میزان افت قیمت ملك در پساحباب چقدر است؟

میزان افت قیمت ملك در پساحباب چقدر است؟ دنیای اقتصاد نوشت:  قیمت مسکن در فاصله ابتدای فروردین۹۹ تا شروع سال ۱۴۰۰، در سه دسته از مناطق تهران به شکل معنادار -متفاوت از هم- جهش کرد. تورم ملکی در ۲۲ منطقه پایتخت بگونه ای است که اگر «عامل بیرونی جهش» از کار بیفتد، یک دسته از مناطق، زودتر و احیانا بیشتر از بقیه وارد فاز «ریزش قیمت» می شود.


بررسی ها درباره سطح حباب مسکن نشان داده است درصورت بازگشت بازار ملک به «مدار طبیعی» - فاز پساحباب - انتظار می رود افت ۳۰ درصدی قیمت ها رخ دهد. سطح قیمت املاک تهران در پساحباب تصویر شده است.
بازار مسکن شهر تهران در حالی پس از پشت سر گذاشتن یک سال مسابقه جهش قیمت در مناطق 22 گانه در سال 99، وارد سال جدید شده است که برآوردهای «دنیای اقتصاد» از مختصات تغییر قیمت در این بازار در صورت تخلیه حباب قیمتی، نشان دهنده سطح متوسط قیمت آپارتمان ها در فاز پساحباب است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان داده است در صورت تحقق انتظارات قبلی و پیشبینی هایی که پیش از این از جانب طیفی از فعالان و کارشناسان بازار مسکن در خصوص ورود بازار ملک به فاز پساحباب قیمتی و بازگشت این بازار به مدار طبیعی عنوان شد، متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران و در هر کدام از مناطق 22 گانه پایتخت با تغییر و تحولات اساسی همراه خواهد شد. «دنیای اقتصاد» در این گزارش نه تنها بازار معاملات مسکن در فاز پساجهش را به لحاظ تغییر و تحولات قیمت و وضعیت معاملات آپارتمان مورد بررسی قرار داده است بلکه در دو فاز دیگر این گزارش، روند رشد قیمت و معاملات واحدهای مسکونی از فروردین 99 تا ابتدای فروردین سال جاری از یکسو و از طرفی میزان حباب قیمتی در این بازار را محاسبه و اعلام نموده است. به عبارت دیگر در این گزارش، «دنیای اقتصاد» به سه سوال اساسی فعالان بازار مسکن پاسخ داده است. نخستین سوال در ارتباط با میزان رشد قیمت و معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در طول سال 99 (ابتدای فروردین 99 تا ابتدای فروردین 1400) است. در گام بعد سوال دیگری در مورد اینکه آیا قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران هم اکنون حباب دارد و همینطور این حباب قیمتی به چه میزان است پاسخ داده شده است. در سومین فاز گزارش، بازار معاملات مسکن شهر تهران با دو خط کش یعنی مقایسه تورم مسکن با رشد حجم نقدینگی از یکسو و نسبت قیمت به اجاره بهای آپارتمان (یا همان نسبت P به R)، مورد ارزیابی قرار گرفته است. در این بخش از گزارش به این سؤال پاسخ داده شده است که در صورت تخلیه حباب قیمت مسکن روند کاهش قیمت در سه گروه از مناطق شمالی(مناطق یک تا 5)، مناطق گریز (مناطق 9 و 10) و مناطق جنوب شهر تهران (9 تا 20)، به چه شکلی خواهد بود؟ این در شرایطی است که برآوردهای «دنیای اقتصاد» میزان کاهش قیمت مسکن در هر کدام از مناطق 22گانه شهر تهران در صورت تخلیه ابرحباب قیمتی در سال 1400 را نشان داده است. روند قیمت مسکن در یک سال 99 به گزارش «دنیای اقتصاد» الان یک سوال اساسی در بین طیف فعال بازار مسکن شامل متقاضیان خرید و فروش و اجاره مسکن و سایر فعالان این بازار در ارتباط با روندی است که بازار معاملات مسکن در یک سال قبل (از ابتدای فروردین 99 تا ابتدای فروردین 1400) تجربه نمود. این گروه از فعالان بازار مسکن برای دریافت هر نوع تصمیم در بازار مسکن مایلند روند این بازار در یک سال قبل را به صورت دقیق و در عین حال خلاصه مرور کنند تا بتوانند انتخاب بهتری در بازار داشته باشند. محاسبات «دنیای اقتصاد» در این حوزه نشان داده است میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در یک سال قبل به صورت میانگین 94 درصد رشد کرد. این میزان رشد در مناطق شمالی شهر تهران نه تنها از میزان رشد قیمت مسکن در کل شهر تهران بیشتر بود بلکه از تورم مسکن در مناطق جنوبی شهر هم سبقت گرفت. میزان رشد قیمت مسکن در مناطق شمال تهران همینطور از میزان رشد قیمت مسکن در مناطق گریز- مناطق 9 و10- یعنی مناطقی که متقاضیان خرید مسکن به علت ناتوانی از تأمین هزینه خرید مسکن در پنج منطقه شمال شهر تهران بخصوص مناطق مصرفی 4 و 5 به آنها روی آوردند، در طول سال 99 سبقت گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در طول سال 99 – ازابتدای فروردین تا انتهای اسفند ماه- 94 درصد افزایش یافت که این میزان افزایش در پنج منطقه اول شهر تهران-مناطق یک تا 5- برابر با 107 درصد بود. در جنوب تهران یعنی مناطق 9 تا 20 هم میانگین قیمت مسکن با افزایش 86 درصدی همراه شد. این در شرایطی است که متوسط قیمت مسکن در مناطق 9 و 10 تهران که دست کم طی دو سال قبل به مناطق گریز برای متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تبدیل شد، 89 درصد افزایش پیدا کرد. این آمارها نشان داده است رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی بیشتر از سایر مناطق شهر تهران بوده است. در واقع تورم مسکن شهر تهران از ابتدا تا انتهای سال قبل در پنج منطقه اول شهر تهران به ترتیب بیشتر از تورم مسکن در کل شهر تهران، در مناطق گریز و همینطور مناطق جنوبی پایتخت بوده است. از آنجائیکه همواره و در شرایط طبیعی، نوعی رابطه متعارف و معمول بین سطح متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران وجود دارد انتظار می رود در صورت شروع فرایند تخلیه حباب قیمت، سطح قیمت مسکن ابتدا در مناطق شمالی تهران آغاز به کاهش کند. هر چند به علت شرایط غیرقابل پیشبینی و اثر متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن بعید نیست در صورت شروع روند تخلیه حباب قیمت، کاهش قیمت مسکن در مناطق جنوبی هم همزمان با کاهش قیمت در مناطق شمالی پایتخت آغاز شود و حتی امکان دارد در یک رویداد کم سابقه به رغم وجود انتظارات قبلی، روند تخلیه حباب قیمتی از بازار مسکن مناطق جنوبی تهران آغاز شود. با این وجود، در صورتیکه مطابق با روال معمول بازار مسکن، روند تخلیه حباب قیمت مسکن آغاز شود انتظار می رود نقطه شروع این روند از مناطقی باشد که تورم مسکن در آنها سریع تر و بیشتر از سایر مناطق شروع شده و ادامه یافته است. یعنی نقطه شروع کاهش قیمت مسکن از مناطقی باشد که زودتر گرفتار جهش قیمت شده اند و روند افزایش قیمت در آنها سریع تر از سایر مناطق بوده است. اما از آنجائیکه سال گذشته، سال عجایب در بازار مسکن بود انتظار اینکه روند متفاوتی نسبت به روال معمول و قابل انتظار هم در این عرصه تجربه شود چندان بعید نخواهد بود. در یک سال 99 یعنی از آغاز فروردین تا انتهای اسفند سال قبل هم حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در حالی نسبت به مدت مشابه سال 98 با افت 42 درصدی همراه شد که این میزان افت در مناطق شمالی یعنی 5منطقه اول شهر تهران 49 درصد بوده است. میزان کاهش حجم معاملات مسکن در مناطق گریز 14 درصد و این میزان در مناطق جنوبی پایتخت 31 درصد بوده است. این مورد نشان داده است در عین حال که تورم مسکن در مناطق شمالی شهر تهران یعنی مناطق یک تا 5 پایتخت از تورم مسکن در کل شهر تهران و سایر گروه های مناطق بیشتر بوده است از طرفی رکود در بازار مسکن این مناطق هم به جهت تعداد معاملات انجام شده بیشتر از رکود در سایر گروه های مناطق شهر تهران و کل مناطق پایتخت بوده است. مسکن حباب دارد؟ چقدر؟ بررسی های «دنیای اقتصاد» با استناد به دو دستگاه یا دو متغیر حباب سنج بازار مسکن نشان دهنده وجود حباب قیمتی در بازار معاملات ملک است. این دو دستگاه یا دو پارامتر سنجش حباب قیمت مسکن یکی رابطه معمول و متعارف بین قیمت و اجاره بهای مسکن و دیگری رابطه بین سرعت رشد قیمت مسکن (تورم مسکن) با حجم نقدینگی موجود در جامعه است. همواره یک رابطه سنتی و متعارف بین قیمت مسکن وسطح اجاره بها وجود دارد. این رابطه در شرایط نرمال و معمول عددی بین حداقل 14 تا حداکثر 25 است. به علت وجود حباب قیمتی و رشد شدید قیمت مسکن این میزان الان و برپایه سطح متوسط قیمت و اجاره بهای مسکن در زمستان 99 به عدد 34 رسیده است. این میزان نشان دهنده وجود ابرحباب قیمتی در بازار مسکن تهران است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در زمستان 99 معادل 28 میلیون و 600 هزار تومان بود. در حالیکه متوسط اجاره بهای هر مترمربع مسکن در همین زمان (زمستان 99) معادل 70 هزار تومان گزارش شد. این مورد نشان داده است در صورتیکه این رابطه به سطح متعارف بازگشت کند میانگین قیمت هر مترمربع مسکن که در زمستان سال جاری 28 میلیون و 600 هزار تومان بود باید به سطح متوسط 21 میلیون تومان عقبگرد کند. از طرفی حباب سنجی قیمت مسکن با خطکش نقدینگی موجود در جامعه هم نشان دهنده ابرحباب قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران است. حجم نقدینگی موجود در جامعه در ابتدای سال 93 برابر با 645 هزار میلیارد تومان بود که این میزان در بهمن ماه 99 به سه هزار و 300 هزار میلیارد تومان یعنی معادل 1/ 5 برابر یا 410 درصد افزایش پیدا کرد. مقایسه این میزان افزایش با سرعت رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی نشان دهنده سبقت تورم مسکن از سرعت افزایش حجم نقدینگی در جامعه است. از آغاز سال 93 تا بهمن ماه 99 تورم مسکن 2/ 7 برابر شده است. در صورتیکه تورم مسکن با سرعت رشد نقدینگی در این بازه زمانی هماهنگ بود میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در بهمن ماه سال 99 باید رقمی حول و حوش 20 میلیون تومان بود. این در شرایطی است که این میزان در بهمن ماه برابر با 28 میلیون و 600هزار تومان اعلام گردید. در ابتدای سال 93 میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران رقمی حدود 3 میلیون و 900 هزار تومان بود. در واقع متوسط قیمت مسکن شهر تهران در فاصله ابتدای سال 93 تا بهمن ماه 99 معادل620 درصد یا 2/ 7 برابر افزایش یافته است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان داده است در حالی مقایسه نسبت سرعت رشد قیمت مسکن به سرعت رشد نقدینگی در جامعه هم مانند نسبت قیمت به اجاره بهای آپارتمان در شهر تهران در سالهای اخیر حاکی از وجود حباب قیمتی در بازار ملک پایتخت است اما در صورتیکه در سال جدید شرایط اقتصادی و غیراقتصادی از حالت بدبینانه به خوش بینانه تغییر کند و ریسک های غیراقتصادی حل وفصل شود بازار ظرفیت قرار گرفتن در وضعیت پساجهش یا تخلیه حباب قیمتی را دارد. در واقع در این صورت میتوان به احیای رابطه از دست رفته بین قیمت و اجاره بها از یکسو و همینطور رابطه از دست رفته بین تورم مسکن و رشد نقدینگی در جامعه امیدوار بود. در چنین شرایطی یک سوال اساسی ایجاد می شود در خصوص اینکه برای احیای این روابط از دست رفته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران از یکسو و در بین مناطق 22 گانه از طرفی باید چه میزان کاهش یابد؟ همان گونه که برآوردها و محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان داده است برای احیای رابطه از دست رفته بین سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران و سرعت رشد نقدینگی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن که در بهمن ماه و بیشتر از 28 میلیون تومان بود باید به سطحی حول و حوش 20 میلیون تومان برسد. این مورد نشان داده است برای تخلیه ابرحباب قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران میانگین قیمت مسکن در پایتخت باید رقمی معادل حدود 30 درصد کاهش پیدا کند. یعنی با کاهش 30 درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران (براساس خط کش سرعت رشد نقدینگی در جامعه) میتوان اعلام نمود حباب قیمت در بازار ملک تهران تخلیه شده است. سطح قیمت 22 منطقه در پساحباب در واقع برای قرار گرفتن بازار مسکن در مدار طبیعی لازم است میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 30 درصد کمتر شود. این میزان کاهش، سطح متوسط قیمت مسکن در هر کدام از مناطق 22 گانه شهر تهران را به همین میزان کاهش خواهد داد. بررسی ها نشان داده است در صورت هماهنگ شدن سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با میزان رشد حجم نقدینگی موجود در جامعه، تغییرات قیمتی در سه گروه از مناطق شهر تهران را میتوان محاسبه کرد. محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می دهد، از آغاز سال 93 تا آخر سال 99 در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 2/ 7 برابر شده است که این میزان افزایش در مناطق شمالی یعنی 5 منطقه اول شهر تهران( مناطق یک تا 5 پایتخت) 8 برابر و مناطق جنوبی( مناطق 9 تا 20) معادل 7 برابر شده است. این مورد حاکی می باشد به لحاظ سرعت رشد قیمت مسکن از این منظر هم مناطق شمالی شهر تهران پیشتاز تورم ملکی بوده اند. در صورت تخلیه 30 درصدی حباب قیمت مسکن متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی از متوسط 28 میلیون تومانی در زمستان 99 باید به رقمی حول و حوش 20 میلیون تومان برسد که برآوردها حاکی می باشد برپایه آمارهای رسمی میانگین قیمت مسکن در 5 منطقه اول شهر تهران بعد از کاهش 30 درصدی قیمت از مترمربعی 49 میلیون و700 هزار تومان به رقمی حول و حوش 30 میلیون و500 هزار تومان خواهد رسید. همینطور در حالیکه مطابق با آمارهای رسمی در زمستان سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی پایتخت یعنی مناطق 9 تا 20 به 18 میلیون تومان رسید در صورت تخلیه حباب 30 درصدی قیمت، این میزان به متوسط 12 میلیون و 800 هزار تومانی به ازای هر مترمربع خواهد رسید. پیش از این یک اقتصاددان و کارشناس بازار مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام نموده بود که به علت عدم اطمینان و وجود انتظارات تورمی در دو سال قبل قیمت عمده دارایی ها همچون مسکن، بیشتر از ارزش واقعی خود افزایش یافته است و بخش قابل توجهی از تورم مسکن در این بازه زمانی ناشی از این عوامل است. این مورد از منظر الگوی رشد قیمت مسکن وفاکتور رشد نقدینگی قابل اثبات است که مصادیق آنها تشریح شد. بدین سان در صورت کاهش یا از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی وحل و فصل شدن آنها از دیدگاه تیمور رحمانی، اقتصاددان، گزینه برگشت قیمت از اضافه پرش مطرح است و میتوان انتظار داشت در صورت حل وفصل این ریسک ها، اضافه پرش قیمت مسکن طی دست کم دو سال گذشته، جبران شده وبه عقب بازگردد. بنا بر اعلام این اقتصاددان، یک قاعده کلی درباره شرایط در بازار همه دارایی ها در نیمه دوم سال قبل به وجود آمد. قاعده کلی این است که با عنایت به کاهش ریسک سیاسی و کاهش نبود اطمینانی که از بیرون برای اقتصاد کشور وجود داشته و وضعیت فشارهای بیرونی دست کم از این بدتر نخواهد شد، (لذا با این وضعیت) به صورت طبیعی باید قیمت همه دارایی ها کاهش پیدا کند. چون قیمت همه دارایی ها بیشتر از ارزش واقعی خود افزوده شده است (براساس رابطه بلندمدتی که بازارها با رشد نقدینگی دارند). متغیر انتظارات بدبینانه و خوش بینانه در مقاطعی که بسیار افزوده می شود بر قیمت دارایی ها می تواند اثرگذار شود. پس از سال 92 کاهش عدم قطعیت در بازارها سبب شد قیمت ها همچون قیمت در بازار مسکن به ثبات برسد. در حقیقت از نیمه سال 92 با خوشبینی مردم به آینده وکاهش عدم قطعیت و نااطمینانی، رشد قیمت مسکن به رغم تداوم رشد سالانه نقدینگی متوقف گردید تا حباب جهش سال 92 مثل الگوی دوره های قبلی رونق و رکود فرصت تخلیه پیدا کند. این در شرایطی است که عملا در فاصله سالهای 93 تا نیمه سال 96 هم قیمت اسمی مسکن در مقاطعی کاهش پیدا کرد و مدتی هم با ثبات روبه رو شد تا حباب قیمت تخلیه شود وفرصت برای بازگشت متقاضیان به بازار ( همچون متقاضیان مصرفی) فراهم گردد. در صورت حل وفصل ریسک های غیراقتصادی میتوان انتظار داشت حباب قیمت مسکن امسال در راه تخلیه قرار گرفته و به سطح متعارف نزدیک شود. روندی که با کاهش ریسک های غیراقتصادی در پاییز و ابتدای زمستان سال قبل شروع شد اما به علت ناامیدی فعالان اقتصادی همچون فعالان بازار مسکن از ادامه روند خوشبینانه، به صورت مجدد متوقف گردید. 223224

1400/01/15
23:56:59
5.0 / 5
108
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۲ بعلاوه ۲
فرازبرج

farazborj.ir - حقوق مادی و معنوی سایت فراز برج محفوظ است

فراز برج

ساخت و ساز برج و ساختمان