کوچ خریداران خانه به جنوب شهر
به گزارش فراز برج، دنیای اقتصاد نوشت: تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مردادماه نسبت به تیرماه1401 -تنها به فاصله یک ماه- در حالی 24درصد افت کرده است که تحقیقات انجام شده نشان میدهد این میزان افت معاملات خرید در میانه تابستان بیش از آنکه از ناحیه خریدهای مصرفی انجام شده باشد، از جانب تقاضای سرمایه ای بوده است.
تبعات سریال تورم مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران، میانه تابستان سال جاری خویش را در شکل خروج باردیگر بازار املاک پایتخت از فاز «تنظیم رابطه» نشان داد. پس از آنکه به دنبال شروع جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، در سالهای ۹۷ و ۹۸، تورم مسکن در مناطق نیمه شمالی تهران از رشد قیمت مناطق جنوبی پایتخت سبقت گرفت، از انتهای ۹۸ به بعد به تدریج و با سبقت تورم مناطق جنوبی از مناطق شمالی، بازار مسکن برای احیای فاصله متعارف بین قیمت مسکن در این دو گروه از مناطق، در فاز بازتنظیم قرار گرفت.
بررسی ها درمورد تازه ترین تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می دهد، پس از آنکه در سال۱۴۰۰، تحت تأثیر ورود بازار ملک به فاز پساجهش وکاهش قیمت واقعی مسکن، شکاف ایجادشده بین نسبت متعارف قیمت مسکن در مناطق شمالی و مناطق جنوبی پایتخت در فاز کاهش و بازتنظیم قرار گرفت، مرداد ماه سال جاری، تورم مناطق شمالی از مناطق جنوبی سبقت گرفت. این سبقت به معنای خروج بازار مسکن از فاز بازتنظیم رابطه قیمت بین دو گروه مناطق واقع در نیمه شمالی تهران (مناطق یک تا پنج) و مناطق نیمه جنوبی (۹ تا ۲۲) است. پیش از این و در جریان ورود بازار مسکن شهر تهران به دوره پساجهش در سال۱۴۰۰، تورم مسکن این دو گروه منطقه حدودا با هم برابر شده بود؛ الان اما آمارها نشان می دهد، میزان یا سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران از سال پیش از جهش، بیشتر از تورم مسکن مناطق نیمه شمالی تهران بوده است. با بررسی این موضوع، علل سبقت تورم مناطق جنوبی از مناطق شمالی شهر تهران در تورم آپارتمان ها را رمزگشایی کرده ایم. روند تورم مسکن دو نیمه تهران
بعد از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای۹۷ و افزایش سرعت رشد قیمت در مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت نسبت به مناطق نیمه جنوبی تهران، از سال۹۸ تورم مسکن در مناطق جنوبی هم شدت بیشتری به خود گرفت. اما در نهایت از ابتدای۱۴۰۱ و پس از گذشت چند ماه از شروع فاز بازتنظیم قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی وجنوبی شهر تهران، در ابتدای سال۱۴۰۱، میزان رشد قیمت مسکن میان این دو گروه از مناطق حدودا یکسان شد.
برآوردهای آماری نشان می دهد، از آغاز سال۹۶ یعنی یک سال پیش از شروع جهش در بازار مسکن شهر تهران تا خرداد۱۴۰۱، متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران معادل ۷۷۰درصد ودر مناطق جنوبی پایتخت حول وحوش ۷۸۰درصد افزایش پیدا کرد. این مورد به معنای تورم نسبتا برابر (با فاصله بسیار اندک) بین این دو گروه از مناطق از سال پیش از جهش قیمت تا یک سال پس از ورود بازار مسکن به دوره پساجهش ملکی است. این در شرایطی است که از ابتدای۹۶ تا اوایل سال۹۹ که هنوز بازار مسکن در فازجهش قیمتی قرار داشت، قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران با سرعت بیشتری نسبت به قیمت مسکن در مناطق جنوبی رشد کرده بود. در فاصله ابتدای۹۶ تا پایان۹۹ متوسط قیمت مسکن در مناطق یک تا پنج شهر تهران معادل ۶۰۰ درصد یعنی ۷برابر و در مناطق جنوبی (۹ تا ۲۲) حول وحوش ۵۳۰درصد یعنی حول وحوش ۶برابر رشد کرده بود. اما هر چه بازار ملک در فازپساجهش در سال۱۴۰۰ پیشروی کرد، میزان رشد قیمت مسکن بین این دو گروه از مناطق به یکدیگر نزدیک شد و در ابتدای۱۴۰۱ حدودا سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی با مناطق جنوبی برابر شد. روایت ۵ سال و ۵ ماه تورم ملکی
برآوردها با استناد به آمارهای رسمی نشان داده است میزان رشد (چند برابری) قیمت مسکن در جنوب شهر تهران برپایه «تورم ۵ سال و ۵ ماه» یعنی درست از مقطعی که رشد قیمت آغاز شد تا مقطع زمانی فعلی، از میزان رشد قیمت در شمال شهر، سبقت معنادار گرفته است. از آغاز سال۹۶ یعنی یک سال پیش از شروع جهش قیمت در بازار مسکن تا آخر مرداد سال جاری، میانگین قیمت مسکن در شمال تهران (مناطق یک تا پنج)، معادل ۸۳۰درصد رشد کرده است. این میزان رشد قیمت در مناطق جنوبی معادل ۸۹۰درصد بوده است. یعنی در این بازه زمانی، متوسط قیمت مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران (واقع در نیمه شمالی پایتخت)، حول وحوش ۹برابر اما متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۲) حول و حوش ۱۰برابر رشد کرده است. این نسبت در سال۹۹، در شکل سبقت تورم مسکن مناطق شمالی از مناطق جنوبی تهران، معکوس بود.
اما الان شرایط بازار مسکن مناطق تهران به لحاظ تورم دو نیمه شمالی وجنوبی، نشان دهنده سبقت بلندمدت تورم مسکن مناطق جنوبی از مناطق شمالی در دوره اخیر جهش قیمت در بازار املاک شهر تهران است. این سبقت تورمی در بازار مسکن مناطق جنوبی از مناطق شمالی در حالی در رمزگشایی از آمارهای رسمی از سرعت رشد قیمت مسکن در دو گروه مناطق شهر تهران رصد می شود که ابتدای سال جاری، تحت تأثیر «ثبات نسبی قیمت در ۱۴۰۰ و کاهش قیمت واقعی مسکن»، تورم مسکن دو نیمه حدودا با هم یکسان شده بود و بازار مسکن ۲۲منطقه، «تنظیم رابطه» شد. یعنی پس از یک دوره سبقت تورم مناطق شمالی از مناطق جنوبی و افزایش فاصله متعارف قیمتی بین این دو گروه از مناطق شهر تهران، سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی افزوده شد و در ابتدای۱۴۰۱، تورم مناطق جنوبی و مناطق شمالی حدودا با هم برابر شد. اما در مردادماه، پس از ماه ها ثبت تورم ماهانه بالاتر در بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت نسبت به تورم مسکن مناطق شمالی به علت حرکت مناطق در فاز بازتنظیم قیمت، مناطق شمالی پرچمدار رشد قیمت شده و تورم این مناطق از تورم جنوب سبقت گرفت.
در واقع شرایطی که در میانه تابستان در بازار مسکن دو گروه مناطق شمالی و جنوبی رصد می شود، خویش را در شکل به هم خوردن این تنظیم رابطه آن هم به شکل معکوس و متفاوت از ماه های قبل یعنی سبقت تورمی مناطق شمالی از مناطق جنوبی شهر تهران نشان داده است. سبقت تورم نیمه شمالی در مرداد
مردادماه سال جاری پس از ماه ها سبقت تورم مناطق جنوبی از تورم مسکن مناطق شمالی در راه احیای رابطه متعارف قیمتی بین دو گروه از مناطق، سرعت رشد قیمت آپارتمان ها در شمال شهر از جنوب شهر بیشتر شد. برپایه اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مردادماه سال جاری به ۴۲میلیون و۷۳۰هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با تیرماه-ماه قبل- با افزایش ۵/ ۲درصدی همراه شد. آمارهای اعلام شده از جانب بانک مرکزی درمورد تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان داده است در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در ۵منطقه اول شهر تهران ۵/ ۲درصد در مقایسه با تیرماه-تورم ماهانه- رشد داشته است، این میزان رشد در مناطق جنوبی-۹ تا ۲۲- معادل ۸/ ۱درصد بوده است. این مورد به معنای سبقت تورم مناطق شمالی از تورم مسکن جنوب تهران در مردادماه و علامت بازگشت بازار از فاز تنظیم قیمت بین مناطق است.
مرداد ماه سال جاری، در حالی شرایط بازار مسکن به لحاظ مولفه های مختلف همچون کاهش حجم معاملات خرید مسکن از یک سو وبازگشت بازار از فازبازتنظیم قیمت، با ماه های قبل متفاوت شد که این ماه در سایر بازارها بعنوان ماه ریزش بازارها شناخته می شود. در شرایطی که سرعت رشد قیمت مسکن یا تورم ماهانه مسکن شهر تهران در این ماه-مرداد ۱۴۰۱-در مقایسه با تیرماه به میزان محسوسی کاهش پیدا کرد در سایر بازارهای مهم اقتصادی مانند بازارمعاملات سهام، ارز و سکه بازدهی منفی به ثبت رسید. این مورد تحت تأثیر پمپاژ اخبار امیدوارکننده از مذاکرات برجام، شرایط را در بازارهای اقتصادی همچون بازار مسکن تغییر داد.
به دنبال ریزش بازدهی در بازارهای اقتصادی مهم و همینطور کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی هم به میزان محسوسی کاهش پیدا کرد. مرداد ماه سال جاری حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران به صورت کلی حول وحوش ۲۴درصد در مقایسه با خریدهای صورت گرفته از بازار مسکن ماه پیش از آن –تیر۱۴۰۱- کمتر شد. این در شرایطی است که پس از ماه ها سبقت تورم مناطق جنوبی از شمالی و یکسان شدن سرعت رشد قیمت بین این دو گروه از مناطق، بار دیگر، تورم ماهانه مسکن مناطق شمالی، از مناطق جنوبی سبقت گرفت. رمزگشایی بازگشت از «بازتنظیم»
بررسی ها در رابطه با علت بازگشت بازار مسکن دو گروه مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران از فازبازتنظیم قیمت وسبقت تورم مسکن شمال شهر از جنوب پایتخت در مردادماه نشان می دهد، اصلی ترین دلیل این مورد به «تبعات سریال تورم مسکن» مربوط می شود. همزمان با شروع جهش و رشد شدید قیمت در مناطق شمالی شهر تهران در سال۹۷، به تدریج بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی بخصوص خانه اولی ها به علت تضعیف قدرت خرید ناچار به حرکت به سمت مناطق نیمه جنوبی و خرید از بازار مسکن این مناطق شدند. با گسترش دامنه جهش و ادامه رشد شدید قیمت در بازار مسکن، نه تنها خانه اولی ها به تدریج از بازار مسکن به حاشیه رانده شدند، بلکه سایر متقاضیان مصرفی در مقیاس قابل توجه مناطق جنوبی را بعنوان مقصد خریدهای خود انتخاب کردند.
این در حالی است که به تدریج و با ادامه جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، متقاضیان سرمایه ای هم به مناطق جنوبی و خرید آپارتمان از این محلات، تمایل پیدا کردند. در واقع در دوره جهش قیمت مسکن، عمده متقاضیان خرید خانه چه از گروه مصرفی و چه از گروه سرمایه ای، به سمت مناطق پایین شهر سوق پیدا کردند. افزایش معنادار سهم مناطق ۹تا۲۲ از کل معاملات مسکن شهر تهران از ۳۷درصد ابتدای ۹۶ به ۴۴درصد در سال۹۹ و ۴۱درصد هم اکنون، علامت حرکت جریان تقاضای خرید مسکن از مناطق شمالی به جنوب شهر تهران است که سبب شده رشد قیمت های جنوب شهر، تندتر از مناطق شمالی شود و در نهایت تورم مناطق نیمه جنوبی پایتخت از تورم مناطق شمالی جلو بزند. در واقع آنچه سبب شد پس از فاز بازتنظیم رابطه قیمت بین متوسط قیمت مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، در نهایت میزان رشد قیمت در مناطق نیمه جنوبی از مناطق نیمه شمالی بیشتر شود، به افزایش تقاضای خرید خانه در مناطق جنوبی به دنبال وقوع جهش شدید، ادامه دار و چند ساله در بازار مسکن مربوط می شود.
از سال۹۸ ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه ای مناطق جنوبی شهر تهران را هدف قرار داده و تقاضای خرید مسکن در این مناطق را بالا بردند. این مناطق که پیش از این محل خرید و فروش های آپارتمان های مصرفی عموما از جانب افراد بومی و قدیمی ساکن در محلات تهران قدیم بود، از سال۹۷ به بعد، مورد توجه خریداران مصرفی و سپس سرمایه گذاران ملکی مناطق نیمه شمالی تهران هم واقع شد. افزایش سهم تقاضای سرمایه ای
هرچند هنوز هم بخشی از خریدهای مصرفی مسکن در این مناطق متمرکز است و حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن مناطق و محلات نیمه جنوبی پایتخت، سهم قابل توجهی از خریدها از بازار معاملات این مناطق را به خود اختصاص می دهد، اما سهم تقاضای سرمایه ای در خرید مسکن از این مناطق در مقایسه با سالهای پیش از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن در مقابل خریدهای مصرفی تقویت شده و به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. در واقع این مناطق و این محلات که پیشتر ماهیت مصرفی برای تقاضای ملکی داشت، الان به یکی از اصلی ترین مقاصد سرمایه گذاری ملکی هم تبدیل گشته است. بخصوص افرادی که قصد دارند این واحدها را برای میان مدت یا بلندمدت نگهداری کنند و در واقع سرمایه گذاران کوتاه مدت املاک مسکونی محسوب نمی شوند. این مورد در واقع برآیند طولانی شدن و تداوم تورم ملکی است که قدرت خرید خیلی از متقاضیان شامل مصرفی و سرمایه گذار در نیمه شمالی تهران را کاهش داده و آنها را به بازار مسکن مناطق جنوب شهر سوق داده است. با این وجود، مرداد سال جاری، بار دیگر تورم ماهانه مسکن در شمال شهر از تورم ماهانه جنوب شهر سبقت گرفت. هرچند هنوز هم - در بلندمدت- میزان رشد قیمت در جنوب بیشتر از شمال تهران بوده است. انصرافی های بازار مسکن مرداد
بررسی ها در رابطه با یک رویداد مهم دیگر بازار مسکن شهر تهران در مردادماه، محل و منبع کاهنده حجم معاملات در این ماه را معرفی می کند. تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مردادماه نسبت به تیرماه۱۴۰۱ -تنها به فاصله یک ماه- در حالی ۲۴درصد افت کرده است که تحقیقات انجام شده نشان داده است این میزان افت معاملات خرید در میانه تابستان بیشتر از آنکه از ناحیه خریدهای مصرفی صورت گرفته باشد، از طرف تقاضای سرمایه ای بوده است.
تحت تأثیر اخبار امیدوارکننده از روند مذاکرات برجام در مردادماه، ریزش بازارهای زودبازده مانند دلار و سکه و...، بخشی از سرمایه گذاران ملکی از این بازار خارج شدند. واسطه های بازار مسکن می گویند: بیشترین میزان خروج از بازار ملک که در نهایت خویش را در شکل کاهش ۲۵درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در مردادماه نسبت به تیر۱۴۰۱ نشان داد از ناحیه تقاضای سرمایه ای بوده و تغییر چندان محسوسی در حجم اندک تقاضای مصرفی حاضر در بازار ملک دراین ماه صورت نگرفته است. هرچند هنوز هم وزن و سهم تقاضای سرمایه ای از تقاضای مصرفی در محلات مختلف شهر تهران بیشتر است و خانه اولی ها الان در بین سایر گروههای متقاضی خرید مسکن شامل مصرفی و غیرمصرفی در اقلیت هستند.
بیشتر بخوانید:
قیمت مسکن در سه منطقه ارزان شد+جدول رکوردها
فاصله طبقاتی عجیب بالاشهر و پایین شهر / اختلاف قیمت مسکن در پایتخت چقدر است؟ + جدول
۲۷۱ ۲۵۶
منبع: farazborj.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب