محتمل ترین سناریوی قیمت مسكن چیست؟
مهر نوشت: برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: کاهش ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن در فروردین ماه سال جاری، می تواند سرآغاز توقف رشد جهش گونه قیمت مسکن امسال باشد.
بانک مرکزی چند روز پیش گزارش وضعیت بازار مسکن در فروردین سال جاری را منتشر نمود که حکایت از آن داشت که در فرودین سال جاری متوسط قیمت مسکن که در اسفند ماه سال قبل برای اولین بار به بالای ۳۰ میلیون تومان رسیده بود، به زیر ۳۰ میلیون تومان بازگشته و کاهش ۳.۱ درصدی متوسط قیمت مسکن ثبت شده است. برخی کارشناسان اقتصاد مسکن پارسال از اتمام جهش های سنگین در بازار مسکن اطلاع داده و آغاز دوره پسا جهش قیمتی مسکن را نوید داده بودند، شاهد مدعای آنها هم کاهش ۱.۸ درصدی قیمت مسکن در آذر ماه نسبت به آبان ماه و افزایش اندک ۱.۸ درصدی قیمت مسکن در آبان نسبت به مهر ماه سال قبل بود؛ چون که در ماه های پیش از آن بخصوص در دو ماه مرداد و مهر ۹۹، رشد ۱۰ درصدی قیمت ماهانه مسکن رخ داده بود و حال که این رشد قیمت ها به کمتر از ۲ درصد یا رشد منفی در آذر ماه منتهی شده بود، کارشناسان آنرا به آغاز دوره ثبات قیمت مسکن تعبیر می کردند. اما بر خلاف این ادعاها، زمستانی سخت در انتظار بازار مسکن بود و همزمان با رکود معاملات، دو رشد قیمتی «ماهانه» ی ۳.۷ و ۶.۶ درصدی به ترتیب در بهمن و اسفند سال قبل به ثبت رسید که هر چند از جهش های ماهانه ۱۰ و ۱۲ درصدی فاصله داشت، اما ارقام نسبتاً بالایی محسوب می شد. اینک هم با عنایت به کاهش ۳ درصدی قیمت مسکن در فروردین ماه، برخی کارشناسان معتقدند از رشد جهش گونه مسکن طی سالجاری خبری نخواهد بود. در عین حال برخی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن هم معتقدند نمی توان ماه پر تعطیلات فروردین سال جاری را ملاکی برای ادامه روند کاهشی قیمت مسکن دانست و باید همزمان با آغاز فصل جابه جایی مستأجران که معمولاً بر بازار خرید و فروش مسکن هم تاثیر دارد و همینطور برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و توقف محدودیت های کرونایی، به تحلیل وضعیت بازار مسکن امسال پرداخت. عده ای از کارشناسان بازار مسکن هم کاهش قیمت ارز و سکه در هفته های اخیر را از عوامل مؤثر بر کاهش قیمت مسکن در فروردین سال جاری عنوان می کنند. کارشناس اقتصاد مسکن: کاهش ریسک های اقتصادی، عامل ثبات بازار مسکن فخرالدین زاوه، پژوهشگر بازار مسکن با اشاره به اینکه قدرت خرید خانوارهای ایرانی به شدت کاهش یافته، اظهار نمود: علیرغم افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر، روند رشد درآمدها متناسب با افزایش قیمت مسکن نبوده است. وی افزود: در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، جایگزینی برای تقویت قدرت خرید وجود نداشته و سیستم بانکی به عنوان تأمین کننده مالی خرید مسکن خانوارها (وام خرید مسکن) هم نتوانسته این کاهش قدرت را با تسهیلات مناسب، تقویت کند. ازاین رو عمده خریداران مصرفی مسکن از بازار خارج شده اند. وی ادامه داد: از اواخر سال ۹۶، جدید ترین دوره افزایش قیمت مسکن شروع شد؛ در سال ۹۸ هم به نظر می رسید دوره جهش های مسکن به اتمام رسیده و به شکلی شاهد ثبات در بازار مسکن باشیم؛ ولی به دلایلی که به نظر می آید اصلی ترین آن، ریسک های غیر اقتصادی باشد و به بازار مسکن تحمیل شد، بازار مسکن مجدداً به جهش خود ادامه داد. زاوه افزود: در سال ۹۹، جهش های قیمتی زیادی را تجربه کردیم البته با اتمام انتخابات آمریکا پارسال و کاهش سناریوهای بدبینانه، به نظر می رسید بخش مهمی از ریسک های اقتصادی از بازار خارج شده باشد با این وجود در نیمه دوم سال هم شاهد رشد قیمت بودیم.
سناریوهای احتمالی قیمت مسکن در سال جاری وی ضمن اشاره به گزارش اخیر بانک مرکزی از بازار مسکن، اظهار نمود: به نظر می آید بهای «واقعی» مسکن امسال کاهشی باشد؛ این کاهش بهای واقعی مسکن به دو شکل صورت می گیرد: سناریوی محتمل این است که قیمت اسمی مسکن امسال ثابت بماند و بعد همزمان با افزایش قیمت ها در سایر بخش های کالا و خدمات و تورم عمومی، کاهش واقعی قیمت مسکن رقم بخورد. این مدرس دانشگاه اضافه کرد: با عنایت به سطح بالای قیمت در شرایط فعلی که سبب شده تا نسبت P به R (تفاوت قیمت مسکن نسبت به اجاره) بالا باشد، انتظار می رود سناریوی کاهش اسمی قیمت مسکن هم به دنبال باشد؛ کما اینکه در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن فروردین سال جاری، کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن را مشاهده کردیم؛ هر چند که معمولاً ماه های فروردین هر سال به علت توقف معاملات و تعطیلی های مختلف - که سال جاری محدودیت های کرونایی این تعطیلی ها را تشدید کرد- شاهد توقف رشد اسمی قیمت مسکن هستیم. محمود اولاد: گزارش های بانک مرکزی اشتباه است محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن هم درباره چشم انداز بازار مسکن با عنایت به کاهش نسبی میانگین قیمت در فروردین ماه، اساساً گزارش بانک مرکزی را غیرقابل اتکا می داند و می گوید: گزارش بانک مرکزی در فروردین ماه برحسب اطلاعات سامانه ثبت معاملات مسکن به ظاهر نشان از کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن در تهران دارد. اما خیلی از مردم این آمار را باور ندارند و به شرایط واقعی بازار ارجاع می دهند. وی در پاسخ به این پرسش که چرا این آمار خطا دارد؟، اظهار داشت: کافی است این گزارش (بازار مسکن فروردین ماه) را با گزارش بازار مسکن در اسفند ماه مقایسه کنید، می بینید که معاملات مسکن از نظر سطح زیربنا، متوسط قیمت واحدهای فروخته شده و نحوه توزیع آنها در سطح شهر تهران با هم متفاوت می باشد. اولاد افزود: وقتی کل معاملات انجام شده، کمی بیشتر از ۲ هزار واحد است و از طرفی، ترکیب معاملات هم از نظر منطقه، هم از نظر اندازه واحدهای معامله شده و بخصوص ترکیب برحسب متوسط قیمت هر متر مربع متفاوت می باشد، واقعاً چگونه میتوان مقایسه میانگین کرد؟ بانک مرکزی با آمار دارای چولگی، نتیجه گرفته قیمت کاهش یافته است وی خاطرنشان کرد: جالب تر اینکه بانک مرکزی با مقایسه میانگین قیمت در ماه های اسفند ۹۹ و فروردین ۱۴۰۰، نتیجه گرفته که متوسط قیمت مسکن در تهران در ماه گذشته، ۳.۱ درصد کاهش یافته است. کارشناس اقتصاد مسکن بیان نمود: توزیع ها نرمال نیستند و چولگی (عدم تقارن توزیع احتمالی داده ها) دارند. بعنوان مثال، در فروردین سال جاری، در مجموع سهم واحدهای با قیمت متری ۴۰ میلیون تومان به بالا، ۲.۸ درصد کاهش و سهم واحدهای با قیمت متری کمتر از ۴۰ میلیون تومان، ۲.۸ درصد افزایش پیدا کرده است؛ آیا علیرغم این تغییر ترکیب واحدهای معامله شده به نفع واحدهای ارزان تر که می تواند به علت تفاوت در موقعیت ملک، قدمت آن، امکانات موجود در واحد و … باشد، میتوان باز نتیجه گیری کرد که متوسط قیمت در تهران ۳.۱ درصد کاهش یافته است؟ بیت الله ستاریان: قیمت مسکن تا نیمه سال جاری باردیگر اوج می گیرد بیت الله ستاریان، دیگر کارشناس اقتصاد مسکن درباره کاهش قیمت مسکن در تهران طبق گزارش بانک مرکزی و ادامه روند نزولی آن در ماه های آتی اظهار داشت: اساساً با این که بخواهیم گزارش یک ماهه را اساسی برای تحلیل یکی از مهم ترین بازارهای اقتصادی کشور که احتیاج به بررسی نمودارها و بردارهای گوناگونی برای نتیجه گیری دارد، مخالف هستم. وی افزود: نمونه آن هم گزارشی است که بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در آذر ماه عرضه کرد که بر مبنای آن، قیمت مسکن کاهش یافته بود و خیلی از کارشناسان و مسؤلان بخش مسکن اعلام نمودند که آذر ماه ۹۹، آغاز روند نزولی قیمت مسکن است؛ اما بلافاصله بعد از آن باردیگر قیمت ها رشد کرد. ستاریان با اشاره به اینکه ظرف ۴۰ سال گذشته (به جز یکی دو سال)، همواره بازار مسکن در فروردین ماه به علت کاهش معاملات و تعطیلی دفاتر مشاوران املاک، نزولی بوده اضافه کرد: سال جاری هم بلافاصله بعد از تعطیلی نوروز، شاهد تعطیل شدن مشاوران املاک به علت محدودیت های کرونایی در فروردین ماه بودیم. وی خاطرنشان کرد: به علت انتخابات ریاست جمهوری که معمولاً تردیدهایی میان فروشندگان و خریداران مسکن ایجاد می کند، احتمالاً اردیبهشت و خرداد هم با رکود بازار و توقف معاملات مواجه باشیم؛ اما بر مبنای مطالعات، تا میانه های سالجاری، شاهد بازگشت رشد قیمت ماهانه مسکن خواهیم بود. ارزش معاملات بازار مسکن دیگر قابل مقایسه با بازارهای ارز و سکه نیست ستاریان ضمن اشاره به تأثیرگذار بودن برخی مسائل بین المللی بر بازار مسکن، درباره اثرگذاری بازارهای موازی (ارز، سکه و سهام)، اظهار داشت: بازارهای موازی همواره در کنار بازار مسکن فعالیت داشته اند و از نظر حجم جابه جایی نقدینگی، بازارهای کوچکی نسبت به مسکن محسوب می شوند؛ ضمن اینکه مسکن یک بازار دراز مدت به حساب می آید در حالیکه بازارهای موازی مانند ارز و سکه، تأثیرپذیری کوتاه مدت دارند. پارامترهای اقتصاد کلان، نشان دهنده افزایش جهشی باردیگر قیمت مسکن است وی تاکید کرد: آنچه بر بازار مسکن تأثیرگذاری بیشتری دارد، نقدینگی و سایر مؤلفه های اقتصاد کلان است؛ دیگر نمی توان پارامترهایی مانند بازارهای موازی را در بخش مسکن مؤثر دانست؛ چون که رشدی که سال قبل در بخش مسکن دیدیم، آنقدر سنگین و کلان است که دیگر با پارامترهایی مانند تغییر نرخ ارز و سکه، قابل جابه جایی نیست. اگر متوسط قیمت اسفند ۹۷ را با اسفند ۹۹ مقایسه کنید، شاهد این رشد سرسام آور قیمت ها در بازار مسکن خواهید بود. ستاریان خاطرنشان کرد: افزایش های بی حد و حساب قیمت مسکن، خیلی از خانوارهای متوسط را از بازار خارج کرده است و دیگر بخش مهمی از خانوارها نمی توانند با پس اندازهای مرسوم، به بازار بازگردند؛ نقدینگی، گردش پول و سیاست های اقتصادی دولت از مسائل اثرگذار در بخش مسکن می باشد. کارشناس اقتصاد مسکن عنوان کرد: همواره در بخش مسکن یک حرکت سینوسی داشته ایم و پس از دو تا سه سال رکود، یک جهش رخ می داده است؛ اما اینکه آیا کاهش متوسط قیمت در فروردین سال جاری، می تواند آغازی بر ثبات یا رکود در قیمت مسکن باشد، به نظر نمی رسد چنین باشد. 223227
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب