دولت سیزدهم چگونه می تواند بازار مسكن را فعال كند؟
به گزارش فراز برج در دنیای امروز مسکن مهم ترین نیاز هر خانوار بعد از غذا بشمار می رود و سهم قابل ملاحظه ای و سبد هزینه ای خانوار را به خود اختصاص می دهد.
در چهار دهه گذشته به تناسب رشد جمعیت، شاهد عرضه مسکن به بازار مصرفی بودیم و این خود سبب شد که همواره شاهد افزایش قیمت ها در این بازار باشیم. تأمین نشدن تقاضای حاصل از رشد سریع جمعیت و مهاجرت در چند دهه اخیر به شهرهای بزرگ به علت ثابت بودن مقدار زمین و محدودیت عرضه باعث بروز رشد مداوم قیمت مسکن شده و سبب می شود سرمایه گذاری در این عرصه به قصد کسب عایدی از رشد ارزش مسکن کاملا معقول و کم ریسک به نظر آید. آنچه در سالهای اخیر در کشور ساخته شده است، نصف آن رقمی است که باید باشد. سالانه در کشور احتیاج به ساخت حداقل ۹۰۰ هزار واحد مسکونی است، در حالیکه در این چند سال قبل سالانه کمتر از نصف این تعداد ساخته شده است. تورم بالا یکی از اشکالات فزاینده اقتصادی و اجتماعی در ایران است. روند پایدار تورم منجر به کاهش سطح رفاه و افزایش نابرابری می شود و رشد اقتصادی را مختل می کند. تقارن عوامل مختلفی چون کسری بودجه که بخشی از افزایش آن ناشی از تحریم های شدید تجاری و مالی آمریکا ضد ایران است، درآمد نفتی پایین و هزینه های اقتصادی و همه گیری کرونا می تواند منجر به اتخاذ سیاست های پولی انبساطی بیشتر شود. جهش مکرر قیمت مسکن در فاصله سالهای ۹۷ تا۹۹ در حالی متقاضیان مصرفی و همینطور سیاست گذاران مسکن را برای احیای قدرت خرید خانه اولی ها در بازار ملک با استفاده از یک نظام تأمین مالی مناسب به بن بست رسانده است، بازار مسکن از نیمه دوم سال ۹۷ شرایط متفاوتی را تجربه نمود. در این دوره زمانی پارامترها و متغیرهای بیرونی و بخصوص رویداد های سیاسی و هم اقتصادی بر بازار مسکن اثر گذاشت. همچون این پارامترها میتوان به خروج آمریکا از برجام، بازگشت اقتصاد به دوره ابهام و عدم پیشبینی پذیری، جهش ناگهانی نرخ ارز و رسیدن آن به مرز ۳۰ هزار تومان در سال ۹۹ و تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی و همینطور رشد منفی اقتصادی و التهاب در اقتصاد کشور اشاره نمود. از طرفی درآمد واقعی خانوارها نزول کرد و جهش قیمت مسکن در چارچوب رشد های شدید ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن در کشور به وقوع پیوست. برخی کارشناسان براین باورند که بعد از ۳ سال از روزهای پرتورم، بازار مسکن وارد عصر جدیدی شده است. با یک نگاه گذرا به وضعیت بازار مسکن در بهار سال جاری به چهار اتفاق بر خواهیم خورد؛ تقاضای خرید به شدت کاهش یافته، قیمت در فایل های فروش افت کرده، تعداد فروشنده ها زیاد شده و قیمت معاملات قطعی نزول خفیف داشته است. یکی از بازیگردانان اصلی بازار ملک پارسال نرخ دلار بود که هرزمان با شوک افزایشی روبرو می شد، بازتاب آن در بازار مسکن به شکل جهش قیمت قابل رهگیری بود. منحنی تغییرات نرخ ارز و قیمت مسکن در تهران در خلال این مدت، به خوبی اثر پذیری ماهانه ارزش املاک از تغییرات ماهانه نرخ دلار را نشان داده است. شاید در تاریخ نوسانات ارزی گذشته رابطه قیمت دلار و قیمت مسکن تا این حد محسوس نبود. تجربه گذشته نشان داده است که بازار مسکن همیشه تحت تأثیر مولفه انتخابات ریاستجمهوری بوده است. عموم کسانی که سابقه ملک بازی در سالهای گذشته را داشته اند، معتقدند پس از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری هر دولتی، با هر نوع جهت سیاسی یا برنامه اقتصادی که روی کار بیاید شرایط بازار مسکن به سمت تعدیل قیمت آن هم کاهش قیمت اسمی پیش می رود. با روی کارآمدن دولت ابراهیم رییسی دو اتفاق امکان دارد بیفتد؛ خوش بینی عمومی به آینده که سبب از صحنه خارج شدن انتظارات تورمی شود و حساس شدن دولت سیزدهم به جهش سه بازار بورس، ارز و مسکن. برآیند هر دو رخداد به نفع برقراری آرامش در بازار ملک خواهد بود. مورد دیگر که می تواند نقش تعیین کننده در بازار آینده داشته باشد، به میدان آمدن تقاضای مصرفی است. خریداران مصرفی، دسته ای از طیف فعال و غیر فعال بازار معاملات مسکن هستند که هم اکنون در بازار حضور ندارند و غایب بزرگ محسوب می شوند. بازیگردان دیگر این بازار برجام است. مذاکرات برجام طی سه ماه گذشته روند خوبی را طی کرده و طرفین مذاکرات به نتیجه کار خوشبین هستند. بازار مسکن به این رویداد سیاسی واکنش خوبی نشان داد و قیمت ها عقب نشینی کردند. بازار مسکن سابقه چنین عقب نشینی را در سالهای ۹۴تا ۹۶ دارد. امضای برجام سبب شد تورم ماهانه مسکن به صفر برسد و ثبات نسبی قیمت در حوزه املاک برقرار شود. این تغییرات در بیرون بازار مسکن برای اهالی بازار مسکن به معنای تغییر اوضاع و بهبود شرایط است. فروکش کردن انتظارات تورمی فقط بر قیمت مسکن اثر کاهنده نخواهد گذاشت بلکه قیمت سایر دارایی ها همچون زمین و همینطور سایر کالاها همچون مصالح ساختمانی را تحت تأثیر قرار می دهد. کارشناسان می گویند تقاضای سرمایه ای برای خرید آپارتمان تا ۵۰ درصد در بعضی مناطق خوب کاهش پیدا کرده است. از طرفی دیگر شاهد افزایش تعداد فروشنده ها بودیم. افت قیمت پیشنهادی فروش علامتی از تحلیل جدید سمت عرضه نسبت به اوضاع است. بدین سان شرایط کنونی بازار مسکن حکایت از حرکت به سمت تعدیل جدید دارد. اگر دولت ابراهیم رییسی می خواهد در بازار مسکن ورود کند و برنامه ریزی هم بر روی آن داشته باشد، باید برای بخش سرمایه گذاری در این بازار تدبیری بیندیشد. یعنی باید بسته های سرمایه گذاری برای توسعه اجاره داری تدوین و طراحی کند که ترکیب سوبسیدهای دولت، ساخت مسکن های اجاره ای با سرمایه های بخش خصوصی بتواند در بین مدت مقداری نرخ افزایش قیمت و اجاره بها را کنترل کند. هم اکنون تقاضای مصرفی به دلیل قیمت بسیار بالا به کمترین مقذار خود رسیده است و با افزایش سقف وام و تسهیلات تا ۵۰۰ میلیون تومان هم گره کار باز نخواهد شد. درآمدهای خانوارهای متوسط و ضعیف بسیار پایین تر از آن است که ماهانه ۸ میلیون تومان قسط وام دهند. برخی کارشناسان پیشنهاد داده. اند که دولت باید حداقل ۱۰۰ هزار میلیارد تومان از منابع بانکی را برای این کار تجهیز کند و آنرا از محل آزادسازی سپرده های بانکی تأمین کند. دولت آینده باید به سمتی برود که با طرح های حمایتی قیمت زمین و پروانه ساخت را حذف کند تا بخشی از تقاضای مصرفی بتواند با قیمت مترمربع ۵ میلیون تومان صاحبخانه شوند. اگر دولت بتواند این مبلغ را وارد بازار مسکن کند و هزینه مسکن و پروانه را حذف کند، می تواند با تسهیلات تک رقمی به سادگی سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی تحویل خانه اولی ها بدهد. * تحلیلگر اقتصادی ۲۲۳۲۲۵
منبع: farazborj.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب