پیش بینی یك كارشناس از آینده قیمت مسكن
به گزارش فراز برج یک کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: اگر گرفتار تورم افسارگسیخته نشویم و کسری بودجه افزایش پیدا نکند و چشم انداز های امید بخش روبه افول نرود انتظار نداریم که افزایش قیمتی که در طول سالهای قبل اتفاق افتاد، سال جاری هم رخ دهد.
نگارعلی_ مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفت و گویی با خبرنگار خبرآنلاین در خصوص علل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در سالهای اخیر اظهار داشت: مهم ترین مولفه ای که در تعیین قیمت مسکن تأثیر گذار بوده و است؛ مساله تورم است. اگر ما چند سال قبل را استثنا در نظر بگیریم در طول چند دهه پیش از آن همواره رشد قیمت مسکن کم و بیش با تورم همراه بوده است و سالانه یک تا دو درصد با نرخ تورم عمومی فاصله داشته است به این معنا که اگر۲۲ درصد نرخ تورم مسکن را در نظر بگیرم ۲۰ درصد آن تورم عمومی بوده است. ازاین رو اگر بخواهیم قیمت مسکن را کنترل نماییم مهم ترین کاری که می توانیم در این عرصه انجام بدهیم این است که تورم عمومی را کنترل نماییم.
بیشتر بخوانید:
اعلام نرخ اجاره بها در شهرهای مختلف/ گران ترین و ارزان ترین شهرها برای مستاجران
تداوم عدم توازن عرضه و تقاضا/ انتظار برای کاهش قیمت مسکن منطقی است؟
وی در ادامه در این خصوص که هم اکنون از چه طریق میتوان رشد افسارگسیخته تورم عمومی را کنترل کرد اظهار داشت: به جهت اینکه تورم عمومی را کنترل نماییم باید کسری بودجه دولت را کنترل نماییم و به جهت اینکه کسری بودجه دولت را کنترل نماییم باید یا هزینه های دولت را کاهش دهیم و یا درآمد دولت را افزایش دهیم؛ ازاین رو اگر بخواهیم از این زاویه به بخش مسکن نگاه نماییم به جهت اینکه قیمت مسکن را کنترل نماییم باید انظباط پولی بیشتری در اداره مملکت ایجاد نماییم و کسری بودجه دولت را باید از بین ببریم.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه اضافه کرد: گفتنی است که درطول چند سال قبل رشد قیمت مسکن فاصله بیشتری از تورم گرفته است و اختلاف رشد یک تا دو درصدی بین نرخ تورم عمومی و نرخ تورم بازار مسکن که در چند دهه گذشته حاکم بوده است، افزوده شده است.
سلطان محمدی در مورد علل رشد بیشتر نرخ تورم در بازار مسکن اضافه کرد: عمده ترین مولفه ای که در این افزایش قیمت مسکن نقش داشته است مساله قیمت زمین است وگرنه قیمت مصالح ساختمانی در سالهای اخیر کم و بیش با تورم همراه بوده است و سایر نهادهای ساختمانی مانند عوارض شهری و انشعابات هم به هر حال کم و بیش با تورم هماهنگ است اما قیمت زمین فاصله بسیار زیادی از تورم گرفته است و دلیل این اتفاق این است که عرضه زمین محدود شده است؛ اساسا زمین در شهرهای بزرگ کالای کمیابی است به این معنا که اگر شهرهای بزرگ شکل بگیرند زمین مرغوب به سادگی در آن توسعه پیدا نمی کند چونکه در بافت های مرغوب و توسعه یافته دیگر زمینی یافت نمی گردد.
وی در ادامه اضافه کرد: مساله زمین در طول چند دهه گذشته از طرق راه هایی تا اندازه ای حل شده بود؛ راه هایی که یکی از آنها همراه با انقلاب بود که در واقع شهر تهران به احاظ توسعه افقی وسعت چند برابری پیدا کرد و زمینهای زیادی مصادره شد و در اختیار حاکمیت قرار گرفت و آن زمین ها در میان طبقات محروم توضیع شد و سبب شد زمین برای دوره رشد قیمتی اش کاهش پیدا کرد بعد از آنکه آن زمین ها در واقع همه تقشسیم شد و زمین مازاد قابل عرضه ای باقی نماند فناوری تازه ای کشف شد و تراکم شهر تهران که تا آن زمان به صورت متوسط ۲۰ تا ۸۰ درصد در شمال شهر تهران بود، افزایش پیدا کرد و به حدود ۳۰۰ درصد رسید و در بسیاری از مناطق اجازه گود برداری و در کوچه های تنگ و مناطق عمومی شهر هم عموما اجازه ساخت ۵ طبقه خانه داده شد و این به نوبه خود به معنا افزایش زمین بود یعنی افزایش تراکم همون اثری را در بازار مسکن دارد که افزایش زمین دارد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه اضافه کرد: تا مدتی این امر چاره گشا بود تا این که این مسیر هم به بن بست خورد و دیگر شهر اجازه توسعه عمودی بیشتر را نمی داد؛ جمعیت پذیری شهری، منابع زیر ساختی شهری و محدودیت های محیط زیستی اجازه نمیداد که جمعیت پذیری بیشتری را در این شهرها به وجود بیاوریم ازاین رو مساله زمین باردیگر شدت گرفت و در چند سال گذشته شاهد این وضعیت بودیم بخصوص وقتی شورای شهر قبلی جلوی افزایش تراکم های بی رویه را گرفت و در روستا ها و شهرستان ها هم محدودیت های سصاخت و ساز و توسعه بافت های روستایی که از راه طرح های هادی بوجود آمده بود به افزایش قیمت زمین دامن زد. ازاین رو چه در مناطق شهری و چه در مناطق روستایی افزایش قیمت زمین را میتوان بعنوان یکی از اصلی ترین مولفه های رشد افسارگسیخته قیمت مسکن معرفی نمود.
سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که چاره کنترل قیمت زمین چیست؛ اضافه کرد: برای کنترل قیمت ها در بازار مسکن ما باید بتوانیم زمینهای بیشتری را عرضه نماییم اما آیا ما در شهرهای بزرگ قادر هستیم زمینهای بیشتری ایجاد کنیم؛ پاسخ منفی است. در واقع شهرهای بزرگ نه قابلت توسعه عمودی دارند و نه افقی و اگر ما بخواهیم باردیگر به سمت فروش تراکم شهر برویم در واقع شهر را نابود کردیم و امکان زیست دراز مدت را از آن سلب کردیم و ازاین رو افزایش تراکم چاره مناسبی نیست که شورای شهر جدید و یا دولت جدید بخواهد آنرا در پیش گیرد.
وی در ادامه اضافه کرد: تنها چاره ای که باقی می ماند این است که جلوی ورود جمعیت به شهرهای بزرگ گرفته شود و شهرک های اقماری بیشتری معرفی شود تا زمینهای بیشتری برای سکونت در آنجا ارائه شود و آن شهرک های اقماری بتوانند با شرایط ارتباطی خوب به شهرهای اصلی وصل شوند و زیر ساخت های مناسبی برای آنها فراهم شود؛ اما آنچه در اینجا اهمیت پیدا می کند سرمایه گذاری هنگفتی است کمه برای تاسیس این شهرک های اقماری نیاز است و در نتیجه اگر دولت می خواهد مساله مسکن را حل کند باید سرمایه گذاری بیشتری در توسعه راه های ارتباطی و معرفی شهرک های اقماری جدید و عرضه زمین در آن شهرها صورت گیرد.
انبوه سازی در شهرهایی نظیر پرند و پردیس می تواند به کنترل قیمت مسکن کمک کند؟
سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش اظهار داشت: انبوه سازی واژه خیلی مبهم و به معنا ساخت مجتمع های بزرگ است؛ در تهران تا آنجا که ظرفیت داشته است انبوه سازی صورت گرفته است و دیگر بیشتر از این ظرفیت ساخت ندارد و در اطراف تهران هم بخش عمده آن زیر بافت است؛ هم اکنون شهرهایی مانند پرند و پردیس همه جمعیت پذیری زیادی را به خود اختصاص داده اند و بخصوص با پروژه مسکن مهر زیر بافت رفته اند ازاین رو یا باید آنجا زمینهای بیشتری را عرضه نمود و یا شهرهای جدیدی را ایجاد کرد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه اضافه کرد: اگر بخواهیم بنیادین به بحران مسکن فکر نماییم و در دراز مدت و برپایه طرح آمایش ملی تمهیداتی اتخاذ نماییم که جمعیت به مناطق کلان شهر و مناطق مرکزی ایران کمتر مهاجرت کنند باید امکان اسکان جمعیتی بیشتری را در سواحل جنوبی و در ساحل دریای خلیج فارس و دریای عمان و در مناطق غرب کشور ایجاد نماییم، چونکه در این مناطق دسترسی به آب راحتتر است و زمین بیشتری هم در دسترس داریم.
وی در ادامه اضافه کرد: اگر در دراز مدت روند توسعه ملی به نحوی شکل بگیرد که توجه بیشتری به توسعه صنایع جدید و توسعه زیرساخت ها در مناطق نامبرده شده چلب شود سبب می شود که هم جمعیت بیشتری به سمت این مناطق برود و یا حداقل جلوی مهاجرت به شهرهای مرکزی که از نظر محیط زیستی به شدت تحت فشار هستند گرفته می شود؛ در نتیجه انبوه سازی به تنهایی نمی تو. اند چاره بحران مسکن باشد.
سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش معاملات مسکن در گزارش های ماهانه حاکی از خروج بازار مسکن از رکود و رونق بازار مسکن است؛ اظهار داشت: نوسانات ماهانه بخصوص در ماه های بهار خیلی قابل اعتماد و اتکا نیست و در ماه های فروردین و اردیبهشت حجم معاملات خیلی پایین است؛ سال جاری هم به علت مناظرات برجام و انتخابات ریاست جمهوری و مساله کرونا حجم معاملات در فروردین و اردیبهشت ماه بسیار پایین بوده است در نتیجه آمار معاملات خیلی نمی تواند مبنا مقایسه قرار گیرد. با وجود آنکه در خرداد ماه حجم معاملات نسبت به اردیبهشت و فروردین ماه افزایش پیدا کرده است اما نسبت به سال قبل همچنان حجم معاملات پایین تر است و در نتیجه کماکان نمی توان قضاوتی در مورد افزایش رونق دربخش مسکن داشت. معاملات بازار مسکن را باید در مقطع سه ماهه بررسی کرد و در سه ماه سال ۱۴۰۰ هم در نسبت با سه ماه سال ۱۳۹۹ هنوز رشدی را شاهد نیستیم و باید ببینیم که درآینده چطور خواهد شد.
بازار مسکن در ماههای آینده به کدام سمت می رود؟
این کارشناس بازار مسکن در ادامه در پاسخ به این پرسش که بازار مسکن در ماههای آینده به کدام سمت می رود؛ اضافه کرد: اگر گرفتار تورم افسارگسیخته نشویم و کسری بودجه افزایش پیدا نکند و چشم انداز های امید بخش روبه افول نرود انتظار نداریم که افزایش قیمتی که در طول سالهای قبل رخ داد سال جاری هم رخ دهد؛ از آبان حدودا رشد قبلی قیمت مسکن متوقف شده است اما روندی با ثبات و با شیب مناسبی طی کرده است و پیشبینی ها از آن حکایت می کند که در چند ماه آتی هم اگر اتفاق غیر منتظره ای رخ ندهد همین روند را داشته باشیم. به هر حال افزایش محدودی را تجربه خواهیم کرد چونکه تورم وجود خواهد داشت اما امیدواریم که این افزایش نسبت به سالهای قبل خیلی کمتر باشد.
۲۲۳۲۲۷
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب