مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت دهم:

حتی اگر همه یک میلیون مسکن ساخته شود، باز هم کمبود داریم

حتی اگر همه یک میلیون مسکن ساخته شود، باز هم کمبود داریم به گزارش فراز برج مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت دهم اظهار داشت: حتی اگر 1 میلیون هم ساخته شود باز هم کم است و اگر به سیاست های جمعیتی توجه گردد برای سالهای آتی به حداقل سالی 2 میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود.



به گزارش فراز برج به نقل از مهر، مقداد همتی در نشست تخصصی بررسی برنامه و راهکارهای دولت در بخش مسکن که به همت واحد جهاد اقتصادی بسیج دانشجویی دانشگاه امام صادق مقابل السلام انجام شد درباره مطالبی چون ضرورت ساخت یک میلیون مسکن، نحوه صحیح اجرای طرح و عبرت هایی از طرح های مشابه قبلی عنوان کرد: دولت سیزدهم مهم ترین وعده اش بحث مسکن یک میلیونی بود. اگر از هر کسی بپرسید مهم ترین وعده ی آقای رئیسی چه بود؟ می گوید همین بحث یک میلیون واحد مسکونی. آقای رئیسی هم آقای قاسمی را بعنوان وزیر راه و شهرسازی انتخاب نمود تا جدیت خودرا در این مسئله نشان دهد.
همه ۱ میلیون مسکن را دولت نمی سازد
وی در پاسخ به این پرسش که آیا سیاست گذار مشکل اصلی حوزه مسکن را درست تشخیص داده است؟ اشاره کرد: ما تقریباً تعداد واحد مسکونی که داریم از تعداد خانوار بیشتر است. اما اگر ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را از این سیستم جدا نماییم و نقش پراکندگی واحدهای مسکونی در کشور را در نظر بگیریم دقیقاً ۲ میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم. اگر به این عدد زوج های جوانی که ازدواج می کنند، ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده که باید احیا شوند و نرخ استهلاک واحدهای مسکونی غیر فرسوده فعلی را اضافه نماییم، مجموعاً می توان تخمین زد که طی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده به تولید ۲۰ میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود.
همتی افزود: باتوجه به این ۲۰ میلیون واحد مسکونی بنظر می رسد حتی اگر ۱ میلیون هم ساخته شود باز هم کم است و اگر به سیاست های افزایش جمعیت مقام معظم رهبری نیز توجه گردد هر فردی متوجه خواهد شد برای سالهای آتی به حداقل سالی ۲ میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود. این طور هم نیست که تمام این ۱ میلیون را دولت بسازد و به اندازه ۱ میلیون واحد مسکونی زمین رایگان و تسهیلات طولانی مدت اختصاص بدهد بلکه ۳۵۰ هزار واحد را خود مردم سالانه می سازند، به اندازه ۲۰۰ هزار واحد تسهیلات برای بازسازی بافت فرسوده نیاز خواهد بود، ۲۰۰ هزار واحد هم طبق قانون باید در روستاها ساخته شود که شامل احیا و نوسازی و بازسازی آنها می شود و در نتیجه مسکن حمایتی که دولت باید آنرا بسازد حدود ۲۵۰ هزار واحد خواهد بود. پس در پشتیبانی از طرف عرضه شکی نیست اما به اندازه ۱ میلیون واحد امکان پذیر نیست.
وی افزود: بحث دیگری که در ارتباط با حوزه مسکن مطرح است حذف سوداگری در این بازار است. باتوجه به شرایطی که بازار مسکن دارد اگر تنظیم گری در این بازار صورت نگیرد افزایش عرضه بی اثر خواهد ماند پس یک قانون جامع مالیاتی نیز دراین زمینه لازم خواهد بود که مشتمل بر مالیات های مرسوم در دنیا در این بازار می باشد مثل مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر خانه های لوکس، مالیات بر خانه های دوم و بیشتر، مالیات بر افزایش ارزش زمین (LVT) و مالیات بر عایدی سرمایه یعنی افزایش مازاد بر تورم (CGT)، پس دو بازو در بازار مسکن نیاز است یکی برای افزایش عرضه بازار و دیگری برای تنظیم گری است.
خط اعتباری مسکن مهر تورم زا نبود
همتی همین طور در جواب ابهامات در حوزه تامین مالی طرح و اثرات سو آن بیان کرد: در زمانی که مسکن مهر انجام می شد طرح توسط خط اعتباری بانک مرکزی تامین مالی شد و اگر برمبنای مدلول تورم قضیه تحلیل شود مشخص خواهد شد که این مسئله منجر به تورم نشد. تورم یعنی زمانی که مازاد تقاضا در بازاری شکل بگیرد در نهایت قیمت ها افزایش پیدا خواهند کرد، پس این مساله واضح خواهد بود که اجرای مسکن مهر منجر به تورم نشد برای اینکه توان تولید مصالح هم بالا رفته بود و نیروی کار بیکار در این پروژه استفاده شد مضافاً بر این که جنس افزایش پایه پولی نه از جنس افزایش هزینه های جاری بلکه از جنس افزایش تولید بود. اگر افزایش پایه پولی با تولید همراه باشد با کمترین تورم همراه خواهد بود. اشکال مسکن مهر این بود که با سیاست های مالیاتی همراه نشد.
قرار نیست با طرح ساخت سالی یک میلیون مسکن، پایه پولی افزایش یابد
وی تصریح کرد: در ارتباط با برنامه ی فعلی می توان گفت سیاست گذار قرار نیست برای تامین مالی سراغ افزایش پایه پولی برود بلکه فقط سهم ۲۵ درصدی مسکن از اعتبارات بانکی را طلب می کند. توان وام دهی بانکها ۱، ۲۰۰ هزار میلیارد تومان است؛ یک چهارم این رقم می شود ۳۰۰ هزار میلیارد تومان که برای تامین مالی طرح کافی است. بانکها عمده تسهیلات را در زمینه های مسکن، صنعت، خدمات و کشاورزی می دهند. طی سالهای قبل سهم مسکن از تسهیلات بانکی کمتر از ۵ درصد بوده، اگر ۲۵ درصد بخش مسکن معادل ۳۰۰ هزار میلیارد تومان را بدهند منابع لازم برای تسهیلات بخش مسکن تامین خواهد شد. فقط یک مشکل خواهد داشت و آن هم بازپرداخت وام خواهد بود که شاید در توان متقاضی وام نباشد که پیشنهاد شده است از روش پلکانی استفاده گردد یعنی سال اول ۲ میلیون تومان سال دوم ۲.۵ میلیون تومان و پس از آن ماهیانه مبلغی که افزایش می یابد از آنها گرفته شود. در این صورت به کسی فشار نخواهد آمد و افراد معادل همان مبلغی که برای اجاره پرداخت می کردند را می پردازند و صاحب خانه می شوند.
همتی در جواب یکی از انتقادات به طرح مشابه قبلی که عدم شناسایی بهینه متقاضیان طرح بود و احتمال تکرار در برنامه فعلی و این که گروه هدف چه کسانی خواهند بود و چه طور شناسایی خواهند شد اظهار داشت: سیاست مسکن حمایتی شامل دو رکن اصلی است؛ ۱. زمین صفر یا رایگان یا در قالب اجاره ۹۹ ساله، ۲. تسهیلات طولانی مدت و قسمتی از آورده را هم خود متقاضی می آورد. دهک های ۸ تا ۱۰ مخاطب این طرح نیستند؛ دهک های ۵ تا ۷ تسهیلاتی دریافت می کنند تا خودشان خانه را بسازند یا نوسازی کنند، افرادی هم در دهک های ۴ تا ۶ هرچند با تقسیم بندی قبلی همپوشانی دارند باید به آنها هم زمین داد و هم تسهیلات؛ دهک های ۱ تا ۳ هم دهک هایی هستند که تحت حمایت کمیته امداد، سازمان بهزیستی و … هستند و بعضاً فقط توان تامین نان شب شأن را دارند. به اینها هم باید زمین، تسهیلات و قسمتی یا کل آورده آنها را دولت بدهد. بطورمثال برای گروه آخر اگر قرار باشد یک خانه ۸۰ متری که حداقل متری ۵ میلیون تومان هزینه دارد ساخته شود، ۴۰۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت که ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان باید آورده خود فرد باشد (برای دهک ۱ تا ۳ آن آورده ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی را دولت می دهد)، ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون هم باید تسهیلات طولانی مدت توسط بانکها داده شود و زمین هم که رایگان است.
نحوه شناسایی دهک های مشمول مسکن حمایتی
به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت دهم، برای شناسایی آنها هم سازوکارهایی در نظر گرفته شده بدین سان که دهک های ۱ تا ۳ اطلاعاتشان نزد کمیته امداد و سازمان بهزیستی موجود است و با تحقیقات محلی تکمیل می شود. دهک های ۵ تا ۷ هم فقط تسهیلات می خواهند و نیاز به تحقیقات محلی برای آنها نیست. فقط اینکه قبلاً از تسهیلات دولتی و زمین دولتی استفاده نکرده باشند کافی است که در سازمان ملی مسکن اطلاعاتشان موجود است. آن چیزی که می ماند دهک های ۴ تا ۶ هستند که مقرر است از زمین دولتی و تسهیلات استفاده کنند یکی باید بحث سکونتشان در آن محل مشخص شود که می توان از مدرسه فرزندشان یا از سابقه بیمه محل کار استعلام گردد یا اگر آنجا مستأجر بوده نیز می توان این مسئله را بررسی کرد. مورد دیگر این که متقاضی قبلاً از این نوع تسهیلات استفاده نکرده باشد که با بهره گیری از اطلاعات طرح های قبلی یا بانکها می توان آنرا نیز بررسی کرد ولی در هر صورت تا ۸۰ یا ۹۰ درصد می توان انتظار داشت تخصیص به درستی صورت گیرد و ۱۰ تا ۲۰ درصد هم تشخیص اشتباه رخ خواهد داد.
کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که در کشورهای دنیا بحث مالکیت خانه خیلی مطرح نیست. چرا این طرح دنبال خانه دار کردن مردم است؟ پاسخ داد: در کشورهای دیگر تورم مثل ایران نیست. تورم سالانه ۱ تا ۲ درصد است. در کشورهایی که تورم بیشتر از ۱۰ درصد است، اصلاً اجاره و رهن مدلول ندارد چون پول شما ارزشش را دارد از دست می دهد و قیمت ملک هم بطور پیوسته افزایش می یابد. برای مثال در نظر بگیرید اوایل دولت یازدهم قیمت ملک چه قدر بود و اواخر دولت دوازدهم قیمت خانه به چه عددی رسید؟ کسی که خانه نداشته ضرر کرده است همین طور فرهنگ خانه دار شدن در ایران از قدیم وجود داشته است.
موافق توسعه افقی مسکن هستم
مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی درباره حالت مطلوب برای تامین زیر ساخت ها مثل زمین بیان کرد: باید از سیاست های توسعه افقی استفاده گردد. بطورمثال لندن جمعیتی برابر تهران دارد در صورتیکه وسعتش دو برابر تهران است یا این که شهرهای زنجیره ای در دیگر نقاط جهان نیز وجود دارد بطورمثال شهرهای شرقی آمریکا به هم چسبیده است و در نهایت بنظر می رسد بهترین مدل، ساخت خانه های ویلایی و دو طبقه می باشد. هزینه زیرساخت هم آن طور که محاسبه شده بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان خواهد بود. در ارتباط با آب و برق و گاز هم با سیاست های کنترلی می شود مصرف برق، آب و گاز را کنترل کرد و انشعاب هایی به این مصرف کننده ها رساند. در کل اگر ۳۰۰ متر برای هر خانه با ۱۲۰ متر زیر بنا در نظر گرفته شود این طرح به آسانی قابل اجرا خواهد بود.
سیاست افزایش سقف وام مسکن اشتباه بود
کارشناس اقتصاد مسکن در ارتباط با سیاست های مناسب طرف تقاضا و خاصیت های آنها اشاره کرد: ابتدا خوب است ذکر شود این وام که جدیداً اعلام کردند، رسماً پوست خربزه ای است زیر پای دولت و وزارت راه و شهرسازی. تا آن زمان که عرضه افزایش پیدا نکرده است، تحریک تقاضا با کمک وام خرید منجر به افزایش تورم می شود. در زمان مسکن مهر هم این اشکال وجود داشت و قبل آن وام های ۱۲ میلیونی خرید مسکن داده شد که منجر به افزایش قیمت مسکن در آن دوره شد، بدین سبب این کار اشتباهی هست که باید هرچه سریعتر متوقف شود.
سازمان مالیاتی عزمی برای گرفتن مالیات های مسکن ندارد
وی افزود: بحث دیگر مالیات است که عزم و اراده می خواهد و هم اکنون در سازمان امور مالیاتی این عزم و اراده دیده نمی گردد. الان چند ماه گذشته است ولی اقدامی در ارتباط با مالیات ستانی از خانه های خالی دیده نشده. علاوه بر این با مالیات بر خانه های خالی لزوماً نمی گردد به این بازار سامان داد حتما باید مالیات بر عایدی سرمایه، حق شارژ شهری، مالیات بر خانه های دوم و بیشتر که مصرفی نیستند، مالیات بر معامله های مکرر مسکن دنبال شوند. دراین زمینه باید توجه کرد که این نوع مالیات ها برای تنظیم گری است و درآمد زیادی را ایجاد نمی کند و همان درآمد کم هم به حساب صندوق ملی مسکن قراراست اختصاص پیدا کند و همین منجر شده که عزم جدی برای گرفتن اینگونه مالیات ها دیده نشود. از همه مهم تر این است که بحث مسکن یک بحث فرابخشی است به این معنا که باید مستقیماً زیر نظر رییس جمهور باشد بنا بر این است که دیده می شود در شورای عالی مسکن رییس جمهور و وزرای مربوطه حضور دارند.
پاسخ به شبهه عدم امکان ساخت یک میلیون مسکن
همتی در پاسخ به این شبهه که برخی مطرح می کنند که اصلاً امکان ساخت مسکن یک میلیونی وجود ندارد، گفت: بخش مسکن پیچیدگی هایی دارد که هر کسی نمی تواند در آن صاحب نظر باشد. خیلی ها خیال می کنند که قراراست کل این یک میلیون واحد حمایتی باشد. در صورتیکه ذکر کردم، حدود ۲۵۰ هزار واحد آنرا مسکن های حمایتی می سازند و گذشته از این قرار نیست مثل مسکن مهر خط اعتباری تخصیص داده شود بلکه اگر فقط ۴.۱ کل تسهیلات بانکها بصورت طولانی مدت و با اقساط پلکانی به این بخش اختصاص پیدا کند تامین مالی بخش مسکن انجام خواهدشد.
وی اظهار داشت: مشکل مسکن، مشکل مدیریتی است مصالح و متخصص و تسهیلات و زمین موجود است ولی کسی نیست که این عوامل را به درستی کنار هم قرار دهد. هم اکنون مردم یک میلیون واحد مسکونی می خواهند که به معادل روزی ۳ هزار واحد؛ اگر این وعده انجام نشود اعتمادی که مردم به دولت جدید کرده اند از دست خواهد رفت.


منبع:

1400/07/11
10:13:24
5.0 / 5
209
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۱ بعلاوه ۲
فرازبرج

farazborj.ir - حقوق مادی و معنوی سایت فراز برج محفوظ است

فراز برج

ساخت و ساز برج و ساختمان