاندارد بازار مسکن از ابررکود خارج می شود. هر چند تصور سیاست گذار مسکن و حتی شبکه بانکی بر این است که بنا بر دو علت عمده پرداخت این تسهیلات در شرایط فعلی امکان پذیر نیست. اما در واقع می توان با سازوکاری نسبت به ترمیم قدرت خرید متقاضیان به واسطه پرداخت وام استاندارد اقدام نمود. نخستین الگوی موفق و قابل استفاده درمورد پرداخت وام مسکن استاندارد در ارتباط با یک تجربه جهانی موفق در این حوزه یا الگوی تأمین مالی مسکن خانوارها در اروپا است. در این کشورها به درستی درک و پذیرش شده است که خرید مسکن توسط خانه اولی ها اساسا بدون پرداخت وام کارآمد با قدرت پوشش دهی مناسب هزینه خرید مسکن امکان پذیر نیست یا امری بعید است. این میزان تسهیلات که از آن بعنوان وام مسکن استاندارد یاد می شود یک سقف و یک کف مشخص دارد. میانگین نسبت وام به قیمت مسکن یا قدرت پوشش دهی وام نسبت به هزینه خرید واحدهای مسکونی در اروپا در منطقه یورو، ۷۹ درصد است. این در شرایطی است که این میزان در کشورهایی که بازار تسهیلات رهنی در آنها به خوبی و به شکل موثر در حوزه تأمین مالی مسکن خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی فعال است برابر با ۷۸ درصد است. در اروپا بیشترین قدرت پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن در ارتباط با فرانسه است. در این کشور وام مسکن ۹۱ درصد از هزینه خرید واحدهای مسکونی را پوشش می دهد. کمترین سطح پوشش دهی وام خرید مسکن در این کشورها هم در ارتباط با ایتالیا است. در این کشور، وام خرید مسکن ۶۵ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی مصرفی را برای متقاضیان پوشش می دهد. دومین الگوی قابل استناد برای خروج از ابررکود معاملاتی مسکن در شرایط فعلی در ارتباط با یک تجربه داخلی در حوزه پرداخت سطح نسبتا مناسب وام مسکن در دهه ۷۰ است. در نیمه اول دهه ۹۰ هم به شکل خفیف تر این تجربه تکرار شد. اما تجربه طلایی در این حوزه در ارتباط با دهه ۷۰ و در سال ۷۳ است. سال ۷۳ به جهت قدرت پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان برای خانه اولی ها را می توان یک سال طلایی معرفی نمود. در این سال، قدرت خرید وام مسکن در مقابل قیمت آپارتمان، به بالاترین میزان خود طی سه دهه اخیر رسید. همینطور در این سال سقف تسهیلات خرید مسکن، به صورت متوسط و با احتساب میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در شهر تهران، هزینه خرید ۴۲ مترمربع واحد مسکونی را تأمین می کرد. از طرفی این تسهیلات در سال ۷۳، تأمین کننده ۵۶ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی ۷۵ مترمربعی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران بود. همینطور تسهیلات خرید مسکن در این سال که در واقع سال شکوفایی واوج کارآمدی صندوق های پس انداز مسکن در تأمین هزینه خرید واحدهای مسکونی بود، ۸۴ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی را تأمین می کرد. بالاترین میزان پوشش دهی وام مسکن نسبت به هزینه خرید آپارتمان در سه دهه اخیر در ارتباط با سال ۷۳ است. در سال ۷۷ هم یک مقطع زمانی دیگر در ارتباط با پوشش دهی سطح نسبتا وام از هزینه خرید مسکن تجربه شد هر چند در مقایسه با سال ۷۳، رقم وام پرداختی نسبت کمتری از هزینه خرید مسکن را پوشش می داد. در سال ۸۴ هم تجربه مشابه سال ۷۷ تکرار شد. این دو سال، به لحاظ آنکه دو سال پس از وقوع جهش قیمت مسکن محسوب می شوند با یکدیگر تشابه دارند. سال ۷۷ دو سال از زمان وقوع جهش قیمت مسکن در سال ۷۵ وسال ۸۴ دو سال از وقوع جهش قیمت در سال ۸۲ سپری شده بود. هر چند دو سال پس از جهش قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید مسکن در سالهای ۷۷ و ۸۴ افزایش یافت اما این اقدام در مقایسه با مقطع زمانی فعلی به لحاظ زمان افزایش سقف تسهیلات مسکن نوعی اقدام سریع به حساب می آید. تسهیلات خرید مسکن در سال ۷۷ به صورت متوسط و با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هزینه خرید ۳۲ مترمربع از یک آپارتمان مسکونی و ۴۳ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و مصرفی ۷۵ مترمربعی در پایتخت را تأمین می کرد. هر چند این میزان پوشش دهی با سطح پوشش وام از هزینه خرید مسکن در سال ۷۳ برابری نمی کرد و از آن کمتر بود اما در این دوره هم نسبت وام مسکن به هزینه خرید آپارتمان در تهران به میزان نسبتا مناسبی ترمیم شد. در سال ۸۴ هم وام خرید مسکن ۲۴ متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و متوسط را تأمین می کرد. این تسهیلات در سال ۸۴ همینطور به صورت متوسط هزینه خرید ۳۷ درصد از یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی را در مناطق عادی و مصرفی تهران تأمین می کرد. این در شرایطی است که الان قدرت پوشش دهی وام مسکن به ۲/ ۵ مترمربع کاهش یافته است و وام خرید مسکن در سطح فعلی نوعی طنز برای خانه اولی ها به لحاظ پوشش هزینه خرید مسکن با سطح فعلی قیمت ها به حساب می آید. از نیمه های دهه ۸۰ تا سال ۹۳ هم عملا هیچ تصمیمی برای ترمیم قدرت خرید وام مسکن به رغم تداوم روند رشد قیمت ها در این بازار صورت نگرفت و در این زمان عملا تقاضای مصرفی مسکن از این ناحیه سرکوب شد. این در شرایطی است که طی سه دهه گذشته تورم مسکن به صورت متوسط حول و حوش ۲۵ درصد بوده است. با این وجود اواخر سال ۹۳ سقف وام مسکن تا حدی افزایش یافت هر چند این افزایش متناسب با روند رشد سالانه قیمت ها وتورم مسکن در سالهای قبل نبود. در سال ۹۲ به دنبال بروز جهش قیمت مسکن قدرت خرید وام مسکن به حدود ۵/ ۵ درصد کاهش پیدا کرد. اما به دنبال افزایش سقف وام خرید مسکن این میزان در سال ۹۴ به ۵/ ۱۴ مترمربع افزایش یافت و قدرت خرید خانوارها و متقاضیان خانه اولی تا حدی بهبود یافت. در سال ۹۷ اما قدرت خرید وام مسکن تک رقمی شد و وام خرید مسکن ۳/ ۷ مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی با لحاظ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آن زمان را پوشش داد. اما الان و برپایه میانگین قیمت مسکن شهر تهران در پاییز ۹۹ سیاه ترین سال پوشش وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان رقم خورده است. در واقع سال ۷۳ را می توان سال طلایی قدرت خرید وام مسکن و سال ۹۹ را سال سیاه پوشش وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان در تهران نامید. هر چند شرایط فعلی بگونه ای است که انتظار رسیدن به سال طلایی پوشش وام از هزینه خرید آپارتمان انتظاری بعید به نظر می آید اما می توان با تدابیری زمینه افزایش قدرت پوشش وام مسکن در سطح سال ۹۴ را ایجاد کرد وبه این ترتیب بازار مسکن را به واسطه تقویت قدرت خرید خانه اولی ها ومتقاضیان مصرفی، از ابررکود معاملاتی خارج کرد. ضمن آنکه این اجبار هم وجود دارد که با استفاده از تمام ظرفیت ها وراهکارها برای خروج از ابررکود معاملاتی در بازار ملک تلاش شود. الگویی که با استناد به دو تجربه موفق داخلی و خارجی در حوزه تأمین مالی و پرداخت وام استاندارد خرید مسکن به خانه اولی ها می توان بیان کرد آن است که باید شرایطی فراهم گردد که دست کم تسهیلات خرید مسکن در سطح سال ۹۴ به متقاضیان پرداخت گردد. هر چند این میزان تسهیلات و پوشش ۵/ ۱۴ درصدی هزینه خرید مسکن با استفاده از وام بانکی هم پوشش کافی محسوب نمی گردد اما می توان در فاز اول از این امکان برای خروج بازار مسکن از فاز ابررکود استفاده نمود. محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان داده است در صورتیکه با احتساب میانگین قیمت ۲۶ میلیون تومانی هر مترمربع مسکن در شهر تهران درصدد تأمین هزینه ۵/ ۱۴ مترمربع هزینه خرید مسکن با استفاده از وام مسکن باشیم، رقم وام مسکن باید به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. این در شرایطی است که الان سقف وام خرید مسکن با استفاده از اوراق ۱۴۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی است و حتی سقف وام خانه اولی ها از این میزان هم کمتر است. در سالهای ۹۳ تا ۹۵ که دوره رکود معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران محسوب می شد ماهانه به صورت متوسط بیشتر از ۱۳ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می شد، این در شرایطی است که آذرماه سال جاری تنها حدود ۲ هزار و۵۰۰ معامله خرید آپارتمان در پایتخت به ثبت رسید که این شرایط از ورود بازار مسکن به فاز ابررکود خبر می دهد. در واقع الان رکود در بازار مسکن تهران چند لایه شده است و در صورتیکه سطح پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن از قیمت مسکن در تهران به سطح سال ۹۴ برسد بازار مسکن از فاز ابررکود خارج خواهد شد اما در صورتیکه سیاست گذار مسکن وشبکه بانکی تصمیم بگیرد سطح پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان را به سطح کشور ایتالیا( کشوری که در حوزه یورو پایین ترین میزان پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن را دارد) برساند باید سقف وام خرید مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. در صورتیکه سیاست گذار بخواهد سطح پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان را به ۷۸ درصد(میانگین جهانی) برساند باید سقف وام به یک میلیارد تومان و در صورتیکه قصد تکرار تجربه سال طلایی در بازار مسکن ایران به لحاظ پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن(سال ۷۳) را داشته باشد باید سقف وام به ۷۰۰ میلیون تومان برسد. به این ترتیب، پایین ترین میزان سقف وام برای خروج بازار مسکن از ابررکود به واسطه تجارب قبلی پرداخت تسهیلات مسکن، ۴۰۰ میلیون تومان است. با این وجود سیاست گذار مسکن وشبکه بانکی از وجود دو مانع در این حوزه خبر می دهند؛ یکی از این موانع کمبود عرضه مسکن ودیگری کمبود منابع واعتبار لازم برای پرداخت سقف های بالاتر وام مسکن می باشد. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان داده است الان حجم قابل توجهی از ساخت و سازهای نیمه تمام یا در حال انجام وجود دارد که سازنده های آنها با بحران مالی برای ادامه کار مواجه اند. می توان تدابیری اندیشید تا با اتصال متقاضیان به این پروژه ها، انجام فرایند پیش خرید و افزایش سقف تسهیلات، مشکل کمبود عرضه مرتفع شود. از طرفی با استفاده از ظرفیت بازار رهن ثانویه و تبدیل تسهیلات پرداختی به وام گیرنده ها به اوراق MBS می توان مطالبات شبکه بانکی را در مدت زمانی زودتر به منابع نقد تبدیل کرد واز این طریق منابع مالی مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بیشتر را فراهم نمود. در واقع استفاده از این روش می تواند منجر به افزایش توان بانک ها برای پرداخت تسهیلات مسکن شود و قدرت وام دهی بانک ها در حوزه مسکن را به چند برابر افزایش داد. در این روش مطالبات بانک ها در چارچوب تسهیلات بانکی که مقرر است ظرف چندین سال آینده در چارچوب بازپرداخت وام به صورت اقساطی به شبکه بانکی بازگردانده شود به اوراق MBS تبدیل گشته و از راه بازار سرمایه عرضه شده ومنابع نقدی حاصل می شود. با استفاده از این روش می توان سقف وام مسکن را افزایش داد و با پرداخت وام مسکن استاندارد به متقاضیان از ابررکود معاملاتی خارج شد. 2323


منبع:

1399/10/11
18:47:32
0.0 / 5
445
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۳ بعلاوه ۴
فرازبرج

farazborj.ir - حقوق مادی و معنوی سایت فراز برج محفوظ است

فراز برج

ساخت و ساز برج و ساختمان