خرید 9 متر خانه با وام یک میلیاردی
به گزارش فراز برج، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: تحریمها و برگشت سازوکار ماشه تاثیری بر بازار مسکن ندارد، چونکه این بازار ماهیتی ملی دارد، همین طور وام خرید مسکن یک میلیاردی تنها کفاف خرید 9 متر خانه در تهران را می دهد.
حسام عقبایی رئیس پیشین اتحادیه املاک در گفتگو با گزارشگر مهر با اعلان اینکه نگاه سرمایه گذاری در بازار مسکن سبب ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی نرخها شده است، اظهار داشت: وضع بازار مسکن بحرانی است و این بحران از چند بعد در بازار حاکم است، یکی از مهم ترین بحران ها در عرصه تولید مسکن رخداده است.
وی اضافه کرد: با عنایت به کاهش سرمایه گذاری در این بخش، ساخت و ساز در عرصه مسکن کاهش پیدا کرده و این مساله سبب افت صدور پروانه های ساختمانی شده است. گزارش هایی که از مسئولان حوزه فروش مصالح ساختمانی دریافت می نماییم، نشان داده است فروش مصالح پایه مانند آهن، میلگرد و سیمان کم شده است.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: این مسئله می تواند توازن بین عرضه و تقاضا را مبتلا به اختلال کند و نیاز بالقوه موجود در بازار را بیشتر تحت فشار قرار دهد. یکی از علل کاهش ساخت وساز، ورود افراد غیرماهر در این حوزه می باشد، عمده کنشگران در بخش تولید انبوه مسکن افرادی هستند که تجربه و تخصص کافی ندارند و به شکل آماتور وارد حوزه ساخت و ساز شده اند.
حباب قیمتی نتیجه نگاه سرمایه ای به بازار مسکن است
وی اضافه کرد: افراد ناشی، همان آماتورهایی هستند که با هدف کسب سودهای نامتعارف وارد ساخت و ساز مسکن شده اند و این نگاه سبب کاهش کیفیت و تولید واقعی مسکن در کشور شده است.
وام های بانکی با سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تاثیری در خانه دار شدن مردم ندارد
عقبایی ضمن اشاره به تاثیر نرخ بالای سود بانکی بر بازار مسکن اظهار داشت: در کشور ما سود بانکی نسبت به سایر کشورها و حتی کشورهای حوزه خلیج فارس بسیار بالاست. نرخ هایی مانند ۱۸ تا ۲۵ درصد برای وام ها عملا تاثیری در جذب متقاضی ندارد.
وی اضافه کرد: این مساله سبب شده افرادی که وارد حوزه تولید مسکن می شوند، ترجیح دهند پول خودرا در بانک نگه دارند تا ۲۰ درصد سود بگیرند، در حالیکه برای پروژه های ساختمانی باید انتظار سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی داشته باشند تا فعالیت شان توجیه اقتصادی پیدا کند.
رئیس پیشین اتحادیه املاک بیان کرد: سازمان نظام مهندسی، انبوه سازان و دولت همیشه بر این نکته تاکید دارند که افراد غیرماهر نباید وارد حوزه ساخت و ساز شوند. متاسفانه برخی گروه ها که تخصص لازم ندارند، سرمایه خودرا جمع کرده و وارد این حوزه می شوند و تنها دنبال سودهای هنگفت هستند که این رفتار بشکل واضحی نوعی سوداگری در بازار مسکن به وجود می آورد.
۹۰ درصد کنشگران بازار مسکن بدنبال سوداگری اند نه تولید واقع
عقبایی تصریح کرد: این سود و معاملات نامتعارف تا سال ۱۴۰۲ حجم قابل توجهی داشت، اما از آن زمان به بعد کاهش پیدا کرده است. حجم خریدها کاهش یافته، قدرت خرید مردم پایین آمده و نگاه سرمایه داری به بازار مسکن که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را شامل می شد، بعد از سال ۱۴۰۲ بشدت کم شده است. درنتیجه، سرمایه گذاران دیگر وارد بازار مسکن نمی شوند و انبوه سازانی که دنبال سوداگری هستند، تولیدات خودرا کم می کنند، چونکه نمی توانند بازار فروش پیدا کنند.
کمبود سه برابری در تولید مسکن
وی اشاره کرد: هدف ما ممانعت از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست؛ کشور ما به سرمایه گذاری در این بخش نیاز دارد. سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت می شود و این نشان داده است که حداقل بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی فقط برای زوج های جوان نیاز است.
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: در عین حال گزارش ها نشان داده است که تولید مسکن و حتی صدور پروانه های ساختمانی تنها به حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال می رسد. بدین سبب حتی یک سوم نیاز واقعی کشور در زمینه ازدواج و تأمین مسکن تأمین نمی شود و فاصله قابل توجهی وجود دارد.
وی اظهار داشت: دولت نباید مستقیماً وارد تولید مسکن شود؛ مطابق قانون اساسی و قوانین تخصصی، وظیفه دولت نظارت است. دولت باید با عرضه تسهیلات، تأمین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایه ها را بسمت تولید مسکن هدایت و از سوداگری پیشگیری کند.
بازار مسکن بیمار است و با یک نسخه ساده درمان نمی شود
عقبایی اشاره کرد: این سرمایه گذاری باید صرف تولید مسکنی شود که پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد، بخصوص برای طبقات متوسط و ضعیف، و نه برای پروژه های لوکس، لاکچری یا مال سازی. هدف اینست که نیازهای واقعی مردم به مسکن تأمین شود. وضع بازار مسکن را می توان مانند یک بیماری دانست که هم قلب، هم معده و هم کلیه اش مشکل دارد. بدین سبب با یک فرمول ساده یا یک دارو نمی توان بحران این بازار را حل کرد.
رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور اضافه کرد: در شرایط فعلی ضروری است که بازار مسکن از تمامی جهات مورد حمایت واقعی قرار گیرد تا به ثبات و استاندارد برسد و سپس تمرکز مدیریت ایجاد شود. بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش ساخت و ساز، عدم ورود سرمایه های کارا، کاهش قدرت خرید مردم و طولانی شدن زمان مالکیت برای دهک های ضعیف و متوسط است. این مسایل علاوه بر اثرات اقتصادی، نتایج اجتماعی و فرهنگی مانند عقب افتادن سن ازدواج را نیز به همراه دارد.
وی اشاره کرد: برای اصلاح بازار مسکن، علاوه بر عرضه تسهیلات بانکی، باید زمین به بخش مسکن تزریق شود. خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی اراضی شناسایی شده را آماده کرده و در شورایعالی مسکن و دولت تصویب شده که این زمین ها وارد شبکه عرضه شوند.
مستاجران با وام یک میلیارد تومانی فقط ۹ متر خانه در تهران می خرند
عقبایی اضافه کرد: نوع و میزان تسهیلات بانکی نیز باید واقعی و موثر باشد. بعنوان مثال در تهران با متوسط قیمت مسکن بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان، وام های ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان تنها قادر به خرید نهایتاً ۹ متر آپارتمان هستند و اثر واقعی بر قدرت خرید مردم ندارند. در دهه ۸۰، تسهیلات بانکی بسیار کمتر بود اما می توانست یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهد. بدین سبب قدرت خرید مردم از تورم بازار مسکن عقب مانده است.
وی بیان کرد: مشکل اصلی مدیریت است؛ زیرساخت ها وجود دارد اما سیاستها نتوانسته اند جلوی سوداگری و ناکارآمدی تسهیلات را بگیرند. در کشورهای پیشرفته، وام مسکن تا ۷۰ تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد عرضه می شود و مدت بازپرداخت بیشتر از ۳۰ سال است، اما در ایران تسهیلات محدود و با بازپرداخت کوتاه مدت است که قسط آن برای کارگران و کارمندان غیرقابل تحمل است.
این کارشناس بازار مسکن اشاره کرد: برای اصلاح بازار، هم باید زمین عرضه گردد، هم تسهیلات بانکی به شیوه موثر عرضه گردد، هم مدیریت و نظارت تقویت شود و بانکها ملزم شوند بخشی از منابع خودرا وارد حوزه مسکن کنند تا این بازار بتواند بسمت ثبات و پاسخگویی به نیاز واقعی مردم حرکت نماید.
بانک ها بدنبال سود خود هستند نه خانه دار کردن مردم
وی ضمن اشاره به عملکرد بانکها در عرصه پرداخت تسهیلات اظهار داشت: اگر امروز به بانکها مراجعه کنید، برای خرید خودرو، کالا یا حتی تعمیرات ساختمان به شما وام می دهند، اما برای خرید مسکن شرایط خیلی مشکل تری وجود دارد. دلیلش اینست که این وام ها نسبت به تسهیلات خرید مسکن مدت بازپرداخت کوتاه تری دارند، به طور معمول دو ساله هستند و نرخ سودشان هم بیشتر است. بدین سبب بانکها بدنبال منافع خودشان هستند، نه خانه دار کردن مردم.
عقبایی اضافه کرد: در مورد مدت زمان خانه دار شدن در ایران آمارهای متفاوتی عرضه می شود، اما اگر بخواهیم بشکل کارشناسی تر صحبت نماییم، باید نوع مسکن و قدرت خرید خانوار را نیز درنظر بگیریم. فرض کنید یک آپارتمان ۷۰ متری با میانگین متری ۷۰ میلیون تومان در تهران حدود ۵ میلیارد تومان قیمت دارد، در حالیکه متوسط قیمت در پایتخت به متری ۱۰۰ میلیون تومان هم رسیده است.
کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوقش را پس انداز کند تا خانه بخرد
وی اظهار داشت: اگر یک کارمند با حقوق ماهیانه ۳۰ میلیون تومان درنظر بگیریم، مجموع درآمد سالانه او ۳۶۰ میلیون تومان می شود. حال اگر بخواهد ۵ میلیارد تومان برای خرید چنین آپارتمانی تأمین کند، باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال تمام حقوق خودرا بدون هیچ هزینه ای پس انداز کند، آن هم به شرطی که در این زمان تورم اتفاق نیفتد و قیمت مسکن افزایش پیدا نکند.
رئیس پیشین اتحادیه املاک بیان کرد: این محاسبه نشان داده است که فاصله بین درآمد خانوار و قیمت مسکن در کشور بشدت زیاد است و در شرایط فعلی، خانه دار شدن برای خیلی از اقشار جامعه به رویایی دور از دسترس تبدیل گشته است.
یک کارشناس حوزه مسکن ضمن اشاره به این که بازار مسکن طی سالیان اخیر همیشه روند صعودی قیمت را تجربه کرده است، اظهار داشت: از سال ۱۴۰۰ به بعد، حجم معاملات سرمایه ای در این بازار بمراتب بیش از معاملات مصرفی شده است، بگونه ای که خریدهای مصرفی حالا کمتر از ۱۰ درصد کل معاملات را تشکیل می دهد.
شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن بی سابقه است
وی اضافه کرد: کاهش قدرت خرید مردم سبب افت سرمایه گذاری در بخش مسکن شده، اما این مساله در مجموع اتفاق مثبتی است؛ چونکه ورود سرمایه هایی که با هدف سوداگری و افزایش قیمت وارد بازار می شوند، سبب ایجاد شکاف طبقاتی و التهاب در بازار می شود.
این کارشناس اشاره کرد: باید برای ارزیابی وضع بازار مسکن و قیمت ها، یک فرمول منطقی وجود داشته باشد. خیلی از افراد بدون بررسی واقعی فاکتورها از افزایش قیمت مسکن سخن می گویند، در حالیکه همه مؤلفه های ساخت همچون مصالح ساختمانی، صدور پروانه ها، انشعابات آب و برق و گاز و دستمزد کارگر افزایش پیدا کرده اند.
سود بیشتر از ۳۰ درصدی در ساخت وساز، حباب قیمتی ایجاد می کند
عقبایی اظهار داشت: ما نمی گوییم قیمت مسکن نباید افزایش یابد، بلکه باید مشخص شود قیمت تمام شده ساخت یک واحد چقدر است و سازنده چه مقدار سود منطقی می تواند داشته باشد. به اعتقاد من، اگر سود سازنده بین ۲۰ تا ۳۰ درصد درنظر گرفته شود، می توان او را منصف دانست؛ اما زمانیکه سود از این رقم بالاتر می رود، بازار وارد حباب قیمتی می شود.
وی اضافه کرد: با عنایت به نرخ سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصد، زمانی می توان گفت حباب بازار تخلیه شده که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالیکه حالا سود تولید و فروش مسکن بسیار بالاتر از این رقم است؛ چه در تهران و چه در دیگر شهرهای بزرگ.
محاسبه ناصحیح سهم زمین، یکی از علل جهش کاذب قیمت مسکن است
به گفته این کارشناس، هزینه متوسط تولید هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد می شود که البته ساختمان های لوکس در این بین ملاک محاسبه نیستند. سهم زمین نیز باید در قیمت تمام شده به شکل واقعی محاسبه شود، نه این که کل زمین به نام یک واحد نوشته شود.
عقبایی اضافه کرد: برای مثال، اگر زمینی به مساحت ۳۰۰ متر در چارچوب ۱۰ واحد آپارتمان ساخته شود، سهم هر واحد از زمین ۳۰ متر است، نه ۳۰۰ متر. بدین سبب هنگام محاسبه قیمت تمام شده باید هزینه ساخت بعلاوه سهم واقعی زمین و سود ۳۰ درصدی لحاظ شود. در حالیکه در بازار فعلی، نرخها بسیار بالاتر از این محاسبه واقعی است و همین نشان داده است که حباب قیمتی هنوز تخلیه نشده است.
نگاه سوداگرانه اجازه تخلیه حباب قیمتی را نمی دهد
وی با اعلان اینکه نگاه سرمایه ای در بازار مسکن، عامل اصلی تورم قیمتی است، اضافه کرد: سودجویان حاضر به سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی نیستند و بدنبال سودهای هنگفت هستند. به این علت بازار مسکن همیشه از تعادل خارج می شود.
رئیس سابق اتحادیه املاک اظهار نمود: باآنکه مسکن کالایی بطورکامل داخلی است و تحریم یا مناقشات بین المللی مستقیماً بر آن اثر اجرائی ندارد، اما فضای روانی ناشی از تحولات سیاسی و اقتصادی در بازارهای موازی همچون ارز و طلا، بر رفتار سرمایه گذاران این بخش اثرگذار می باشد. افزایش نرخ دلار یا طلا سبب می شود اثر روانی آن به بازار مسکن منتقل شود، چونکه مسکن در ایران دیگر یک کالای مصرفی نیست، بلکه به کالایی سرمایه ای تبدیل گشته است.
این کارشناس اشاره کرد: در شرایط فعلی، به علت نبود تقاضای مؤثر، قدرت فروشندگان چندین برابر خریداران است و معاملات واقعی با قیمت های اعلام شده اختلاف قابل توجهی دارد. قیمت مسکن طی ماه های اخیر روندی کاهشی داشته و ظرفیت کاهش بیشتر نیز وجود دارد، چونکه هنوز فاصله میان قیمت واقعی و قیمت حبابی بسیار زیاد است.
سود بیشتر از ۳۰ درصدی در ساخت وساز، حباب قیمتی ایجاد می کند
عقبایی اظهار داشت: ما نمی گوییم قیمت مسکن نباید افزایش یابد، بلکه باید مشخص شود قیمت تمام شده ساخت یک واحد چقدر است و سازنده چه مقدار سود منطقی می تواند داشته باشد. به اعتقاد من، اگر سود سازنده بین ۲۰ تا ۳۰ درصد درنظر گرفته شود، می توان او را منصف دانست؛ اما زمانیکه سود از این رقم بالاتر می رود، بازار وارد حباب قیمتی می شود.
وی اضافه کرد: با عنایت به نرخ سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصد، زمانی می توان گفت حباب بازار تخلیه شده که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالیکه حالا سود تولید و فروش مسکن بسیار بالاتر از این رقم است؛ چه در تهران و چه در دیگر شهرهای بزرگ.
محاسبه ناصحیح سهم زمین، یکی از علل جهش کاذب قیمت مسکن است
به گفته این کارشناس، هزینه متوسط تولید هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد می شود که البته ساختمان های لوکس در این بین ملاک محاسبه نیستند. سهم زمین نیز باید در قیمت تمام شده به شکل واقعی محاسبه شود، نه این که کل زمین به نام یک واحد نوشته شود.
عقبایی اضافه کرد: برای مثال، اگر زمینی به مساحت ۳۰۰ متر در چارچوب ۱۰ واحد آپارتمان ساخته شود، سهم هر واحد از زمین ۳۰ متر است، نه ۳۰۰ متر. بدین سبب هنگام محاسبه قیمت تمام شده باید هزینه ساخت بعلاوه سهم واقعی زمین و سود ۳۰ درصدی لحاظ شود. در حالیکه در بازار فعلی، نرخها بسیار بالاتر از این محاسبه واقعی است و همین نشان داده است که حباب قیمتی هنوز تخلیه نشده است.
نگاه سوداگرانه اجازه تخلیه حباب قیمتی را نمی دهد
وی با اعلان اینکه نگاه سرمایه ای در بازار مسکن، عامل اصلی تورم قیمتی است، اضافه کرد: سودجویان حاضر به سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی نیستند و بدنبال سودهای هنگفت هستند. به این علت بازار مسکن همیشه از تعادل خارج می شود.
رئیس سابق اتحادیه املاک اظهار نمود: باآنکه مسکن کالایی بطورکامل داخلی است و تحریم یا مناقشات بین المللی مستقیماً بر آن اثر اجرائی ندارد، اما فضای روانی ناشی از تحولات سیاسی و اقتصادی در بازارهای موازی همچون ارز و طلا، بر رفتار سرمایه گذاران این بخش اثرگذار می باشد. افزایش نرخ دلار یا طلا سبب می شود اثر روانی آن به بازار مسکن منتقل شود، چونکه مسکن در ایران دیگر یک کالای مصرفی نیست، بلکه به کالایی سرمایه ای تبدیل گشته است.
این کارشناس اشاره کرد: در شرایط فعلی، به علت نبود تقاضای مؤثر، قدرت فروشندگان چندین برابر خریداران است و معاملات واقعی با قیمت های اعلام شده اختلاف قابل توجهی دارد. قیمت مسکن طی ماه های اخیر روندی کاهشی داشته و ظرفیت کاهش بیشتر نیز وجود دارد، چونکه هنوز فاصله میان قیمت واقعی و قیمت حبابی بسیار زیاد است.
وی اظهار داشت: در وضعیت فعلی باید بسمت سیاست هایی حرکت نماییم که بر مبنای واقعیت های اقتصادی کشور باشد، چونکه تاثیر مستقیم تحریمها بر قیمت مسکن چندان محسوس نیست و بیشتر، مناقشات بین المللی و اثرات روانی ناشی از تحولات بازارهای موازی همچون ارز و طلا بر ذهنیت کنشگران بازار مسکن اثرگذار می باشد.
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: کنترل هایی که از طرف نهادهای نظارتی می تواند بر عملکرد بانکها و سوداگران بازار اعمال شود، در تنظیم رفتار بازار مؤثر است، اما متاسفانه برخی افراد در عرصه مسکن به جای نگاه ملی، از زاویه منافع صنفی یا شغلی خود اظهار نظر می کنند. موضوع مسکن یک مسئله ملی است و نباید منافع شخصی یا گروهی بر آن غلبه کند.
قیمت واقعی مسکن را امروز خریدار تعیین می کند نه فروشند
عقبایی اشاره کرد: در شرایط فعلی بازار، کف قیمت مسکن نه توسط فروشندگان بلکه توسط خریداران تعیین می شود، چونکه قدرت خرید مردم کم شده و قیمت های اعلامی فروشندگان با قیمت های واقعی معامله متفاوت است. به تعبیر عامیانه، قیمت مسکن امروز به اندازه پولی است که خریدار حاضر به پرداخت آن است، نه مبلغی که فروشنده مطالبه می کند.
حجم معاملات به پایین ترین سطح ۱۰ سال گذشته رسید
وی اضافه کرد: بررسی های میدانی نشان داده است که روند قیمت مسکن در «کف بازار» سیر نزولی دارد، چونکه کاهش قدرت خرید مردم و افت سرمایه گذاری جدید در این بخش، عملا بازار را بسمت رکود برده است. هرچند آمارهای رسمی بانک مرکزی شاخصهای دیگری را برای سنجش تورم مسکن لحاظ می کند، اما در واقعیت، حجم معاملات به پایین ترین سطح خود در یک دهه اخیر رسیده است.
دولت باید با واگذاری زمین، هزینه ساخت مسکن را کاهش دهد
این کارشناس بازار مسکن با اعلان اینکه وضعیت فعلی بازار بطورکامل رکودی است، اظهار داشت: تا آخر سال جاری، نه ظرفیت افزایش قیمت وجود دارد، نه قدرت خرید مردم اجازه رشد قیمت ها را می دهد، و نه زیرساخت های اقتصادی کشور چنین رشدی را پشتیبانی می کند. هرگونه افزایش غیرمنطقی نرخها تنها سبب تشدید قفل و ایستایی بازار خواهد شد.
وی اضافه کرد: هم اکنون فروشندگان واقعی، واحدهای خودرا با سود متعارف تری عرضه می کنند و تولیدکنندگانی که واقعا سازنده اند، حباب قیمتی را تا حدی کاهش داده اند.
واقعیت بازار مسکن باید شفاف بیان شود، نه با وعده های غیرواقعی
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک اشاره کرد: نباید مردم را نگران نماییم و با این حال، نباید با وعده های غیرواقعی دل خوشی بی اساس بدهیم. واقعیت بازار مسکن باید شفاف بیان شود و منافع صنفی یا جناحی نباید در تحلیل ها دخالت داده شود.
وی ضمن اشاره به تکلیف دولت در قانون اساسی برای تأمین مسکن مناسب برای همه دهک های جامعه اظهار داشت: دولت باید با پشتیبانی از انبوه سازان، واگذاری زمین و کاهش هزینه تمام شده، زمینه عرضه مسکن مصرفی را فراهم آورد تا بازار از حالت سرمایه ای بیرون برود.
این کارشناس بازار مسکن اشاره کرد: این تغییر رویکرد زمانی محقق می شود که مانورهای سوداگرانه و القای افزایش قیمت های نامتعارف توسط برخی افراد و رسانه ها متوقف شود. مردم باید واقعیت را بدانند، نه آن که با تحلیل های غیرکارشناسی گرفتار نگرانی یا انتظار غلط شوند.
سود بانکی ۲۰ درصد و سود مسکن ۳۰ درصد؛ مابقی صرفا حباب است
عقبایی در انتها اظهار داشت: در شرایط فعلی که سود بانکی حدود ۱۸ تا ۲۰ درصد است، اگر سود تولید مسکن را حدود ۳۰ درصد درنظر بگیریم، ارقام بالاتر از این مقدار به مفهوم وجود حباب در بازار است. به طورکلی سودهای فراتر از این رقم واقعی نیست و باید از بازار مسکن تخلیه شود تا این بازار به تعادل و کارکرد مصرفی خود بازگردد.
منبع: farazborj.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب