متهمان توقف تخلیه حباب قیمت مسكن
دنیای اقتصاد نوشت: روند ریزش قیمت مسکن طبق آمار بانک مرکزی، با یک نیش ترمز متوقف گردید. سطح قیمت آپارتمان در 8 منطقه همچنان کاهشی است؛ اما قیمت میانگین، رشد ماهانه کمتر از 2 درصد را نشان میدهد.
ردپای دو متهم در به هم زدن سریال تخلیه حباب قیمت دیده می شود. تولد گروه جدید تقاضای غیرمصرفی، از «جذاب نبودن نرخ سود بازار رقیب» حکایت دارد. متهم دوم به «مالیات صفر» احتکار ملک برمی گردد که پناهگاه جعلی برای سرمایه ها درست کرده است. سه دسته خریدار، رشد معاملات دی را باعث شدند. تازه ترین گزارش آماری از تحولات بازار مسکن شهر تهران در حالی از نیش ترمز مسکن در سراشیبی رکود خبر می دهد که بررسی ها از شناسایی سه عامل رشد معاملات ملک و توقف ریزش قیمت در بازار معاملات آپارتمان در دیماه خبر می دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» و با استناد به گزارش رسمی بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دی ماه، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در این ماه در حالی به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با رشد ۸/ ۱ درصدی همراه شد. رشد ۸/ ۱ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در دیماه در آمارهای رسمی ثبت شده است که در آذرماه بنا بر اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران حدود یک درصد کاهش یافته بود. این در شرایطی است که در ابتدای دیماه هم مرکز آمار ایران با عرضه گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه اعلام نمود میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با آبان ماه پس از حذف نویزهای قیمتی و پارامترهای اثرگذار بر میانگین قیمت مسکن، با افت ۵/ ۸ درصدی همراه شده است. با این وجود، گزارش روز گذشته بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان داد، تورم ماهانه مسکن در دیماه باردیگر مثبت شده است. با این وجود، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه تنها ۴۸۰ هزار تومان در مقایسه با ماه قبل افزایش داشته است و تورم مثبت ماهانه تورمی خفیف به حساب می آید. این در شرایطی است که در دوره جهش قیمت و طی ماه هایی که تورم ماهانه مثبت قابل توجه در بازار مسکن به ثبت می رسید معمولا میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در هر ماه یک میلیون تومان افزایش می یافت. حتی در بعضی ماه ها میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت تا دو میلیون تومان هم در مقایسه با ماه قبل رشد کرد. بعنوان مثال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در شهریور سال جاری در مقایسه با مرداد ۹۹ دو میلیون تومان افزایش یافت و در مهرماه هم در مقایسه با شهریور بیشتر از دو میلیون تومان رشد کرد. ازاین رو افزایش فعلی قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با آذرماه، تورم خفیف به حساب می آید. در دیماه همینطور حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران هم در مقایسه با بازار تعطیل مسکن در آذرماه با افزایش همراه بود. در شرایطی که در آذرماه بازار مسکن حالت تعطیل یا نیمه تعطیل به خود گرفته و تنها ۲ هزار و ۵۵۵ فقره معامله خرید مسکن در این بازار به ثبت رسید این میزان با رشد ۳۶ درصدی در دیماه به ۳۵۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان رسید. در حالیکه رشد ۳۶ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان تنها به فاصله یک ماه روند افزایش قابل توجه در این حوزه به حساب می آید اما از آنجائیکه این رشد تنها منجر به افزایش هزار فقره معامله خرید مسکن بر رقم قبلی شده و تعداد معاملات همچنان در کف رکودی قرار دارد به معنای خروج بازار از رکود سنگین تلقی نمی گردد. در واقع می توان گفت بازار مسکن از حالت تعطیل آذرماه به حالت نیمه تعطیل تغییر وضعیت داده و رکود سنگین در این بازار کماکان پابرجا می باشد. شرایط بازار معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات انجام شده در دیماه همچنان در کف رکودی قرار دارد و حجم فعلی معاملات مسکن حتی از تعداد معاملات صورت گرفته در ماه های نیمه تعطیل فروردین ماه هم کمتر است. در سال ۹۸ هم که بازار معاملات مسکن در شرایط رکودی قرار داشت به صورت متوسط حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در هر ماه از ۴ هزار و ۴۰۰ فقره کمتر نبود. ازاین رو رشد فعلی معاملات خرید مسکن در دیماه نباید به وضعیت خروج از رکود سنگین تعبیر شود. شرایط بازار معاملات مسکن در دیماه نشان داده است بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی همچنان در حالت کمای معاملاتی قرار دارد و به همین علت تغییرات قیمت مسکن که در مناطق مختلف شهر تهران رخ داده است نمی تواند چندان دقیق تغییرات در ارتباط با نبض قیمت مسکن را منعکس کند. در واقع در شرایطی که تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن در کف رکودی قرار دارد مشخصات واحدهای مسکونی معامله شده نظیر سن، مساحت، منطقه و... بر میانگین قیمت مسکن اثر بسیار زیادی دارد. این در شرایطی است که در شرایطی که تعداد زیادی واحد مسکونی در یک ماه معامله می شود و بازار شرایط رونق یا حالت عادی دارد اثر این خصوصیت ها بر میانگین قیمت مسکن کل شهر کاسته می شود. به همین علت در ماه قبل که بازار مسکن در شرایط تعطیل قرار گرفته و تنها حدود ۲۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد مرکز آمار ایران در گزارشی با استفاده از روش آماری هدانیک و بعد از کسر نویزهای قیمتی از آمار معاملات مسکن، میانگین واقعی قیمت مسکن در شهر تهران را اعلام نمود که این مورد نشان دهنده کاهش ۵/ ۸ درصدی تورم ماهانه مسکن در آذرماه بود. با این وجود و صرف نظر از نویزهای قیمتی اثرگذار بر سطح میانگین قیمت مسکن شهر تهران در دیماه هم می توان شرایط فعلی بازار مسکن را با پاسخ به دو سوال مهم تحلیل کرد: سوال اول آن است که چرا در دیماه حجم معاملات خرید مسکن از ۲۵۰۰ فقره معامله صورت گرفته در آذرماه به حدود ۳۵۰۰ فقره افزایش یافته و چه عاملی سبب این افزایش بوده است؟ در شرایطی که واسطه ها و فعالان بازار معاملات مسکن همچنان از وضعیت رکود سنگین در بازار معاملات مسکن خبر می دهند و اعلام می کنند بازار در کف رکودی قرار گرفته است اما سه عامل مهم در افزایش ۳۶ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در دیماه در مقایسه با آذرماه را می توان شناسایی کرد. در بین این سه عامل، یک عامل از همه مهم تر و آن تولد طیف جدید تقاضا در بازار مسکن در دیماه در مقایسه با ماه های قبل در کنار انواع تقاضای موجود در بازارمسکن از گذشته تابحال است. در دیماه سال جاری، بعضی از متقاضیانی که از ماه های قبل قصد ورود به بازار و خرید مسکن به خصوص با انگیزه تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود داشتند اما به علت نامشخص بودن شرایط و انتظارات، وضعیت را برای ورود به بازار و انجام معامله مساعد نمی دیدند با مشاهده کاهش سطح قیمت ها در آذرماه و انعطاف بیشتر مالکان در کنار افزایش فایل های فروش به بازار ورود کرده و مبادرت به خرید مسکن کردند. این گروه از افراد به علت نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید ترجیح دادند وارد بازار شده و مبادرت به خرید کنند و خرید خویش را به شب عید موکول نکنند. اتفاق دومی که در بازار مسکن دیماه رصد شد و منجر به افزایش سطح معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با ماه تعطیل آذرماه شد، ورود فریب خورده های تیم حمله به فاز پساجهش مسکن به بازار و اقدام برای خرید آپارتمان بود. در حالیکه شواهد و اظهارات کارشناسان و فعالان بازار مسکن نشان داده است سال جاری دست کم بنا به دو علت عمده مقطع زمانی شب عید بازار معاملات مسکن عملا وجود نخواهد داشت اما برخی گروه های سفته باز از آغاز دیماه با مشاهده روند افت قابل توجه قیمت ها در آذرماه، یک جریان مقاومت مقابل ریزش قیمت ها در بازار مسکن تشکیل دادند و با استفاده از اسم رمز شب عید به دنبال ایجاد التهاب قیمتی در بازار مسکن و مقاومت در مقابل ریزش های بوجود آمده بودند. گروهی از متقاضیان مسکن هم به علت فریب خوردگی در مقابل این جریان کاذب وارد بازار شده و در نتیجه بخشی از افزایش هزار فقره ای حجم معاملات مسکن در نخستین ماه از فصل زمستان ناشی از ورود این متقاضیان فریب خورده به بازار و انجام معامله خرید مسکن بود. در حالیکه هم به علت شرایط کرونا و هم به علت رکود شدید در بازار معاملات مسکن و نبود قدرت خرید به علت حباب قیمتی و رشد شدید قیمت ها در ماه های گذشته عملا شب عید سال جاری بازار مسکن نه تنها رونق نخواهد داشت بلکه از شرایط رکود سنگین هم خارج نخواهد شد. در واقع در شرایطی که گروهی به دنبال القای این مورد هستند که در شب عید سال جاری، هم سطح قیمت ها و هم حجم معاملات مسکن افزایش خواهد یافت کارشناسان و فعالان بازار می گویند هیچ دلیلی برای این مورد در ماه های پایانی سال جاری وجود ندارد. در سال ۹۸ در مقطع زمانی شب عید بازار مسکن یعنی در سه ماه دی، بهمن واسفند، در هر ماه به صورت متوسط ۱۱ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. این میزان در این بازه زمانی در سال ۹۷ به صورت متوسط در هر ماه برابر با ۱۳ هزار فقره معامله خرید مسکن بود. این در شرایطی است که در دیماه تنها ۳۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسیده است و شرایط نشان داده است تا آخر سال هم بازار مسکن از فاز رکود سنگین خارج نخواهد شد. سومین و مهم ترین عامل در افزایش حجم معاملات مسکن در دیماه در ارتباط با ایجاد تقاضای جدید یعنی تقاضای تبدیل دارایی ها در بازار مسکن می باشد. در دیماه که فرایند ریزش در سایر بازارهای موازی بازار مسکن شدید بود و شاخص کل در بازار سهام با افت ۲۰ درصدی بازدهی، نرخ ارز با کاهش ۱۳ درصدی، قیمت سکه با افت ۱۴ درصدی و قیمت خودرو به صورت متوسط با کاهش ۵ درصدی همراه شد خیلی از صاحبان دارایی، در جست و جوی یک بازار امن و کم ریسک برای حفظ ارزش دارایی های خود به بازار مسکن ورود کرده و از این محل منجر به افزایش حجم معاملات مسکن در مقایسه با آذرماه شدند. البته این گروه از متقاضیان به هیچ وجه سفته باز نیستند و با انگیزه سرمایه گذاری بلندمدت وارد بازار مسکن شده اند. در چارچوب یک سناریو، عده ای از کارشناسان معتقدند تولد و ورود این تقاضای جدید به بازار مسکن از یک زاویه حاوی یک اخطار مهم برای سیاست گذار پولی است. همواره بازار مسکن و بازار پول(سپرده گذاری در بانک ها) دو بازار رقیب به لحاظ کم ریسک بودن سرمایه گذاری محسوب می شوند. اما در شرایط فعلی که نرخ سود سپرده های بانکی کم است عملا بازار رقیب به لحاظ کم ریسک بودن برای جذب سرمایه ها برای بازار مسکن وجود ندارد و حدودا همه سرمایه گذاران که به دنبال بازاری کم ریسک برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی های خود هستند از بین این دو بازار، بازار مسکن را بعنوان مقصد سرمایه گذاری انتخاب می کنند. در نتیجه حباب سنجی های صورت گرفته از بازار مسکن در شرایط فعلی که سطح قیمت مسکن با حباب همراه می باشد، بازار در شرایط رکودی قرار دارد و عملا بازار وارد فاز پساجهش شده است و زمینه، انگیزه و دلیلی برای ورود خریداران به قصد سرمایه گذاری در این بازار وجود ندارد اما این بازار به علت نبود بازار رقیب به لحاظ ریسک کم سرمایه گذاری، به پایگاه اقلیت متقاضی تبدیل به دارایی از بازارهای موازی با انگیزه سرمایه گذاری بلندمدت تبدیل گشته است. در صورتیکه اگر نرخ سود در بازار پول مناسب بود، عملا شرایط برای جذب بخش عمده ای از این سرمایه ها به بانک ها وجود داشت. در واقع در صورت جذاب سازی نرخ سود سپرده های بانکی بازار پول می تواند محلی مناسب و مورد استقبال برای جذب سرمایه های سفته بازان و صاحبان دارایی شود که الان با ریزش نرخ و افت بازدهی در بازارهای زود نقدشونده مانند بازار معاملات سهام، ارز، سکه و طلا رو به رو شده اند. اما الان در نبود نرخ سود جذاب برای سپرده های بانکی، در شرایطی که ریسک های غیراقتصادی به شدت کاهش یافته، مسکن در فازپساجهش و رکود سنگین قرار گرفته، قیمت مسکن حباب دارد و خریدار برای واحدهای مسکونی نیست، این بازار به پناهگاه اقلیت متقاضی تبدیل دارایی تبدیل گشته است. هر چند در چارچوب سناریوی دیگری (سناریوی دوم)، گروهی از کارشناسان با استناد به آمارهایی که به تازگی انتشار یافته است، اعلام می کنند که الان حجم شبه پول در مقایسه با پول تقویت شده است که این مورد نشان دهنده آن است که سطح فعلی نرخ سود سپرده های بانکی برای گروهی از افراد که تمایل به سرمایه گذاری بلندمدت دارند، جذابیت دارد. با این وجود، کارشناسان گروه اول می گویند: تبدیل شدن بازار مسکن به حیاط خلوت مالیاتی در نبود مالیات های موثر مانند مالیات سالانه املاک مانند کشورهای پیشرفته دنیا سبب شده است همچنان سرمایه دارانی که از نقدینگی کافی برای ورود به بازار مسکن برخوردار می باشند، این بازار را برای سرمایه گذاری بلندمدت انتخاب کنند. در صورت از بین رفتن این پناهگاه جعلی و امن و همینطور افزایش جذابیت در بازارپول، بازار پول می تواند مکان مناسبی برای جذب دارایی ها از بازارهای سفته بازی باشد. سوال دیگری که برای تحلیل درست شرایط فعلی بازار مسکن و روندی که در بازار معاملات مسکن دیماه تجربه شد باید به آن پاسخ داده شود در ارتباط با شرایط بازار معاملات مسکن در هر کدام از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان داده است میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی شهر تهران به اندازه میزان رشد تعداد معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی بوده است. حجم معاملات خرید مسکن در پنج منطقه شمالی شهر تهران حدودا به همان اندازه در دیماه افزایش یافته است که در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران یعنی مناطق نیمه جنوبی رشد کرده است. در ۸ منطقه شهر تهران میانگین قیمت مسکن کاهشی بوده است که از آن جمله می توان به کاهش یک درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵، کاهش ۳ درصدی متوسط قیمت مسکن در منطقه ۳، افت ۲ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۹، کاهش ۴ درصدی متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۴ و افت ۵ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۹ اشاره نمود. پایین ترین میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در دیماه هم در ارتباط با منطقه یک و منطقه ۵ پایتخت بوده است. با این وجود، تورم ماهانه در مناطق شمالی شهر تهران(مناطق یک تا ۵) معادل یک درصد اما تورم ماهانه مناطق جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۰) معادل ۸/ ۲ درصد بوده است. این مورد نشان داده است تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی بیشتر از دو برابر تورم مسکن در مناطق شمالی در این بازه زمانی بوده است. علت این مورد به تلاش بازار معاملات مسکن شهر تهران برای بازیابی رابطه از دست رفته قیمت ها در مناطق شمالی و جنوبی بازمی گردد که در جریان جهش سه ساله قیمت مسکن در دوره اخیر رونق و جهش قیمتی در این بازار، مختل شده بود. از آغاز سال ۹۶ که دوره پیش رونق معاملات مسکن در شهر تهران بود تابحال به صورت متوسط میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران دو برابر بیشتر از متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت رشد کرده است. این درحالی است که همواره یک رابطه قیمتی متعارف بین مناطق شمالی و جنوبی تهران در حالت عادی بازار وجود دارد. از آغاز سال ۹۶ که بازار مسکن در اوج ثبات قیمتی قرار داشت و بازار وارد دوره پیش رونق شد تاکنون، میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران ۷/ ۸ برابر شده است. در همین فاصله زمانی متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران(منطقه یک تا ۵) معادل ۱۰ برابر و در مناطق جنوبی(مناطق ۹ تا ۲۰) معادل ۵ برابر شده است. این شرایط نشان داده است با اینکه طی یک سال و نیم گذشته، همزمان با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رکود، به شکل نامتوالی در بعضی ماه ها در جهت احیای رابطه از دست رفته قیمتی بین مناطق جنوبی و شمالی شهر تهران، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی سبقت گرفت و بیشتر شد اما همچنان تورم مسکن در مناطق شمالی بسیار بیشتر از تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران است. در واقع هنوز رابطه از دست رفته قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران در بازار مسکن احیا نشده است. با این وجود، دیماه سال جاری که سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیشتر از دو برابر تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی شد، یکی از ماه های حرکت بازار مسکن به سمت احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در بین دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت رقم خورد. برآیند کلی بازار معاملات مسکن نشان داده است باآنکه بازار معاملات مسکن شهر تهران در دیماه با افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان مواجه گردید اما این افزایش منجر به خروج بازار مسکن از کف رکود نشد. همینطور همه شواهد نشان داده است الان بازار مسکن در فاز پساجهش قرار دارد. 223224
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب