مهاجرت به سازندگان مسکن رسید
به گزارش فراز برج، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت: ا باید شرایطی را فراهم نماییم که تولید مسکن افزایش یابد، اما سلسله تصمیماتی که در گذشته وجود داشته، انگیزه تولیدکنندگان بخش ساختمان را از بین برده است.
مریم فکری – زهرا علی اکبری: اینروزها حکایت هایی از خروج سرمایه گذاران و انبوه سازان از تولید مسکن به شغل دیگری شنیده می شود و یا اینکه صحبت های درگوشی، حکایت از مهاجرت سازندگان مسکن و خروج سرمایه گذاران از کشور است. چندی قبل ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان نسبت به این مورد اخطار داد که مهاجرت سرمایه گذاران مسکن به خصوص به کشور ترکیه در یکی دو سال گذشته شروع شده است. وی، دلیل اصلی مهاجرت سازندگان ایرانی را تنگنای اقتصادی و عدم رسیدگی به تعهدات و قراردادهایی دانست که با آنها بسته می شود.
داود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم چندی قبل، خبر از افزایش مهاجرت سازندگان مسکن به ترکیه داد. او هم دلیل مهاجرت سازندگان را نامناسب بودن شرایط آنها در کشور عنوان نمود و اظهار داشت: در کشورمان شرایطی بوجود آمده که سازنده به هدف مالی خود دست پیدا نمی کند.
بیگی نژاد در همین رابطه، در کافه خبر خبرگزاری فراز برج توضیح داد: هزینه تولید مسکن به حدی سنگین شده که دیگر تولید مسکن از توان افراد یا چند نفر خارج شده است. به اعتقاد او، ما باید شرایطی را فراهم نماییم که تولید مسکن افزایش یابد، اما سلسله تصمیماتی که در گذشته وجود داشته، انگیزه تولیدکنندگان بخش ساختمان را از بین برده است. آن چه در ادامه می خوانید، مشروح کافه خبر خبرگزاری فراز برج با داود بیگی نژاد است.
بیشتر بخوانید: مسکن از دسترس خانوار خارج شد؟ / ریزش قیمتها در بازار مسکن چقدر حقیقت دارد؟
خریداران از بازار مسکن فرار کردند/ قیمت و فروش مسکن سکته کرد؟
* برخی روایت های میدانی از آن حکایت می کند که سازندگان درحال خروج از بازار مسکن هستند. شما هم یک چنین موضوعی را قبول دارید؟ آیا سازندگان درحال مهاجرت به بخش های دیگر شغلی هستند؟
در رابطه هرچند سازندگان از این شغل خارج شده اند، باید بگویم که در چند سال گذشته این مورد شدت بیشتری پیدا کرده است. در واقع کسانی که قبلا وارد بحث تولید مسکن شده بودند، امروز نیستند. چند عامل در این مورد دخیل بوده که سازندگان از تولید مسکن خارج شده اند. شاید اصلی ترین مبحث این باشد که هزینه های تولید مسکن سنگین شده است و دیگر، تولید مسکن از توان افراد یا چند نفر خارج شده است. هم اکنون هزینه ها با چند سال قبل خیلی متفاوت شده است. شما دقت کنید، نهایت این هزینه ها در قیمت تمام شده تأثیر دارد.
اما اینکه چرا افراد در حالیکه یک ساختمان گران ایجاد می شود، در قسمت ساخت وساز مسکن باقی نمی مانند، باید گفت به همان نسبت که هزینه تولید مسکن افزوده می شود، وزن قیمتی هم سنگین تر می شود. در این شرایط، به همان نسبت خواستار و درخواست کننده و رجوع کننده برای خرید مسکن کمتر می شود. یعنی خواب سرمایه برای تولیدکننده افزوده می شود.
حالا ما صرفاً در جهت تولید صحبت کردیم، اما شما می دانید که اگر برای یک ساختمانی بخواهیم شرایط تولید را فراهم نماییم، مدت زمان طولانی ای می بایست در شهرداری برای گرفتن پروانه ساختمانی طی نماییم. این مدت زمانیکه طول می کشد تا سرمایه گذار بعنوان سازنده وارد بحث تولید شود و بتواند در نهایت سرمایه و سود خویش را استخراج کند، طولانی شده است. چند سالی هم هست که هیچ مشوق بانکی تاثیرگذاری نداریم تا کسی که می خواهد یک واحد آپارتمانی را بخرد، بتواند از تسهیلات بانکی استفاده نماید. از طرفی، گاها در بعضی مناطق و در یک مقطع زمانی، وام ها بی تأثیر شده است. یعنی چه وام را بگیرید و چه نگیرید، تاثیری ندارد، چونکه دردی را از شما دوا نمی کند.
* یک نکته ای که وجود دارد، اینست که مهاجرت سازندگان در حالی اتفاق می افتد که کشورهایی چون عراق، ترکیه و کشورهای اطراف ایران، خواستار سازندگان ایرانی هستند و مهاجرت به کشورهای اطراف هم اتفاق می افتد. شما شواهدی در رابطه با این مورد مشاهده کرده اید؟
متاسفانه جامعه آماری ما بسیار ضعیف است. یعنی ما هم اکنون نمی دانیم چه تعداد سازنده در چند سال قبل داشتیم و چه تعداد هم اکنون نداریم. وقتی این اطلاعات را نداریم، ازاین رو امروز نمی توانیم با قطعیت صحبت نماییم. فقط آن چه که ما می توانیم عنوان نماییم، مشاهدات بصری است. ما می دیدیم که فلان فرد، خانه می ساخته و امروز نمی سازد. یا اینکه برای مثال، ۵۰ نفر را قبلا در حوزه ساخت وساز می شناختم که از این تعداد، ۲۰ نفر دیگر ساختمان نمی سازند. اما اینکه ما یک مجموعه اطلاعات رسمی را داشته باشیم که نسبت به سال قبل چه تعداد سازنده از صنعت ساختمان خارج شده اند، نداریم.
اما ما باید بدانیم که اگر شرایط برای تسهیل تولید و بازگشت سرمایه برای کسانی که در هر صنعتی فعالیت می کند، ایجاد نشود، از آن حوزه خارج می شوند. قطع به یقین یک تاجر و صنعتگر به دنبال سود هستند و اگر سود در این منطقه جغرافیایی به دست نیاید، ازاین رو منطقه جغرافیایی اش را تغییر می دهد.
* واقعا چه اتفاقی افتاده که مسکن که کالایی که وارداتی نیست، در تهران گران تر از کشورهای دیگر شده است؟
متاسفانه باید این حرف را تایید نماییم. این اتفاق، دامن کشورهایی که گرفتار بیماری هلندی هستند را همیشه گرفته است. زمانیکه ما درآمدهای نفتی و دلاری داشتیم، هر آن چه که نیازمان بود را وارد کردیم؛ فارغ از اینکه به یک مبحث خیلی مهم که تولید مسکن بود، توجه نکردیم. امروز که صحبت می نماییم، ثمره برنامه هایی را شاهد می باشیم که در سالهای قبل اتفاق افتاده است. فردا هم اگر با هم صحبت نماییم، ثمره برنامه ریزی امروز را می بینیم، چون تولید مسکن زمان بر است و یک باره ظرف یکی دو ماه نمی توانیم تولید داشته باشیم. این در شرایطیست که با وجود ادعایی که در ارتباط با صنعتی سازی بخش ساختمان داریم، هنوز که هنوز است، آجر پای ساختمان ها می بینیم و یا دیوارها گچ اندود می شود. بر این اساس، خیلی نمی توانیم بگوییم سرعت تولید ساختمان را نسبت به سالهای قبل کاهش دادیم.
ما باید شرایطی را فراهم نماییم که تولید مسکن افزایش یابد. اینکه می گویید چه اتفاقی افتاده، در ارتباط با سلسله تصمیماتی است که در گذشته وجود داشته که انگیزه تولیدکنندگان بخش ساختمان را از بین برده است.
* هم اکنون گزارش هایی از ماجرای فروش دلاری مسکن در بعضی از مناطق تهران شنیده می شود. آیا این مورد درحال رخ دادن است و اینکه دلار بعنوان پول نقل و انتقال برای مسکن تبدیل گشته است؟
ما اصلا بحثی بعنوان خرید دلاری و قیمت های دلاری نمی توانیم داشته باشیم. در قراردادهایی که به مشاوران املاک داده شده، فقط وجه رایج کشور که ریال است را میتوان ثبت نمود. پس امکان اینکه ما در قراردادها بخواهیم وجهی خارج از ریال ثبت نماییم، وجود ندارد.
اما به علت نوساناتی که به تازگی در مبحث دلار شاهد بودیم، یک عده از کارشناسان، قیمت دلاری برای مسکن تعیین کردند. یعنی گفتند در فلان سال، قیمت یک مترمربع در یک منطقه برای مثال ۱۰۰ دلار بوده است. حالا ۱۰۰ دلار آن زمان چقدر بوده و امروز چقدر شده است. در این شرایط، متاسفانه به اشتباه این برداشت می شود و فکر می کنند مشاور املاک می تواند ثبت دلاری داشته باشد؛ در صورتیکه اصلا قراردادهایی که در سامانه کدرهگیری ثبت می شود، فقط وجه رایج کشور که همان ریال است را میتوان ثبت نمود.
* البته ما گزارش هایی در ارتباط با اجاره دلاری مسکن داشته ایم.
امکان دارد توافقی خارج از توافقی که در مشاوران املاک ثبت می شود، بین مالک و مستاجر صورت بگیرد، ولی این مورد را نمی توانیم به کل مالکان تسری دهیم. این توافق بین مالک و مستاجر است. مشاوران املاک فقط توافقات ریالی افراد را می توانند ثبت کنند؛ چونکه با عنایت به ماده ۱۸ قانون جهش تولید، افرادی که به دفاتر املاک رجوع می کنند، موظف می باشند کدرهگیری قرارداد خویش را از سامانه تهیه کنند. مبلغی که در این سامانه است، توسط مشاوران املاک قابل تغییر نیست که برای مثال، ریال را به دلار تبدیل کند.
* یک مبحث دیگر، خرید ملک در خارج از کشور است. در عین حال، آگهی هایی مثل خرید ملک با ازمیر یا استانبول در فضای مجازی دیده می شود. یک چنین مواردی قانونی است؟
اولا که این کار از ابتدا می تواند غلط باشد. مردم بدانند که ورود و خروج شان به کشورهای دیگر، تابع شرایط و قواعد و البته روابط بین دولت هاست. اگر ما می گوییم بازار مسکن و ملک می تواند بازار مطئمنی برای سرمایه گذاری باشد، فقط در ارتباط با کشور خودمان می گوییم، چون ورود و خروج افراد به کشورهای دیگر، تابع روابط دولت هاست.
این که مشاوران به این مورد ورود کرده اند یا خیر، باید بگویم که محدوده فعالیت مشاوران املاک دارای پروانه کسب، داخل جغرافیای ایران است و خارج از کشور اگر اتفاقی بیفتد، مرجعی نداریم که اتفاقاتی که می افتد را تضمین کند و یا پاسخ گو باشد. مشاوران املاک دارای پروانه این کار را نمی کنند، اما متاسفانه دفاتری برای این کار بوجود آمده است، اما این افراد تابع از اتحادیه مشاوران املاک تهران نیستد.
* درباره تأثیر وام ۹۶۰ میلیونی مسکن هم بگویید. آیا در بازار مسکن اثرگذار است؟
هر نوع مشوقی که سبب افزایش توان خرید افراد شود، می تواند اثرگذار باشد، ولی صرفاً ما عددی را تعیین نماییم بعنوان اینکه مردم بتوانند از آن استفاده کنند، خیلی نمی تواند تأثیر قابل قبولی داشته باشد. البته تأثیر مثبت دارد، ولی تأثیر قابل قبول نمی تواند داشته باشد، چونکه بازپرداخت وام باید بررسی شود.
ما باید بدانیم سطح درآمد افراد چقدر است. حالا با این فرض که زن و شوهر کار کنند، خانواده ها یک درآمدی در ماه دارند. ما باید ببینیم قسط این وام چقدر است و آیا در توان خانوار، بازپرداخت اقساط وجود دارد. ما باید ۹۶۰ میلیون تومان در ارزان ترین منقطه شهری چه متراژی را پوشش می دهد. ۹۶۰ میلیون تومان در نگاه اولیه عدد بزرگی است، ولی باید ببینیم که این وام چه مقدار از نیاز مالی یک خانوار را در تأمین متراژ خانه پوشش می دهد.
223225
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب