كسری شدید آپارتمان های نقلی در بازار
دنیای اقتصاد نوشت: افت قابل توجه سهم «خانه های نقلی» از معاملات مسکن این پرسش را به وجود آورده که آیا قدرت خرید خانه اولی ها بهبود یافته که سبب شیفت تقاضا به گروه متراژی بالاتر شده است؟
بررسی های «دنیای اقتصاد» ضمن پاسخ منفی به این پرسش نشان داده است الان نه تنها توان خرید مسکن به کمتر از نصف دو سال قبل سقوط کرده که در این میان، یک عامل مخفی در بازار ملک در نقش شارژکننده رکود سبب تشدید فاصله بین آپارتمان های تازه ساز و متقاضیان مصرفی شده است. ضوابط شهری ساخت وساز به جای آنکه در نقش رگولاتور بازار مسکن، مسیر عرضه را به سمت راه اندازی آپارتمان های کم متراژ اما پرتقاضا- حداکثر ۶۰ مترمربع- هدایت کند، عاملی برای اجبار سازنده ها به راه اندازی واحدهای مسکونی بزرگ متراژ شده است. گسل «متراژ» در بازار مسکن تهران - فاصله مساحتی بین واحدهای مسکونی در استطاعت خرید تا واحدهای تازه ساز- به ۹۰ مترمربع در کل شهر و بیشتر از ۱۴۰ مترمربع در مناطقی از جنوب شهر رسیده است. وضعیت موجود محصول قواعد شهری ضدرونق در بازار ملک است. شکاف متراژ تقاضای خرید در بازار بافت فرسوده بزرگ تر شد. نتیجه تدوین سیاست های نامتعارف برای نوسازی بافت فرسوده، شکاف شدید بین متراژ خرید واحدهای مورد تقاضای مصرفی در این مناطق با متراژ ساخت و ساز را نشان داده است. برای اثبات این شکاف عرضه همین آمار بس که طی یکسال اخیر میانگین مساحت آپارتمان های فروش رفته در جنوب شهر تهران دو رقمی و کمتر از ۷۵ مترمربع بود، در حالیکه متوسط مساحت املاک ساخته شده در مناطق جنوبی پایتخت سه رقمی و ۱۵۰ مترمربع است. به گزارش «دنیای اقتصاد» دست نامرئی در بازار مسکن خواسته یا ناخواسته از این بازار پشتیبانی می کند و به جای اینکه ضد رکود در بازار مسکن و در جهت آخر دادن به رکود و ایجاد رونق در بازار عمل کند، با تببین سیاست های نامتعارف در جهت تشدید رکود بیشتر به بازار مسکن عمل کرده است. نتیجه تشدید رکود در آمارهای رسمی واضح و مبرهن است. آمارهای رسمی از وضعیت بازار ملک در مناطق شهری نشان داده است بخش قابل توجهی از خرید ملک در مناطق شهری پایتخت در ارتباط با واحدهای مسکونی تا ۶۰ مترمربع است به صورتی که ۳۰ درصد واحدهای مسکونی خریداری شده مساحتی کمتر از ۶۰ مترمربع دارند. اما مرور آمارهای دو سال قبل از فراوانی واحدهای مسکونی به فروش رفته نشان داده است در سال ۹۷ واحدهای مسکونی تا ۶۰ مترمربع سهم بیشتری از خرید ملک را به خود اختصاص داده بودند به صورتی که در سال ۹۷ معادل ۴۱درصد از فروش واحدهای مسکونی تا سقف مساحت ۶۰ مترمربع بوده است. برآیند این آمار از کاهش ۱۱ واحد درصدی خرید املاک مسکونی تا ۶۰ مترمربع طی دو سال قبل خبر می دهد. اما این سوال مطرح می شود که این تقاضا به کدام بخش از بازار مسکن هدایت شده است؟ برای پاسخ به این سؤال آمار خرید واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع را مورد بررسی قرار دادیم. نکته جالب اینکه سهم خرید این واحدهای مسکونی از بازار مسکن در بازه مورد بررسی ثابت بوده است، بدین سان که سهم خرید املاک مسکونی با مساحت ۶۰ تا ۸۰ مترمربع هم امسال و هم در سال ۹۷ معادل ۲۷ درصد بوده است. با این وجود افت معاملات در مناطق جنوبی پایتخت کمتر از افت معاملات در نیمه شمالی شهر بوده است. همه این آمارها اثبات می کند بخشی قابل توجهی از تقاضای خرید واحدهای مسکونی به واسطه کاهش قدرت خرید بر واحدهای کوچک متراژ و مشخصا در مناطق جنوبی متمرکز شده است. حرکت غیرهم جهت رگولاتور با تقاضای خرید ازاین رو انتظار می رود با عنایت به هدایت بخشی از تقاضای مصرفی بازار مسکن به مناطق جنوبی، رگولاتور بازار مسکن پایتخت راهگشا و تنظیم کننده بازار ساخت و ساز در این مناطق باشد اما آمارها روایت متفاوتی در جهت تحقق این هدف و پاسخ به تقاضاهایی که به مناطق نیمه جنوبی هدایت شده است را روایت می کند. در حالیکه میانگین مساحت آپارتمان های فروش رفته در کل مناطق شهری پایتخت ۸۸ مترمربع است، اما در مناطق جنوبی طی یکسال گذشته میانگین مساحت آپارتمان های فروش رفته کمتر از ۷۵ (۷/ ۷۳) مترمربع بوده، این در شرایطی است که در سمت عرضه (ساخت ملک) در مناطق جنوبی اتفاق دیگری رخ می دهد. میانگین مساحت ساخت مسکن در مناطق جنوبی در یکسال گذشته ۱۵۰ مترمربع بوده است. گسل «متراژ» بزرگ تر شد آمارها نشان داده است متوسط مساحت ساخت و ساز در منطقه ۱۲ بعنوان هسته مرکزی بافت فرسوده تهران ۲۱۳ مترمربع است که مقایسه آن با میانگین تقاضای خرید در کل نیمه جنوبی پایتخت (۷۵ متر) از تشدید گسل متراژ بین تقاضای خرید با ساخت و ساز حکایت دارد، به صورتی که این شکاف با هسته مرکزی بافت فرسوده شهر تهران ۱۳۸ مترمربع است. به این معنا که واحدهای مسکونی ساخته شده ۱۳۸ مترمربع بزرگ تر از تقاضای خرید ملک در نیمه جنوبی شهر تهران است. این شکاف پارسال ۶۴ مترمربع بود. ازاین رو گسل متراژ بین مساحت آپارتمان های فروش رفته با مساحت آپارتمان های ساخته شده بیشتر از دو برابر شده است. اما اگر مساحت ساخت وسازهای انجام شده در منطقه ۱۸ تهران بعنوان ارزان ترین منطقه شهر تهران را بررسی نماییم مشاهده می شود در این منطقه میانگین مساحت ساخت واحدهای مسکونی ۲۱۹ مترمربع بوده است که از شکاف ۱۴۴ مترمربعی حکایت دارد. دست نامرئی در رکود مسکن مدیریت شهری تهران به واسطه پروانه هایی که برای ساخت و ساز املاک مسکونی صادر می کند نقش رگولاتور را در بازار ایفا می کند. در این شرایط که انتظار می رود رگولاتور بازار مسکن شهر تهران، در جهت اقدامات حمایتی برای ورود به دوره رونق اقدام نماید اما دست نامرئی در این بازار خواسته یا ناخواسته از رکود پشتیبانی می کند. در دنیا دولت های محلی با ابزار پروانه ساخت بازار مسکن شهر را مدیریت می کنند بدین سان در مناطقی که امکان بارگذاری بیشتر جمعیت و واحد مسکونی وجود ندارد، با این ابزار سازنده ها به مناطق دارای ظرفیت هدایت می شوند که این اقدام را با عرضه تخفیف هایی برای سازندگان انجام می دهند. رگولاتور املاک پایتخت در بیراهه اما هم اکنون وضعیت موجود در پایتخت نشان می دهد، در تهران رگولاتور خواسته یا ناخواسته در بیراهه قرار گرفته است و به جای اینکه بازار معاملات را در جهت خروج از رکود هدایت کند، با ضوابط نامتعارف، به تشدید رکود در بازار مسکن حتی در نیمه جنوبی که بخش قابل توجهی از تقاضا به واسطه کاهش قدرت خرید به این مناطق هدایت شدند دامن می زند. همه آمارها حکایت از افزایش شکاف متراژی بین تقاضای خرید با مساحت ساخت و سازهای مسکونی دارد و این مورد نشان داده است صدور پروانه به جای املاک نقلی برای املاک با مساحت بزرگ تسهیل شده است. نه تنها در شهر تهران رگولاتور نقش اصلی در پشتیبانی از کوچک سازی ندارد بلکه در مناطقی از شهر که کانون تقاضای خرید شده اند یعنی مناطق نیمه جنوبی، رگولاتور در جهت ضدکوچک سازی عمل می کند. در نیمه جنوبی پایتخت از آنجایی که عمده املاک در بافت فرسوده قرار دارند، تسهیلاتی در جهت رونق به ساخت و ساز در این مناطق از جانب مدیریت شهری تهران در نظر گرفته شده است اما این تسهیلات در شرایطی به سازنده پرداخت می شود که میانگین ساخت واحدهای مسکونی ۷۵ مترمربع باشد. همین مبحث سبب شده تا میانگین مساحت ساخت و ساز واحدهای مسکونی در مناطق جنوبی هم افزایش یابد و رگولاتور هم خواسته یا ناخواسته گسل متراژی در بازار عرضه و تقاضای مسکن را به شکل نجومی تشدید کند. در شرایطی که شروط نامتعارف سبب افزایش مساحت ساخت واحدهای مسکونی شده است، رگولاتور باید در جهت رونق ساخت و ساز بخصوص در مناطق جنوبی که بخشی از تقاضا به این مناطق هدایت شده، در خدمت پشتیبانی از سازندگان باشد و با عرضه بسته های انگیزشی سازندگان را برای ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی مصرف ترغیب کند.
223224
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب